Секреты перепланировки в обжитой квартире

Приобретая квартиру, новоселы стараются переустроить ее согласно своим вкусам и желаниям. Но бывает, что возникает потребность перенести стены или разделить помещение в квартире, где люди живут уже долгие годы. Это требует согласования и утверждения в соответствующих органах. Иначе есть риск заплатить штраф, а то и вовсе лишиться квартиры.

Только по закону

Прежде всего, определимся с терминами. «В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации различаются два понятия – переустройство и перепланировка жилого помещения, – комментирует Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Переустройство жилого помещения представляет собой установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующего внесения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, переустройством считается установка оборудования, которое влечет изменение нагрузки на общедомовые сети, например: замена газовых плит на электрические, изменение схемы электропроводки, устройство новых туалетов, ванных, кухонь, изменение пространственной ориентации ванной и туалета и многое другое.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения конфигурации. Иными словами, перепланировка – это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие конструкции, требуется вносить в технический паспорт жилого помещения».

Затевая радикальный ремонт, мало кто задумывается о необходимости оформления соответствующих разрешений. Логика в подобных случаях проста: недвижимость – вид собственности, а кому, как не владельцу, распоряжаться принадлежащим ему жилищем. Так-то оно так, да только на практике невнимание к юридической стороне вопроса чаще всего оборачивается для хозяев квартиры крупными неприятностями.

Дело в том, что, приобретая недвижимость, фактически мы покупаем не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и соответствующую ему экспликацию – документ, составленный БТИ, на основании которого и оформляют свидетельство о праве собственности.

При малейшем изменении облика квартиры, не зафиксированном в поэтажном плане, владелец автоматически теряет одно из основных прав собственности: право распоряжения. Означает это только одно: продать, обменять или подарить такую квартиру не удастся. То же самое касается оформления залога или заклада. Другими словами, мы получаем «мертвую» недвижимость. В итоге неликвидная жилплощадь, не имеющая юридического владельца, достанется государству, так как передать ее по наследству попросту нельзя.

Неудивительно, что рыночная стоимость квартиры при неоформленной перепланировке на 30% ниже первоначальной. Вышесказанное вовсе не означает необходимости из поколения в поколение хранить первозданный вид семейного гнезда. Гораздо менее радикальный способ избежать всевозможных разочарований – законным образом оформить переустройство квартиры.

В руки профессионалов

«О том, с какими сложностями рискуют столкнуться те, кто решил сделать перепланировку или переоборудование квартиры, отлично известно специалистам на рынке недвижимости, – рассказывает Игорь Шубин, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED. – Чтобы довести до конца такую нелегкую процедуру в одиночку, потребуется немало времени и сил, поэтому гораздо разумнее поручить ее осуществление лицензированной организации. Во-первых, это избавит владельца от ненужных хлопот, а во-вторых, позволит избежать неприятных ошибок, связанных с элементарным незнанием сути вопроса, ведь для того, чтобы получить резолюцию каждой инстанции, специалист, защищающий проектную документацию, должен разбираться в существующих законах и положениях лучше, чем его оппоненты».

Существует несколько видов организаций, деятельность которых связана с данной областью рынка строительных услуг. Одни из них занимаются исключительно согласованием, обращаясь за проектной документацией в какой-нибудь институт, в других есть и отдел согласования, и отдел проектирования.

Наконец, третьи представляют собой проектные институты и не занимаются сопровождением своей документации. Таким образом, владелец квартиры может либо собирать необходимую документацию самостоятельно, либо возложить это нелегкое дело на плечи профессионалов и спокойно дожидаться результатов их деятельности.

К вопросу выбора организации также лучше подойти с особой осторожностью, так как недобросовестность ее специалистов может выясниться в самый неподходящий момент. Тревожный сигнал – сравнительно низкая стоимость предлагаемых услуг. Уловка подобных организаций часто заключается в следующем: они выполняют только часть предусмотренных договором действий, после чего неудачливому владельцу квартиры возвращают небольшую сумму за вычетом предоставленных услуг. Доводить начатое до конца придется в одиночку, и успех дела при этом вовсе не гарантирован. Если оформление перепланировки доверяют и вовсе лицу физическому, да еще на основании устной договоренности, заказчик рискует никогда не увидеть ни денег, ни нужных бумаг.

Тернистый путь

«Чтобы осуществить переустройство жилья, надо преодолеть путь, состоящий из нескольких этапов: подготовить проект перепланировки или переоборудования квартиры, собрать пакет документов, требуемых для получения разрешения, и утвердить проект во всех соответствующих инстанциях, – комментирует Михаил Раздольский, руководитель отделения «Охотный ряд» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Сначала нужно обратиться в БТИ за поэтажным планом, экспликацией и прочими справками, затем заказать проект перепланировки, который следует согласовать в различных инстанциях, основными среди которых можно назвать: Госсанэпиднадзор, Госпожнадзор, Архитектурно-планировочное управление, балансодержатель (ДЕЗ) или иную организацию, обслуживающую дом. Не исключено, что придется наведаться в Жилинспекцию, Водоканал, Электросеть, Газотехническую инспекцию. Необходимость получения разрешения в этих инстанциях зависит от особенностей помещения и характера его переустройства.

И на перепланировку, и на переоборудование квартиры нужно заручиться поддержкой межведомственной комиссии района, для чего представляют заявление, в котором называют причины переустройства, копию технического паспорта дома, документы о праве собственности на рассматриваемое помещение, справку о согласии всех совершеннолетних жильцов – и это далеко не полный перечень документов, которые могут понадобиться. Для того чтобы собрать полный пакет бумаг, заверить их, советуем запастись временем и терпением, поскольку предстоит обойти множество бюрократических инстанций.

Межведомственная комиссия выносит окончательное решение, итоговым документом является ее распоряжение на перепланировку или переоборудование помещения. Только на основании разрешения межведомственной комиссии можно проводить переустройство, а затем подавать новые сведения в БТИ и регистрационную палату».

Какие бы идеи ни возникали у вас по поводу переустройства вашей квартиры, следует знать, что все вопросы, связанные с перепланировкой и переоборудованием жилых помещений, регулирует закон. Изменения, ведущие к нарушению прочности здания, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям, ухудшающие условия проживания соседей, и ряд других недопустимы. Опытный архитектор подскажет такой вариант перепланировки, который и вас устроит, и закон не нарушит.

При переустройстве помещений в жилых многоквартирных домах запрещено объединять лоджии и балконы с комнатами путем разборки наружных стен, переносить отопительные приборы на лоджии и балконы, объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий. Нельзя также увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры, устраивать проемы в несущих стенах. Разумеется, вышеперечисленные ситуации являются лишь малой частью возможных вариантов изменения планировки квартиры. В любом случае, прежде чем нанимать бригаду рабочих, полезно проконсультироваться со специалистом, ведь хозяин жилплощади не всегда в состоянии определить, что является переустройством, а что нет.