7 способов приобрести квартиру

Канули в прошлое мрачные времена, когда единственным путем заполучить собственную квартиру было – отпахать лет 20 на родном арбузолитейном комбинате без единого нарекания… Сегодня легальных возможностей сделаться владельцем жилья едва ли не больше, чем квадратных метров в среднестатистической «однушке». Само собой, для неофита на рынке жилья главной задачей становится выбрать из этих путей один, наиболее для себя комфортный и безопасный. Поэтому, отбросив способы экзотические (вроде участия в телепроекте «Дом-2») и банальные (покупка квартиры за наличные деньги), рассмотрим основные альтернативные возможности.

Наиболее распространенным способом инвестирования в строительство жилья до недавнего времени считалось вкладывание средств частных инвесторов по принципу долевого участия. Инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Такое сотрудничество в силу не вполне отрегулированных законодательных моментов относится все же к зоне достаточно высокого уровня риска, что сдерживало выход на рынок покупателей с инвестиционными целями. Договоры долевого участия по закону должны проходить государственную регистрацию, но пока на практике строительные компании предпочитают заключать с клиентами иные договоры. Основной инструмент застройщиков - предварительный договор и векселя.

В случае предварительного договора (ПД) стороны договариваются о намерении совершить в будущем сделку по приобретению квартиры с зафиксированными параметрами и подтверждают эти намерения финансовыми гарантиями.

Такие игры имеют смысл вести только с хорошо зарекомендовавшими себя компаниями, которые известны на рынке, ведут не один строительный проект и имеют стабильную репутацию. В любом случае, при заключении ПД пристальное внимание следует уделять взаимным обязательствам сторон и ответственности за их нарушения. Крайне важно, чтобы в договоре четко были прописаны параметры будущего жилья, включая количество комнат, метраж, стоимость, сроки его сдачи и т.п.

Другая разновидность ПД предполагает использование векселя. Вексель является разновидностью долгового обязательства, дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан. То есть вексель удостоверяет право векселедержателя на денежную сумму, обозначенную в данном финансовом инструменте. Приобретая вексель, покупатель строящейся квартиры подписывает соглашение о покупке у застройщика (векселедателя) ценной бумаги на сумму стоимости квартиры. При этом в ПД оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

Преимущество вексельной схемы в том, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Вексель как ордерная бумага выписывается на определенное лицо, которое может реализовать соответствующее право предъявить вексель к оплате не только самостоятельно, но и назначить своим распоряжением другое правомочное лицо.

Недостатком этой схемы является то, что юридически нет никаких гарантий, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру. То есть теоретически существует риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру, а просто вернет вам ваши деньги. Обычно вексель продает не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком.

Цены на недвижимость не подвержены столь уж резким колебаниям, в отличие от фондового рынка. Поэтому доход здесь более долгосрочный и стабильный.

И все же вексельные схемы на сегодняшний день – самый распространенный и удобный для продавца способ оформления «инвестиционного контракта» между продавцом (застройщиком) и дольщиком. Покупатель отдает продавцу деньги за будущую квартиру, риэлтор (или застройщик через другую фирму) выдает покупателю вексель на эту сумму. Стороны заключают договор о предоставлении квартиры по окончании строительства. Договор, как правило, предварительный, а значит, ни к чему не обязывающий продавца и ничего не гарантирующий покупателю. Поэтому для застройщика он удобен. А для дольщика – как повезет…

Другой, более «спокойный» вариант – это облигации с низким риском убытка, приносящие невысокий, но стабильный доход. Именно безопасность и стабильность дохода отражается на его невысоких показателях. Считается, что инвестировать в облигации - наиболее надежное вложение средств на рынке ценных бумаг. Это очень похоже на банковский вклад - деньги кладутся под известный процент и на определенный срок. Преимущества перед банковским вкладом заключаются в следующем: возможность забрать деньги без потери набежавших процентов и обычно все-таки более высокая доходность. Облигации выпускают компании самых разных отраслей, в том числе и строительные. Загвоздка лишь в том, что для получения ощутимого дохода нужно вложить в облигации не менее нескольких тысяч долларов.

Еще одна хорошо востребованная форма участия в инвестиционно-строительных проектах - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. ПИФ - это объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании (УК). Задачей УК является вложение средств наиболее эффективно, чтобы стоимость паев максимально возрастала. В отличие от депозита, где процентная ставка заранее оговорена, при инвестировании в фонд вся прибыль достается пайщику (за минусом вознаграждения и расходов УК). Закрытые ПИФы, как правило, создаются под конкретный строительный проект. Средний порог вхождения в новые паевые фонды постоянно снижается, поэтому они становятся все более привлекательными и доступными для частных инвесторов. А классический инвестор ПИФа - это тот, кто имеет целью не приобретение в собственность недвижимости для использования в личных нуждах, а тот, кто вкладывает деньги в строительные проекты для извлечения в дальнейшем инвестиционного дохода.

Наконец, существует еще одна схема, которую до сих пор применяют даже серьезные игроки рынка. Это договоры инвестирования, датированные мартом 2005 г., с оплатой сегодняшним днем. Такие договоры можно не регистрировать, так как поправки к Закону №214, требующие регистрации договоров долевого строительства в течение определенного времени, были приняты в апреле 2005 г. Но временные возможности этой схемы работы делают ее применение все более затруднительным. Зато в такой договор легко встраиваются такие полезные опции, как «лжестраховые полисы», за счет которых можно скрывать настоящую стоимость квартир.