Аналитики: февраль будет последним месяцем роста цен на жилье

С конца прошлого года столичный рынок недвижимости, что называется, "лихорадит". Резкий скачок цен превысил инфляцию: с октября 2007 г по конец января 2008 г стоимость квартир выросла на 10%, в то время как рост цен за этот период не превысил 6%. Фактически цену сегодня определяет продавец, считают специалисты: если год назад на одну квартиру были 2-3 претендента, то сейчас - 10 и более. При том, что число предложений не растет, средний срок экспозиции за последние несколько месяцев снизился с 60-70 до 45 дней. Типовое жилье в эконом-классе вообще может "уйти" за пару недель, если, конечно, цена на него не завышена.

Причин небывалой популярности самых обыкновенных квартир, как полагается, несколько. По мнению риэлторов, в росте спроса виноват, прежде всего, кризис на фондовом рынке. Инвесторы, потерявшие на падении акций, спешат уберечь то, что осталось, перекладывая капиталы в недвижимость, как наименее подверженный рискам актив. Несмотря на то, что инфляция делает такие вложения малопривлекательными, догма о том, что "жилье в Москве в цене не упадет" до сих пор остается для многих утешением. Другая причина - президентские выборы, которые состоятся 2 марта. Смена власти в нашей стране всегда воспринимается настороженно, даже если она происходит вполне демократическим путем. Вот и сейчас всевозможные домыслы об экономических новациях, деноминации и дефолте будоражат умы. Жилье и тут выступает в роли стабильного актива, который если не принесет доход, то уж точно не оставит в убытке.

Однако сейчас, по оценке аналитиков рынка, ажиотаж несколько пошел на спад. С конца января особых колебаний не зафиксировано. Предложение по-прежнему сокращается, а цены растут. Как говорится в обзоре, подготовленным Аналитическим отделом Корпорации "ИНКОМ", за неделю с 18 по 25 февраля общий объем предложения квартир в Москве на вторичном рынке сократился на 1,6 проц по сравнению с предыдущей неделей. В Московской области этот показатель практически не изменился (+0,1%). Аналогичная динамика на рынке наблюдается с конца января. За неделю с 11 по 17 февраля предложение снижалось несколько более быстрыми темпами, сейчас произошло замедление.

Если говорить более конкретно, то, по данным "ИНКОМ", сильнее всего количество квартир на продажу сокращается в престижных районах - ЮЗАО, ЗАО, а также в ЮАО и Зеленограде. Что касается типов жилья, то в столице сильнее всего падает предложение квартир в кирпичных домах с большой кухней, современных панельных и монолитных домах. Больше, чем обычно, выставлялось квартир в сегментах элитного и сталинского домостроения (соответственно, прирост 4,7 и 0,3 %). В Подмосковье объем предложения вырос в сегменте кирпичного и монолитного жилья, в остальных сегментах он снизился. Наибольшее снижение зафиксировано среди квартир в современных панельных домах - 7,7%.

Цены же в Москве по итогам прошедшей недели выросли в среднем на 1,5% в долларах и на 1,1% в рублях. При том, что доллар за неделю снизился на 0,5%, такое повышение можно считать вполне обычным. Средняя цена предложения в столице остановилась на отметке примерно в 6,8 тыс долл или 166,0 тыс руб за кв.м. В Московской области за прошедшую неделю также наблюдался рост средней цены квадратного метра: 1,6 % в долларах или 1,1% в рублях. В настоящее время средняя цена предложения в Подмосковье составляет около 2,8 тыс долл или 68,2 тыс. руб. за кв.м.

При этом рублевые цены не изменились по сравнению с прошлогодним январским максимумом, отмечают аналитики рынка. Но с учетом того, что инфляция с января 2007 г по сегодняшний день составила порядка 14% , можно сказать, что квартиры даже подешевели. Парадоксы валютных курсов.

В разрезе административных округов наиболее заметно подорожали квартиры в ЗАО, ВАО, ЮВАО, а также Зеленограде (около 2%).

Сильнее всего за минувшую неделю подорожала столичная "вторичка" в сегменте типовых и пятиэтажных панельных домов (рост около 2%). То ли спрос на нее велик из-за ожиданий скорого переселения по программе сноса пятиэтажек, то ли это дешевое жилье покупают те, кто мечтает вскочить в последний вагон стремительно уходящего поезда под названием "квартира в Москве". В Московской области наиболее заметный прирост цен пришелся на сегменты монолитных домов и кирпичных пятиэтажек. Первое покупают смирившиеся с тем, что упомянутый поезд ушел, а за те же деньги можно купить куда лучшее жилье за МКАД. Второе, очевидно, опять-таки те, кому нужно купить хоть какую-то квартиру, где можно жить. Недорогое подмосковное жилье пользуется спросом и у желающих инвестировать средства - если средств этих не хватает даже на московскую однушку.

За прошедшую предпраздничную неделю темпы роста стоимости квартир в Москве оказались немного ниже, чем ранее, - приводит свои данные за прошедшую неделю руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Тем не менее, столичный квадратный метр вырос в цене более чем на 1%, и теперь его долларовое значение по данным аналитического центра, составляет 4.850 долл. Рублевое, по статистике журнала http://www.metrinfo.ru/ - около 119 тысяч рублей. По оценкам IRN.RU, быстрее всего в Москве растет в цене все та же "старая панель" (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) и типовая панель (9-14 этажей). Менее всего дорожает современный монолит-кирпич увеличенных площадей (0,8%). Это еще раз подчеркивает тенденцию, о которой говорилось выше: наибольшим спросом сегодня в столице пользуется самое дешевое и массовое жилье, хотя риэлторы наперебой кричат о перспективности вложений исключительно в "элитку". Может быть, потому, что большинство покупает не для того, чтобы инвестировать, а для того, чтобы хоть где-то жить?

И, наконец, перейдем к главному - выводам и прогнозам. Несмотря на разницу в оценке стоимости жилья, аналитики высказывают удивительное единодушие: цены будут расти и дальше. Аналитики "ИНКОМ" полагают, что в настоящее время рынок ведет себя в соответствии с ранее сделанными прогнозами. Уровень спроса больше не бьет рекордов по темпам роста, а постепенно снижается, приходя к своему естественному показателю. На фоне постепенно сокращающегося предложения цены продолжают идти вверх довольно быстрыми темпами (в среднем порядка 1,5% в неделю), однако это скорее инерция, нежели движение, основанное на реальных предпосылках. Ситуация на фондовых рынках постепенно стабилизируется. К примеру, индекс РТС уже примерно полмесяца уверенно держится выше отметки в 2 тыс пунктов и сохраняет тенденцию к росту. Это позволяет предположить, что уже в первой половине весны рынок, скорее всего, полностью вернется к своему "нормальному" сценарию развития. Ежемесячный прирост цен составит порядка 2 проц, а за год такими темпами жилье подорожает примерно на четверть. Не исключено, что февраль окажется последним месяцем столь резкого подорожания московского жилья, полагает О.Репченко. Уже в марте, по прошествии выборов, темпы роста цен на квартиры могут пойти на спад.

По итогам года с аналогичными прогнозами уже выступили многие эксперты рынка. 15-20% годовых в 2008 г и те же цифры в 2009 г, считают они. В будущем станет более явной разница в цене между старым и новым жильем. Сегодня она составляет всего 10-15 %, но ясно, что метр в потрепанной "хрущевке" в спальном районе просто не может стоить сопоставимо с метром в современной многоэтажке. В любом случае, недвижимость в Москве и Подмосковье остается одним из наиболее надежных инструментов для инвестиций, было бы, что инвестировать.