Почему доходные дома в Москве дохода не приносят?

Московские власти с завидным упрямством пытаются возродить в столице институт доходного дома. Периодически они обещают построить здание, в котором все квартиры будут сдаваться в аренду по фиксированным низким ставкам. Однако пока доходные дома остаются лишь в планах чиновников, а участники рынка если и реализуют подобные проекты, то исключительно в дорогом сегменте. Считается, что в дореволюционной России существовало более 600 доходных домов, и большинство из них было сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге. Цены на такое жилье значительно варьировались. Самую дешевую комнату можно было снять за 6 рублей в месяц, койко-место обходилось еще дешевле - в полтора рубля ежемесячно. За комнату в более респектабельном доходном доме пришлось бы заплатить 15 рублей, а небольшая квартира стоила арендаторам уже вдвое дороже. Строго говоря, сложно назвать эту ренту низкой. Так, в 1913 году среднемесячная заработная плата промышленного рабочего в одной из российских столиц не превышала 35 руб. Однако у арендаторов таких квартир особого выбора не было. После революции доходные дома были ликвидированы. Попытки возродить этот сегмент рынка предпринимались в годы перестройки и в 1990-х годах, однако первые реальные шаги в данном направлении были сделаны совсем недавно.

Московская инициатива

В апреле 2002 года мэр Юрий Лужков подписал постановление "О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома". "Установить, что доходным домом при проведении эксперимента является жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма", - утверждалось в постановлении. Согласно этому документу, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) должен был построить первый доходный дом по адресу Большой Николоворобинский переулок, дом 10. В итоге здание было построено в 2003 году и до сих пор, по данным экспертов, остается единственным реализованным проектом доходного дома в российской столице.

После окончания строительных работ все 47 квартир были переданы на баланс ГУП "Мосжилкомплекс", которое фактически выступило в роли управляющей компании. Изначально дом позиционировался как объект элитной недвижимости. Все квартиры предлагались в аренду с качественной отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что городские власти установили высокую арендную плату за квартиру в своем доходном доме: от $2500 до $10 000 в месяц. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, уже в первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир. "Апартаменты в этом доме снимают иностранцы, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. В общем числе арендаторов их доля составляет около 60%. Остальные 40% - это жители регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице", - рассказывает директор по маркетингу компании "Домострой" Анжелика Куклина. По словам директора департамента развития агентства недвижимости Welhome Александра Дьяченко, высокий спрос на квартиры объясняется тем, что собственник предоставляет арендаторам полную гарантию соблюдения прав: никто не попросит жильцов неожиданно покинуть квартиру и не потребует резкого повышения арендной платы.

Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, чиновникам-арендодателям приходится конкурировать с частным сектором.

Бизнес против

Для частных девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. "Развитию этого рынка в Москве мешает высокая себестоимость строительства. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы первоначальные большие средства", - утверждает управляющий партнер Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. По словам директора по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергея Лушкина, в первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. Потому для большинства девелоперов более интересно продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. "К примеру, если девелопер намерен сдавать в аренду квартиру стоимостью $150 000 по ежемесячной арендной ставке $900, то он сможет оправдать свои инвестиции не раньше чем через 14 лет. Более того, сдача жилья в аренду сопряжена с рядом расходов на налоги, ремонт, поддержание квартиры в привлекательном или хотя бы приемлемом состоянии. Все это снижает рентабельность такого бизнеса и соответственно увеличивает срок окупаемости", - объясняет эксперт. Сложнее всего окупить затраты на строительство доходного дома в сегменте эконом-класса, где арендные ставки не могут быть высокими. "В любом случае в плату будут включены эксплуатационные расходы, которые несет девелопер. Только в сегменте дорогой аренды этот фактор решающего значения иметь не будет", - считает Константин Ковалев. Срок окупаемости проектов элитного и бизнес-класса меньше прежде всего из-за высоких ставок аренды. По данным участников рынка, при разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет через 7 - 10 лет.

Именно этими факторами объясняется то, что все попытки построить в Москве доходные дома ограничивались исключительно верхним ценовым сегментом.

В частности, в начале 2000-х годов СПК "Развитие" обещала сдать в аренду свой клубный дом в районе Остоженки в 3-м Обыденском переулке, но впоследствии все квартиры были распроданы. Затем в 2005 году компания "МИАН" заявила о своей программе по строительству доходных домов, первым из которых должен был стать жилой комплекс "Коперник". Однако большинство квартир в нем также было выставлено на продажу. "Летом прошлого года о своем намерении участвовать в подобных проектах говорила и компания "МИЭЛЬ" с подачи Минрегионразвития, решившего стимулировать строителей доходных домов в регионах. В качестве инвесторов строительства министерство планировало привлечь крупные строительные и девелоперские компании", - вспоминает директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. Но этот проект так и не был реализован.

В результате, помимо дома ДИПСа в Большом Николоворобинском переулке, в Москве был запущен только один полноценный проект доходного дома. К началу 2008 года компания "Баркли" практически закончила строительство "Баркли-Плаза" на Пречистенской набережной. В настоящий момент в здании идут отделочные работы и завершается строительство фасада. "Комплекс состоит из пяти корпусов высотой пять-семь этажей. На первых этажах разместился бизнес-центр класса А, на других - элитные апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. На сегодняшний день заявлены арендные ставки от $10 000 за квартиру с одной спальней до $32 000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв. м и пентхаусы", - рассказывает руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Ирина Полунина. По оценкам экспертов, срок окупаемости этого проекта также составит около 10 лет. Но эксперты не исключают, что "Баркли" захочет продать "доходные" квартиры.

Добрались до эконома

Несмотря на то, что доходные дома в Москве не приживаются, столичные власти не оставляют попыток развить этот сегмент. "Сегодня в строительстве доходных домов заинтересовано государство. Таким образом чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступной хотя бы аренду", - считает Анжелика Куклина. По словам Константина Ковалева, в настоящее время спрос в сегменте дешевого жилья - до $1000 в месяц - наименее удовлетворен. "Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%", - говорит эксперт. Как будто руководствуясь этими принципами, в конце прошлого года Юрий Лужков пообещал заняться строительством доходных домов эконом-класса. Согласно постановлению правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1131-ПП, первый такой дом появится по адресу: улица Мусы Джалиля, дом 8, корп. 2, на месте перестроенного общежития. Все квартиры в нем будут сдаваться в аренду, причем арендаторами смогут стать малоимущие очередники. Если последние откажутся от выгодного предложения, то квартиры будут предоставлены другим российским гражданам, проживающим в Москве не менее 10 лет. Выбор ставок аренды московский градоначальник поручил двум столичным департаментам: Департаменту экономической политики и развития и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда. При этом предполагается, что новый доходный дом, в отличие от проекта ДИПСа, должен работать по принципу минимальной рентабельности. Уровень арендных ставок поспешил озвучить заместитель главы столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев на специально организованной пресс-конференции. По его словам, квадратный метр арендуемой квартиры в таком доме будет стоить 2 рубля в месяц, то есть всего в три раза дороже, чем жилье, полученное по стандартному договору социального найма. Таким образом, ежемесячная арендная плата не превысит 100 рублей. В свою очередь, главный расход для семьи в доходном доме составит 100%-ная оплата коммунальных услуг, которую город не будет компенсировать арендаторам. В итоге за аренду квартиры в самые холодные зимние месяцы жильцам придется платить не больше 3000 рублей. Согласно городской программе "Москвичам - доступное жилье", если эксперимент с доходным домом эконом-класса будет признан успешным, то к 2010 году число таких домов должно увеличиться до 20. Пока адреса таких домов не разглашаются.

По мнению экспертов, на строительстве подобных доходных домов городские власти не только не смогут ничего заработать, но, очевидно, даже не сумеют окупить затраты на их строительство. "Только для достижения нулевой рентабельности стоимость аренды квартир в этих домах должна составлять $400 - 500 в месяц. Для достижения 4% годовой доходности квартиры должны сдаваться по $900 - 1000 в месяц", - считает Константин Ковалев. Только при таких условиях участники рынка считают строительство доходных домов эконом-класса эффективным бизнесом. Более того, когда растущий спрос на рынке купли - продажи квартир будет удовлетворен, сдачей домов в аренду могли бы заняться и частные компании. "Наиболее вероятно, что в будущем при насыщении рынка строительство доходных домов станет привлекательным и для застройщиков. Сегодня в странах с развитой экономикой это прибыльный и успешный бизнес", - говорит Анжелика Куклина. Однако в настоящий момент, чтобы окупить строительство доходных домов, девелоперу пришлось бы искать другие схемы. Например, по словам Ольги Твороговой, можно сдавать квартиры на сутки как гостиничные номера. Однако в таком случае речь идет об апарт-отелях, а это уже совсем другой сегмент.