Ипотека в России: золотой век или начало кризиса?

В распоряжении ПРАЙМ-ТАСС оказались данные о количестве зарегистрированных ипотечных сделок в 2007 г на рынке вторичной недвижимости Москвы по данным Росрегистрации. Однако в самой службе ни подтвердить, ни опровергнуть цифры не смогли. Или не захотели? Тем не менее, сам факт, что кроме привычных данных об объеме ипотечного рынка российская общественность может впервые публично посмотреть на ипотеку в другом ракурсе – уже событие.

Хотя в Мосрегистрации сослались на то, что это данные для служебного пользования, позднее агентство получило их подтверждение в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

Каковы же ипотечные итоги 2007 г на самом деле? Конечно, при анализе количественных данных следует учитывать, что объемы выданных кредитов растут. Об этом свидетельствуют как отчеты некоторых банков, так и сообщения "АИЖК". Но сводные данные собрать не просто, т.к. не все банки работают с АИЖК, а время, затраченное, на получение данных по каждому банку, можно будет исчислять месяцами. Даже если Росрегистрация согласится когда-либо сообщить данные об ипотечных объемах, оперировать этими цифрами вряд ли будет возможно, так как все сделки купли-продажи проводятся с помощью ячейки. А суммы в ячейках явно превосходят те, что указаны в документах.

"Основной причиной здесь можно назвать мировой кризис ликвидности, когда российские банки, сильно зависимые от зарубежного фондирования, закрыли свои ипотечные программы и ушли с московского ипотечного рынка", - считает руководитель службы розничного кредитования КБ "МИА" Игорь Нагорский. В результате произошло перераспределение рынка, которое подтверждает рост выданных кредитов у одних банков и отрицательные темпы роста у других, продолжает рассуждать он. И.Нагорский отмечает рост активности банков в регионах: крупные банки, особенно имеющие широкий спектр услуг и региональную сеть, более активно, чем в Москве, реализуют свои ипотечные продукты в регионах. "При этом крупные игроки демонстрируют как хорошую динамику в Москве /УРАЛСИБ, КИТ Финанс, Банк Москвы/, так и заметное снижение продаж, которое продемонстрировали BSGV, Сбербанк, Москоммерцбанк. Московский рынок вторичного жилья в большей степени интересен для некрупных банков, для которых важна минимизация кредитных рисков при сохранении высоких цен на недвижимость", отмечает И.Нагорский.

Другие участники рынка так же связывают перераспределение долей не только с влиянием мирового ипотечного кризиса, но и с тем, что банки потянулись в регионы. "По нашим прогнозам, объем ипотеки на вторичном рынке в целом по России в 2007 г увеличился примерно вдвое. Эта тенденция сохранится и в текущем году", прогнозирует вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit Динара Юнусова. Снижение выдачи ипотечных кредитов происходит только на уровне некоторых банков, что балансируется увеличением кредитных портфелей у других, заостряет внимание Д.Юнусова. Поэтому, в целом, объемы кредитования не уменьшаются, приходит она к выводу.

По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования ГК "МИЦ" /Московский ипотечный центр/ Константина Шибецкого, речь идет не о снижении количества выданных ипотечных кредитов, а о снижении темпов роста. "Все правильно, замечает он, - поскольку динамика роста именно так и прогнозируется аналитиками - в 2008 г темпы роста количества выданных ипотек снижаются по нескольким факторам". Во-первых, несоответствие увеличивающейся стоимости жилья со средним уровнем доходов населения. Во-вторых, динамика роста количества ипотечных кредитов России характерна для развивающихся ипотечных рынков. Снижение темпов роста прогнозировалось аналитиками заранее. По прогнозам аналитиков рост ипотеки в России в 2008 г ожидается в диапазоне 30-50 проц от количества выданных кредитов в 2007 г.

В свою очередь, И.Нагорский обращает внимание на следующие факторы, которые определяли развитие российской ипотеки в прошлом году: кризис ликвидности отразился и на выборе валюты кредитов, в которой большее предпочтение отдается кредитам в российских рублях. Немалую роль здесь так же сыграли насыщение рынка ипотеки, увеличение уровня процентных ставок и рост цен на недвижимость при неуспевающем росте уровня доходов населения. При этом банки включили механизмы компенсации потерь в количестве выдаваемых кредитов за счет предложения потребителю гибких условий кредитования, таких как индивидуальный подход при рассмотрении уровня доходов заемщика и увеличение максимальной суммы кредита, говорит о внутренней банковской "кухне" И.Нагорский.

Рынок жилой недвижимости в 2007 г продолжал находиться в состоянии стагнации. Многие желающие приобрести квартиру в кредит ожидали снижения цен и ставок, и поэтому медлили с покупкой недвижимости. Однако во втором полугодии ситуация поменялась.

По мнению руководителя отдела по связям с общественностью ИБ "Фосборн Хоум" Юлии Поляковой, из-за проблем с ликвидностью, банки начали поднимать ставки, ужесточили андеррайтинг, существенно увеличили сроки рассмотрения заявок, цены на недвижимость стали медленно ползти вверх /осенью 2007 г – на 1-2 проц в месяц/, и эти потенциальные заемщики поняли, что дальше ждать опасно – можно потерять деньги. Они побоялись, что цены и ипотечные ставки вырастут еще, поэтому во втором полугодии стали выбрасывать свои сбережения на рынок ипотеки.

С осени началось перераспределение долей участников ипотечного рынка. Те, кто еще в недавнем прошлом были активными игроками на этом рынке, уменьшают уровень выдачи или вообще уходят с рынка, и в то же время появляются новые игроки, которые раньше не проявляли должной активности, представила свой взгляд на развитие событий на ипотечном рынке в прошлом году, добавила Ю.Полякова.

Мнения экспертов о тенденциях, которые определят российскую ипотеку в следующем году, разделились. Генеральный директор ООО "ФА "Респект-Ипотека" считает, что 2008 г темпы роста ипотечного кредитования вероятнее всего замедлятся. В 2008 г уровень первоначального взноса увеличится, увеличатся и ставки на величину от 0,5 до 2 проц годовых в первые месяцы 2008 г. Далее ситуация будет зависеть от развития весьма вероятной следующей волны кризиса ликвидности. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев так же прогнозирует продолжение тенденции снижения выдачи ипотечных кредитов в 2008 г, точно так же, как и в Америке. В большей степени на снижение выдачи кредитов по ипотеке может повлиять именно ужесточение требований к заемщикам. Стоит отметить, что количество желающих приобрети жилье в кредит на вторичном рынке осталось прежним, более того, число заемщиков, желающих получить ипотечные кредиты в долларах, увеличилось, так как это стало выгодно. Д.Юнусова вообще уверена, что ипотечный рынок России "переживает" сегодня золотые времена и находится только в самом начале пути своего развития. Поэтому и растет достаточно быстро – тенденция, которая сохранится и в 2008 г, что объясняется существованием в стране огромного неудовлетворенного спроса на улучшение жилищных условий, считает она.

Наблюдая за тем, как эксперты в своих комментариях плавно отходили от количественных данных, можно засомневаться в определении ситуации на ипотечном рынке как золотого века. Ясно одно - объемы выданных кредитов растут только потому, что жилье дорожает. При этом количество граждан, которые могут войти на рынок жилой недвижимости, уменьшается.