Ипотека: ставки повышаются, гайки закручиваются

На модерации Отложенный

В ипотечной жизни наступают несладкие времена. Напомним, что в январе произошло два заметных и не очень приятных события. Во-первых, Центробанк признал, что ситуация с ликвидностью неважная: из-за кризиса на мировом финансовом рынке, наши банки, занимавшие дешевые деньги на западе, либо лишились этой возможности, либо им деньги будут доставаться на более жестких условиях. Во-вторых — Высший арбитражный суд постановил, что банки больше не могут требовать от заемщика страховать свою жизнь. Банкиры ответили, что тогда придется повышать ставки.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить профессионалов ипотечного рынка о том, как отразятся на ипотечных ставках кризис ликвидности и решение ВАС о незаконности требований страховать жизнь заемщика.

Мы задали экспертам следующие вопросы:

1. За счет чего банки пополнят «свои закрома» — привлекут средства населения, станут развивать вторичный рынок ипотечных бумаг?

2. Станет ли отечественная ипотека рублевой из-за трудностями с кредитованием на Западе?

3. Повысятся ли ставки по ипотечным кредитам в силу этих причин – финансового кризиса и решения ВАС?

4. Будут ли ужесточаться требования к заемщикам?

Банки выйдут на мировые стандарты

Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечного кредитования» Альфа-Банка:

1. Банки усиливают работу по привлечению депозитов частных лиц, поднимают процент по депозитам. Кроме того, активизировалась деятельность по продаже ипотечных портфелей.

2. По долларовым кредитам вполне вероятно повышение ставок, это связано и с «падением» курса доллара, и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств. При сложившейся ситуации ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться.

Сегодня москвичи предпочитают брать кредиты в долларах, жители регионов – в рублях. В портфеле Альфа-Банка 45% - это ипотечные кредиты в долларах, а 55% - в рублях. В целом по рынку 30% - ипотечные кредиты в иностранной валюте, а 70% - в рублях.

В связи с увеличением количества регионов, где работает Альфа-Ипотека (сейчас 30, и до конца года планируется открытие новых филиалов), мы прогнозируем рост доли именно рублевых кредитов в Альфа-Банке. По нашим оценкам в России в следующем году до 80% всех ипотечных кредитов будет выдаваться в рублях.

Многие банки уже подняли ставки по ипотечным кредитам. В течение года возможен дальнейший рост ставок, если ситуация на рынке фондирования не улучшится.

3. Сейчас комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога — эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога.

4. В последнее время банки начинают придерживаться мировых стандартов при выдаче кредитов. Ранее была упрощена проверка платежеспособности. большей части заемщиков банки просто «верили на слово». Банки отказывались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей или вообще под залог недвижимости предлагали кредиты «на любые цели». В новых условиях такие программы банки будут сворачивать.

Из-за преференций заемщикам не должны страдать вкладчики

Владимир Пономарев, вице-президент АСР, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка:

1. Основным источником доходов банка являются средства граждан, а также привлечение средств с рынков внешнего заимствования — как из России, так и из-за рубежа. В этих условиях ликвидности важную роль должен и будет играть Центробанк.

Надеяться на то, что развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг дает вклад в пополнение ликвидности, пока не приходится. У нас сейчас есть проблемы со сделками по секьюритизации.

2. Отечественная ипотека сегодня в основном рублевая. В зависимости от региона, где у населения накопления в долларах, можно брать кредиты в долларах. Но в связи высоким инвестиционным рейтингом России, кредиты можно предоставлять в рублях и номинировать на рубль при выпуске и размещении ипотечных ценных бумаг за рубежом, поскольку доходность по рублю сейчас максимально высокая. Сам опрос о том, какая будет ипотека рублевая или долларовая – не принципиален. Это абсолютно не кризисное явление.

3. Ставки по ипотечным кредитам повышаются. По разным оценкам - от одного до двух процентов. Это связано с финансовым кризисом Цена привлеченных денег из-за рубежа выросла. Также несколько поднимутся процентные ставки. Все будет зависеть от того, как долго будет длиться этот кризис.

Решение Высшего Арбитражного суда о незаконности требований страхования жизни и здоровья заемщика – это, с моей точки зрения, негативный фактор. Представьте, что заемщиком выступает единственный кормилец в данной семье. Он умирает. Если его жизнь застрахована, семья получит определенную сумму денег, и сможет выплатить кредит. Если жизнь не застрахована, — у семьи появляются огромные проблемы.

Без страхования жизни повысятся риски, а, следовательно, и процентные ставки национального кредита. Когда говорят, что таких условий нет в США, то забывают, что каждый или почти каждый гражданин США застрахован, и нет необходимости прописывать это специальными правилами при ипотечном кредитовании.

У нас механизмы страхования развиты крайне слабо. Поэтому банки вправе требовать выполнения таких правил, которые защитят их интересы и в конечном итоге — заемщиков. Банк живет за счет вкладчиков, если давать преференцию ипотечным заемщикам, то вкладчики будут ущемлены.

4. Мы должны извлечь уроки из этого кризиса, значит, должны быть ужесточены условия предоставления ипотечных кредитов, то есть проверка платежеспособности потенциального заемщика.

Строгостей и так хватает

Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:

1.Одним из последствий кризиса станет возврат к традиционным для банков источникам финансирования, — привлечению вкладов. На секьюритизацию, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, надеяться не приходится.

2. За последние полгода мы наблюдаем в нашей компании повышенный спрос именно рублевых кредитов, связано это с недоверием людей к доллару. Можно прогнозировать, что в ближайшее время рублевая ипотека будет расти. Банки по-прежнему будут привлекать доллары, но в сложившихся условиях, скорее всего, ставки будут немного подняты. Не стоит забывать и об экзотических валютах - франках и йенах. Очень привлекательные предложения от 6% годовых позволят увеличить долю нерублевых кредитов на рынке.

3. Ставки и так уже высокие – кредиты под 18% годовых согласится взять один из миллиона, поэтому повышать дальше уже нельзя.

4. Требования к заемщикам также уже ужесточены достаточно.

Погашать кредит придется родственникам

Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

3. Отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика имеет свои плюсы и свои минусы:

Плюсы:

— уменьшается сумма первоначальных затрат заемщика при выдаче кредита.

Чаще всего, если созаемщиков двое, то и страховать нужно тоже двоих человек. Тариф страховых компаний на сегодня приблизительно составляет 0,7% от суммы кредита, увеличенной на 10 %. Если сумма кредита будет 100000 долл. США, то страховой тариф составит 840 долл. США. И это ежегодно возобновляемая сумма.

Минусы:

— в случае утраты трудоспособности, смерти и т.д., гасить кредиты будут либо поручители, либо будет реализовано заложенное недвижимое имущество. Исключение — залог ценных бумаг или дополнительное обеспечение;

— возможно изменение процентных ставок и условий. Могут ужесточиться требования к заемщикам, достигшим определенного возраста. Но, как и всегда, банки совместно со страховыми компаниями найдут выход из сложившейся ситуации. И та прибыль, которая возникала у страховых компаний в связи со страхованием клиентов банков-партнеров, будет получена иным способом. Банки, смогут покрывать свои риски с помощью, например, более высокой процентной ставки или введения какого-нибудь дополнительного платежа.

Стоимость денежных ресурсов по вкладам и кредитам растет

Валерий Калинин, советник председателя правления АКБ «ФОРА-БАНК» (ЗАО):

1-2. Что касается кризиса ликвидности на рынке ипотеки, то банки будут искать разные способы привлечения денежных средств для того, чтобы выдавать кредиты. Замечу, что для целей рефинансирования неважно, в какой валюте выдают кредиты – в долларах США, евро, или российских рублях. Важнее другое, — стоимость привлекаемого ресурса. А она возрастает, соответственно, и растут размеры процентных ставок по ипотечным кредитам. Но банки, имеющие сформированные портфели ипотечных кредитов, будут пытаться рефинансировать их у зарубежных инвесторов, поскольку у нас в стране круг инвесторов, готовых покупать пулы таких кредитов, довольно ограничен.

Вполне очевидно, сегодня западные инвесторы будут менять условия и для реинвестирования, и для предоставления заимствований.

А стоимость займов сегодня растет и у нас. Это видно по ставке РЕПО, по которой на рынке межбанковского кредитования (МБК) привлекаются кредиты на короткие сроки. Еще недавно эта ставка была не более 4%. Сегодня она выросла до 6,25%. Это говорит о том, что стоимость денежных ресурсов подрастает на всех финансовых рынках, и это одна из причин роста ставки рефинансирования ЦБ РФ на четверть процента.

3. Пока эффект от решения Высшего арбитражного суда окончательно неясен, и, видимо, банки – ипотечные кредиторы будут действовать по своему усмотрению. Представляется, что они будут стремиться компенсировать отсутствие этого вида страховки.

Такое судебное решение не может не вызвать сожаления, поскольку оно станет тормозом в расширении доступности ипотечного кредитования. Да и вообще, вмешательство в законную деятельность ипотечных кредиторов и заимодавцев, которые имеют полное право самостоятельно устанавливать условия предоставления кредитов и требования к заемщикам, явно диссонирует с общей ситуацией на рынке ипотеки. Без страховки жизни заемщика, ухудшается качество кредитов, а значит, банку, имеющему ипотечный пул ипотечных кредитов, будет сложнее его рефинансировать средства, то есть найти инвестора, который согласится выкупить такие кредиты. Безусловно, это осложняет деятельность ипотечных банков, тем более в условиях мирового финансового кризиса. Поэтому, представляется, что ипотечным кредиторам и заимодавцам стоило бы объединить свои усилия, и добиться, того чтобы страхование жизни заемщика было сохранено на законных основаниях.

4. Какие последствия ждут заемщиков? Видимо, некоторые банки сократят предложение, иные откажутся от ипотечных программ без первоначального взноса, другие - повысят требования к минимальному размеру первоначального взноса. Может также произойти некоторый рост размеров процентных ставок по кредитам, пересмотр требований к андеррайтингу заемщиков (оценки их кредитоспособности).

Ставки уже выросли

Артис Вейпс, директор ипотечного агентства «Ипполит»:

1. Источники средств в банках — депозиты, кредиты под залог ценных бумаг, иные займы. Подняв ставку рефинансирования, ЦБ преследует цель борьбы с инфляцией. Следствие данного действия — повышение ставок по кредитованию и ставок по депозитам. Какой-то части населения станет непосильной ноша платы по кредитам, а сумма денег, которую домохозяйство готово было направить на плату по кредиту, будет направлена на накопление, то есть, - снова в банк. Однако, учитывая планы правительства улучшать жилищные условия граждан и обещания к 2010 году выдавать 1 млн. кредитов в год, средств накопления населения не хватит, поэтому развитие вторичного рынка ипотечных бумаг выглядит неизбежным.

2. Валюта кредита, в основном, выбирается исходя из стоимости заимствования, и редко, опираясь на валюту, в которой получают доходы. Получая кредит не в той валюте, в которой заемщик получает доходы, человек добровольно берет на себя риск. Люди не осознают, что внезапное укрепление доллара может привести к дефолту с их стороны, т.е. возможности потерять недвижимость, за которую они уплатили немалую сумму денег и потратили несколько лет своей жизни. Со временем отечественные банки станут более жестко смотреть на это. Это не означает, что валюта полностью вытеснится с российского рынка, но количество ипотечных кредитов, выданных в национальной валюте, неизбежно вырастет. Хотя бы потому, что платежным средством на территории РФ является рубль.

3. Ставки уже выросли на 1,5-2 процентных пункта по сравнению с предложениями банков каких-то полгода назад. В ближайший год маловероятно, что ставки начнут снижаться, а средняя стоимость заимствования по ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости будет составлять 11-13% годовых для рублевых кредитов. Ставки уже отыграны, решение ВАС больше повлияет на рынок страхования. Возможно, мы увидим изменения в структуре заключаемых договоров, т.е. титул и имущество отдельно, жизнь и здоровье отдельно.

4. Ипотечный кризис в стабильной с экономической точки зрения Америке станет серьезным уроком отечественным кредиторам. Чтобы снизить риск дефолтов, объявленных по ипотечным кредитам, потребуется дальнейшее ужесточение требований к заемщикам.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости

Эксперты нас не утешили, зато резанули всю правду. А правде надо смотреть в глаза. Итак, попробуем резюмировать информацию:

- Деньги банки будут искать у нас (вкладчиков и клиентов) и все на том же Западе, который наверняка поднимет ставки. «Нашенского» рынка ипотечных бумаг у нас пока нет, но его во чтобы то ни стало надо делать.

- По мнению некоторых участников опроса рубли или доллары будут – неважно. Тем не менее, есть тенденция разворота рынка в сторону рубля. Ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться,

- Решение ВАС об отмене страхования жизни практически все оценили негативно, и последствия этого решения вкупе с кризисом очевидны – рост ставок на 1-2 процента, сворачивание «рисковых» программ.

- Заемщиков будут «трясти» и серьезно проверять. Однако «ужесточать» надо тоже в меру, чтобы не распугать клиентов.