Цены на недвижимость в столице опять выросли

Рынок московской недвижимости после месяцев застоя вновь растет. Средняя стоимость метра приблизилась к отметке 6000 долларов — это 10-кратный рост за 8 последних лет. Потенциальные покупатели даже с приличным уровнем доходов впадают в отчаяние — еще полгода назад они присматривали «двушки», теперь им не хватает и на однокомнатные. В надежде прикупить хоть какую-то недвижимость многие из них все активнее приглядываются к Петербургу (цены в два раза ниже московских), а также к Екатеринбургу и Новосибирску (цены ниже втрое).

Как комментируют эту тенденцию эксперты, люди начинают понимать, что нет смысла ждать «погоды» в Москве. Разрыв между спросом и предложением, подстегивающий цены на недвижимость в российской столице, только увеличивается.

— В декабре ВЦИОМ в ходе масштабного исследования общественного мнения задал респондентам-москвичам вопрос: планируете ли вы в 2008 году покупать квартиру в Москве? — говорит профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник, недавно на страницах нашей газеты предсказавший двукратный рост цен за полтора года. То есть именно покупать на свои деньги, а не получить бесплатно от города или в наследство, — продолжает Стерник. — Угадайте, сколько ответили «да»? 4процента! Это порядка 140 тысяч. Прибавьте минимум 50 тысяч иногородних. Даже в лучшие, «изобильные», времена число квартир на рынке в столице не превышало 100 тысяч в год.

— Теперь за счет сокращения числа коммерческих новостроек 100 тысяч — уже недостижимая цифра,- утверждает Стерник. — Но даже если считать по минимуму, мы получаем двукратное превышение спроса над предложением! Подсчитано, что когда объем предложения квартир в Москве падает до 12-14 тысяч в месяц, начинается «бешенство» рынка, цены взлетают. Сейчас экспонируется самое большее 16-17 тысяч.

Пока что цены не взлетают, но устойчиво растут: в январе — на 5% по сравнению с предыдущим месяцем. Но предложение падает. По подсчетам аналитического центра компании «Миэль», в январе в продаже находилось на 17% меньше квартир, чем в декабре. Здесь есть сезонный, постновогодний, фактор, но цифра тем не менее отражает тенденцию. По данным руководителя информационного портала «Анализ рынка недвижимости» Андрея Бекетова, в третью неделю февраля на вторичном рынке экспонировалось квартир на 7,6% меньше, чем во вторую неделю этого же месяца.

При этом около 80% выставленных на продажу квартир — альтернативные, то есть их продавцы одновременно еще и покупатели. Большинство из них намерены «докупить метры» — условно продать «двушку» и купить «трешку».

Но лишние метры не многим из них по карману, следовательно, львиная доля «альтернативных» продавцов будет вынуждена уйти с рынка, так и не став покупателями.

Опасаясь финансовых потрясений в стране, то есть попросту боясь потерять уже накопленное, москвичи все чаще вкладывают деньги в квадратные метры ближнего Подмосковья. Свои варианты ищут и те, кто продает метры в провинции, а купить хочет в столице.

— На Западе трудовая и жилищная миграция неразрывно связаны, — утверждает Геннадий Стерник. — А в Москве преобладает трудовая, которая тянет за собой жилищную. Сюда едут в первую очередь на заработки, за карьерой, учиться… Большинство — не имея достаточно средств на приобретение жилья в Москве. Ценой невероятных усилий, делая огромные долги, часть мигрантов спустя годы обзаводится московской недвижимостью.

Так, может, и хорошо, что цены на жилье в перенаселенной сверх всякой меры Москве растут, сдерживая приток мигрантов?

— Высокие цены не остановят поток мигрантов, но могут ослабить его, — соглашается Стерник. — За последние пару лет мы замечаем, что покупатели-инвесторы из регионов с не слишком высокими доходами все больше интереса проявляют к Сочи, к Черногории. В поисках качественного образования, карьерных перспектив амбициозные, но небогатые провинциалы начинают отказываться от Москвы в пользу Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Киева.

Если эти процессы наберут силу, польза будет всем.

— Функции Москвы гипертрофированы. России нужны города-противовесы, — считает директор Центра геополитических исследований Института географии РАН Владимир Колосов. — И признаки того, что отрыв Москвы от остальных крупных городов сокращается, уже появились: с 1996 года доля обеих столиц во вкладе в экономику страны снижается. Такие города, как Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Новосибирск, — будущие конкуренты Москвы и Санкт-Петербурга. Они мало уступают столицам по таким параметрам, как транспортная доступность, уровень активности населения и бизнеса, интенсивность международных контактов.

По меньшей мере два города — Екатеринбург и Нижний Новгород — претендуют на неофициальный статус третьей столицы России, и, по мнению исследователей, не без оснований. Но даже если в обозримом будущем миграционный ажиотаж и ценовое напряжение в Москве ослабнут, вряд ли для тех, кто здесь останется, что-то изменится радикально. В частности, в сфере недвижимости. Разве что на стадии подъема квартиры будут дорожать не на 100% за полтора года, а на 70%. При цене одного метра, втрое превышающей среднюю зарплату по Москве, — никакой разницы.