Покупка квартиры на \"вторичке\": три пути

Решившись продать-купить-обменять квартиру, клиент оказывается перед дилеммой — проводить ли сделку самому или довериться профессионалу? А может быть, ее можно «распилить» и какой-то наиболее ответственный этап пройти с риэлтором, а более легкие операции совершить самому? Сегодня рынок действительно предоставляет клиенту на выбор разные варианты. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru выяснил достоинства и недостатки различных способов проведения сделки.

Хороший риэлтор «ведет» клиента с момента обращения в компанию и до заключения сделки. Он поможет клиенту адекватно оценить продаваемое жилье и собственные финансовые возможности. Организует показ квартиры или во время просмотра сопровождает клиента. Проверяет юридическую чистоту приобретаемого жилья, в сборе документов без него тоже никуда. Грамотно составляет тексты договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Словом, на время сделки риэлтор для клиента – это личный финансовый консультант, адвокат, юрист и психолог.

Такую «няньку» лучше всего искать в агентстве недвижимости. Здесь каждую сделку проверяет не только ведущий эксперт, но и юридический отдел. Возможность купить «паленое» жилье практически исключена.

«Около 80% сделок, совершаемых в Москве – альтернативные сделки. То есть клиент одновременно и продавец, и покупатель, - рассказывает начальник Учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев, - Стандартная «цепочка» сделки обычно включает в себя две – четыре квартиры, но бывают ряды и из двенадцати – четырнадцати квартир. В такой сделке задействованы интересы сотни людей.

Еще при обучении наши специалисты осваивают технологию сделки, позволяющую проводить каждую опцию максимально быстро и качественно. В распоряжении сотрудников специальная «Карта рисков риэлторов» из 108 пунктов. При возникновении каких-либо подозрений на каждом этапе можно не только подключить юротдел, но и, сверяясь с картой, предпринять наиболее адекватные действия для сведения риска к минимуму».

Наиболее сложная составляющая труда риэлтора — обеспечение безопасности сделки: правовой, технологической, финансовой. Правовая проверка (проверка юридической чистоты квартиры) предполагает обязательную проверку всех, кто по закону может быть вправе пользоваться данным помещением. Грамотные специалисты делают это не только с помощью архивных выписок из домовой книги. Помогают сотрудники ДЕЗов, участковые милиционеры.

Технологическая проверка должна установить, что квартира свободна от обременения, брони, не находится под арестом. Это особенно важно для недвижимости, приобретаемой с помощью ипотеки. Подобные сведения находятся в Едином государственном реестре права. Но на реестр надейся, а сам не плошай.

Наконец, до сих пор у нас принято рассчитываться наличными, зачастую — в долларах США. Риэлтор разберется и банковской ячейкой, где придется хранить деньги, поможет проверить банкноты. Регистрация сделки — тоже непростой момент, который требует поддержки специалиста. Стоимость стандартной услуги в агентстве недвижимости: 3-6% от стоимости квартиры.

Некоторые агентства предпочитают не перекладывать все ведение сделки на одного-двух специалистов, а разделяют между сотрудниками ответственность за разные этапы сделки. Подобный подход — обычная практика на Западе.

Так, в агентстве недвижимости нового типа «Открытая компания» первую консультацию клиенту дает младший сотрудник – консультант, который объяснит ситуацию на рынке, поможет определить наилучший вариант покупки или продажи, расскажет обо всех этапах сделки.

Договор о сотрудничестве с клиентом подписывает эксперт. Он приедет лично, чтобы предварительно оценить квартиру. Эксперт – это более опытный сотрудник, обычно имеющий опыт практической работы с недвижимостью.

Именно эксперт располагает базой данных предложений на рынке, в его распоряжении находятся агенты – выездные сотрудники, в чьи задачи как раз входит реклама квартир.

За всю сделку отвечает координатор – опытный профессионал, чей стаж работы составляет не менее 5 лет. Он проверяет все документы, составляет договоры, сводит покупателя и продавца, руководит закладкой денег в ячейку. В распоряжении координатора – несколько менеджеров, у каждого из которых свои обязанности. Кто-то специализируется на рекламе, кто-то – на проверке чистоты квартиры, но все действия по каждому клиенту заносятся в специальную базу.

Директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа «Открытая компания» Сергей Крячков называет такой стиль работы «создание услуги через процесс».

Его достоинства вполне очевидны – разделение труда позволяет совершить сделку очень быстро, буквально за несколько недель, и делает конечный продукт более качественным и дешевым.

Разделение обязанностей позволило «Открытой компании» ввести в стандартный пакет услуг дополнительные опции. Например, с каждой квартирой работает профессиональный фотограф, который создает для нее персональную страничку-сайт. Там представлены не только профессиональные фото, но и обмерный план, возможные перепланировки. Компания заключила контракт с архитектурным агентством Сергея Толокина, так что для каждой квартиры составляется индивидуальный дизайнерский проект.

Как подчеркивает Сергей Крячков, распределение обязанностей между сотрудникам практически делает невозможным мошенничество. «Риэлтор – это сверхмотивированный работник. Желание провести сделку и получить комиссию иной раз заставляют риэлтора закрывать глаза на многое. У нас же все сотрудники получают, кроме процентов, не слишком большую, но гарантированную зарплату. Так что «стремную» сделку пропускать им невыгодно». Стоимость такой услуги: 3% от стоимости квартиры. В этой сумме учитываются и услуги по оформлению ипотечной сделки.

Практически это значит, что сделку вы проводите самостоятельно, но, как человеку неискушенному, вам нужны советы специалиста, его помощь, а иной раз и просто присутствие человека, который, как говорят дети, «за вас».

Разделить обязанности между риэлтором и клиентом предлагают специалисты риэлт-бюро «Тактик&Практик». Вы понимаете, что можете сэкономить на комиссионных риэлтору, взяв часть обязанностей на себя, но не знаете, с чего начать, и лишь примерно представляете предстоящую работу. Действуя самостоятельно, можно потратить массу времени и сил. Например, собирая документы, вы можете полдня просидеть в коридоре БТИ, заказать поэтажный план и экспликацию, а про справку об оценочной стоимости квартиры вам никто не сказал, и вам придется идти в эту замечательную организацию еще раз.

«В «Тактик&Практик» клиент может получить развернутую консультацию. Наш эксперт, проанализировав ситуацию клиента, составляет пошаговую программу необходимых действий по каждому из этапов сделки, с рекомендациями, на какие нюансы обратить внимание, и как организовать те или иные процессы, — объясняет генеральный директор экспертного риэлт-бюро «Тактик&Практик» Гульнара Рахмангулова, — Например, по одному из наиболее трудоемких этапов, сбору документов, эксперт снабдит вас не только перечнем необходимых документов, но и их образцами, сообщит график работы организаций, выдающих документы.

Вы получите подробные рекомендации, на какие моменты обратить внимание на каждом из этапов: при выборе (или оценке) объектов, подписании договора купли-продажи, организации расчетов, государственной регистрации сделки, эксперты разъяснят другие неясные аспекты и предупредят о возможных рисках. Если же вы понимаете, что какие-то этапы или отдельные операции вам не по силам, вы можете привлечь профессионалов, заказав любую необходимую услугу или пакет услуг. Например, эксперт риэлт-бюро может сопровождать вас на сложных переговорах, отстаивая ваши интересы, проверить документы или провести независимую оценку».

Так, в риэлт-бюро обратился клиент, которому цена за стандартные услуги риэлторов в другом агентстве недвижимости показалась завышенной. Он не хотел переплачивать за те операции, которые мог сделать самостоятельно. Причем, он уже нашел продавца и хотел бы оставить ему аванс за квартиру. Специалисты «Тактик&практик» помогли ему оформить договор аванса. Сделка была довольно сложная, и сам он вряд бы ли разобрался в правильности ее оформления. Затем сотрудники риэлт-бюро сопровождали подписание договора аренды банковской ячейки и договора купли-продажи.

Оценим достоинства и недостатки каждой схемы по системе плюсов и минусов.

+ клиент практически освобождается от всех забот, ему остается только ждать результата

- минус заключается в стоимости услуг — дорого

+ быстрота, надежность, экономия времени и средств

- возможно, клиенту не совсем комфортно работать все время с новыми людьми

+ возможность выбора, экономия средств

- есть временные затраты, к тому же такая схема, вероятно, больше подходит для опытного клиента, а не для новичка.