Покупка квартиры в новостройке - крайне рискованная операция

На первый взгляд, покупка новостройки должна быть делом простым и безопасным: квартиры новехонькие, они еще не успели обрасти длинной историей с многочисленными переходами прав, продажами, обиженными наследниками. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает: приобретение новостройки оказывается едва ли не самой рискованной операцией.

Причина этого в том, что приобретается чаще всего то, чего еще нет в природе – большинство новостроек продается «на котловане», когда самой квартиры не существует еще ни физически, ни юридически. «Объект вторичного рынка – это товар, который можно «пощупать руками», – отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Проверить документы, посмотреть на владельцев. Новостройки в этом смысле – 100-процентный «кот в мешке», договор, который вы подписываете, – это либо долевое участие в строительстве, либо «право требования» квартиры, когда она будет построена. Либо даже просто договор покупки векселя – слово «квартира» в этом случае в документах вообще не упоминается».

Кто такие обманутые дольщики, в нашей стране знают, похоже, все. Сейчас пыль немного улеглась, а совсем недавно люди, потерявшие деньги где-то в недрах строительных «пирамид», устраивали голодовки и пикеты, перекрывали дороги. Масштабы, конечно, не те, что у «партнеров» Сергея Мавроди, но все же размах был весьма серьезный…

Сказать, что государство осталось полностью глухо к их проблемам, было бы несправедливо: власти отреагировали. Три года назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу закон №214 «Об участии в долевом строительстве», сразу ставший знаменитым. Об этом законе писали тысячу раз, повторяться не станем, скажем лишь самое главное: он настолько хорошо защитил покупателей (одновременно обложив огромным количеством запретов и ограничений застройщиков), что эти самые застройщики дружно отказались работать по данному закону. Благо, это оказалось совсем нетрудно: нужно было лишь не использовать в названии договоров, которые предлагалось подписать клиентам, слова «долевое участие в строительстве». Небольшой «филологический маневр» – и закон можно не соблюдать.

Сообразив, что с закручиванием гаек перестарались, власти в минувшем году внесли в 214-й закон ряд послаблений, в частности, была отменена солидарная с застройщиками ответственность банков при кредитовании долевого строительства, внесены еще некоторые коррективы. Но застройщики «добрую волю» государства не оценили: подавляющее большинство новостроек и сегодня продается в обход этого закона. Более всего распространена так называемая вексельная схема: покупатель приобретает вексель, т. е. ценную бумагу, по которой в «день икс» ему обещают заплатить такую-то сумму денег. Что в реальности вексель будет погашен квартирой – это лишь устное соглашение сторон, в случае чего его, как говорится, к делу не подошьешь.

Нельзя сказать, что покупатели пребывают в восторге от этих «придумок» продавцов и уж вообще ничего не понимают. Как отмечает Елена Овечкина, управляющий отделением «Черемушки» компании «Рескор», скандалы с обманутыми дольщиками не остались незамеченными, покупатели очень тяжело настраиваются на то, что им предлагают подписать такие суррогатные договоры, что сроки оформления документов о собственности могут надолго затянуться. Однако деваться покупателям некуда – застройщики действуют по «отлаженной» схеме отечественного бизнеса: не хотите – не надо.

Новостройки в Москве и области пользуются хорошим спросом, так что вместо клиента, чересчур въедливо изучающего документы, всегда можно найти трех других, не таких капризных.

Вот реальная история, рассказанная нам в одном из московских агентств. Покупатели хотели приобрести квартиру для подрастающего ребенка и, поскольку вопрос времени перед ними особенно не стоял, решили найти вариант подешевле. Остановились на удачной во всех отношениях квартире: пакет документов идеальный, по цене новостройка не выделялась на общем фоне – в общем, ничего настораживающего. Буквально за день до сделки представители застройщиков предложили подписать договор уступки права задним числом, объясняя это неким удобством для бухгалтерии. Однако юрист риелторской компании постарался разобраться в ситуации и выяснил, что квартира… находится под арестом. Дата, которую продавец предлагал поставить в договоре, была на два дня раньше ареста. Естественно, риелторы стали искать своему клиенту другую новостройку.

…Всевозможные апокалипсические оценки вряд ли интересны сами по себе: людям интересно не «как ужасно!», а «что делать?». К сожалению, ничего особо утешительного тут сказать нельзя: рекомендации вроде «добивайтесь, чтобы все документы были оформлены в строгом соответствии с законом» столь же справедливы, сколь и бесполезны. Не будут застройщики так делать! Последний раз, по опыту автора, покупатели были хозяевами жизни на рынке новостроек в 1999 году – тогда, после дефолта, людей с деньгами не было вообще, и в офисы строительных компаний можно было открывать двери ногой. Сегодня не та ситуация.

Поэтому советы будут самыми простыми. Во-первых, действуйте через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией. Если уже тысячи человек купили здесь квартиры и в общем и целом довольны, вероятность того, что контора создавалась для того, чтобы обмануть именно вас, минимальна.

Во-вторых, изучите обстановку вокруг. СМИ в этом отношении не слишком надежны: все знают, что существуют они на рекламу и поэтому склонны говорить о компаниях хорошо. Значительно полезнее для проверки Интернет, чаты и блоги: Сеть очень «злопамятна», негативная информация хранится в ней долго.

В-третьих, не стоит кидаться на самое дешевое. Если средняя цена новостройки эконом-класса в Москве составляет $4,5 тыс. за кв. м, любое предложение по $2-2,5 тыс. может исходить только от жуликов, никак иначе.

И в-четвертых, для проверки документов имеет смысл привлечь профессионалов. Те люди, которые работают в компании-продавце, могут быть сколь угодно квалифицированны, но они кровно заинтересованы в том, чтобы вы не заметили имеющихся дефектов. В этом смысле специалист, нанятый вами в другой фирме, является хоть какой-то гарантией действительно независимой экспертизы предлагаемых документов.

Наконец, есть у нас суд – самый справедливый и гуманный. Отличительной чертой отечественного правосознания является то, что несовершенство законов признают все – в том числе и судейские. Это означает, что судить будут не всегда «по писанному», иногда получается и «по совести». Во всяком случае, недавно на одном из мероприятий, устроенных МАР, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров говорил, что ему доводилось выигрывать дела обманутых покупателей – даже в тех случаях, когда представители застройщиков были убеждены, что их позиции неуязвимы.