Квартира с отделкой: экономия или обременение?

Сегодня на рынке появились предложения купить квартиру в новостройке с отделкой. Пока их немного, но тенденция начинает прорисовываться. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, что побудило застройщиков вспомнить об опыте советских времен, и выгодно ли покупателю жилья брать готовую квартиру.

В советские времена было модно показывать по ТВ репортажи о новоселах. Многодетной семье или передовику производства торжественно вручали ключи от квартиры, а дальше зрителям показывали удобное жилье улучшенной планировки. Часто новоселов ожидали подарки – встроенная кухня или новая прихожая, на худой конец, полочки в ванной.

Сегодня квартиры с отделкой тоже в основном получают льготные категории граждан: «переселенцы» из пятиэтажек и очередники. Отделка стандартная: обои в ромбик или цветочек, белый кафель в санузлах, линолеум на полу, остекленные по проекту балконы и лоджии. Не роскошь, но жить можно.

Покупатель новостройки, в отличие от льготника, оказывался в другом положении. Особенно затратен по времени ремонт, а вернее достройка квартиры в монолитном доме: на нее уходит от полугода до трех лет. Но рынок вдруг решил вспомнить хорошо забытое старое: покупателям начали предлагать «под ключ» жилье самого разного класса.

Причины вполне очевидны: если раньше квартиры покупали либо богачи, которым торопиться некуда, либо частные инвесторы с целью вложения денег, и ремонт их не слишком волновал, то сегодня на рынке все больше клиентов, приобретающих жилье для семьи, причем многие из них — ипотечные заемщики.

«В классе «эконом» квартиры «под ключ» интересуют, прежде всего, тех покупателей, для которых принципиальное значение имеют не только стоимость, но и время, — рассказала корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель» Ольга Гусева. — Ремонт в новой квартире может затянуться. А переехать в квартиру с отделкой и со временем провести в ней ремонт по собственному вкусу зачастую выгодней, чем снимать жилье до конца ремонта. Особенно в случае с покупкой квартиры по ипотеке: накопить достаточно большую сумму для ремонта и параллельно выплачивать кредит или получить еще один кредит на ремонт одинаково сложно. Поэтому многие покупатели предпочитают взять кредит всего один раз: и на квартиру, и на ремонт».

Жилье «под ключ» и квартира с авторским проектом — это две разные категории, объясняет пиар-менеджер Финансово-строительной корпорации «Лидер» Юлия Малькова.

Квартиры «под ключ» предполагают законченное проведение комплекса работ по отделке. В еще советский потребительский стандарт входили: установка межкомнатных дверей, оклеивание стен обоями, укладка линолеума либо ламината, а также установка сантехники, иногда – обустройство кухни. Компании сегодня работают по повышенным стандартам качества: устанавливаются стеклопакеты, двери раздвижные или деревянные, используются только современные отделочные материалы.

Авторский проект включает в себя разработку дизайн-проекта квартиры, весь комплекс строительных и отделочных работ, а также подбор и расстановку мебели. Квартиры под авторский проект реализуются исключительно в элитном сегменте.

Спрос на пригодные для жилья квартиры только еще формируется, и предложений квартир «под ключ» пока единицы. Среди фирм, продающих готовые квартиры – группа компаний «Домостроитель». «Квартиры с отделкой предусмотрены во 2-й секции 6-го корпуса жилого комплекса «Парковый» в Котельниках - 17-этажного крупнопанельного дома, сдача которого назначена на 3 квартал 2008 года. Сюда входит стяжка, покрытие пола в жилых комнатах и в коридоре линолеумом, а в ванной комнате и туалете плиткой, оклейка стен обоями, установка всей сантехники, электроплиты, дверей. Стоимость такой отделки – от 3850 до 4500 руб. за 1 кв.м. в зависимости от качества используемых материалов», — рассказывает Ольга Гусева.

Выигрывает ли покупатель, не желающий возиться с ремонтом и приобретающий квартиру «под ключ»? Как заметил руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов цена «первички» в сумме со стоимостью ремонта квадратного метра в новой квартире сегодня все больше приближается к стоимости «вторички». Осенью 2007 года средняя цена панельной новостройки составила около $3700, а цена такого панельного дома на вторичном рынке в среднем равнялась $4000 для типовой «панели» и $4300 для современной «панели». На сумму $300 за кв.м. сегодня можно сделать «бюджетный» ремонт, с хорошей отделкой уложиться в $600 за кв.м. тоже реально. Как видим суммы не просто сопоставимые, а совпадают в точности.

Кроме того, как обращает внимание Дмитрий Таганов, нужно понимать, что тратить на ремонт приходится еще и время. И потери времени можно оценить в деньгах – если в течение полугода (а именно столько продлится ремонт при оптимальном раскладе) снимать жилье, то это потребует еще $5000-6000. Их можно сэкономить, въехав в готовую к проживанию квартиру.

Что касается квартир «бизнес-класса» - в монолитно-кирпичных домах, то, как правило, площадь квартир здесь гораздо больше, нежели в панельных, — отмечает Юлия Малькова (ФСК «Лидер»).

Кроме того, в квартирах монолитно-кирпичных домов зачастую отсутствуют межкомнатные перегородки. То есть покупателю придется возводить стены, потом все согласовывать и закреплять документально. Это процесс не только долгий и сложный, но еще и дорогостоящий. Наши эксперты даже затруднились оценить «масштабы бедствия», осторожно назвав нижнюю границу стоимости отделки квадратного метра жилья в кирпично-монолитном доме — от $600-650.

Если смотреть на проблему с точки зрения частного инвестора, то, как объясняет Дмитрий Таганов, наибольший прирост стоимости получается все же в случае продажи качественно отремонтированной и готовой к проживанию новостройки, а не просто в оформленной в собственность квартиры «под отделку». Поэтому и наиболее привлекательными на «вторичке» считаются «свежие» квартиры – в недавних новостройках. Но таких вариантов очень немного, так как мало кто решается на такой «девелоперский» бизнес, да и состоятельные покупатели новостроек все-таки предпочитают делать ремонт в соответствии с собственными вкусами.

Что касается элитного сектора, то цены на квартиры, продающиеся с отделкой, как правило, несколько завышены, — считает руководитель отделения «Октябрьское поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Раздольский. А покупатель отделанных элитных квартир – человек специфический. «Вспоминается редкий и очень показательный случай из практики, - делится Михаил Раздольский, - Клиент занимался арендой квартир, и приобретенный объект планировал сразу же пускать в дело, без простоев. Для него, так как он торопился, было важно приобрести квартиру, готовую к вселению».

Подбирая квартиру для будущего арендодателя, риэлторы искали продавца, «достаточно разочарованного» в процессе попыток реализовать ее по высоким ценам, учитывающим стоимость квадратных метров плюс стоимость ремонта и отделки. Их интересовала отделанная квартира со стоимостью чуть ниже этой суммарной цены.

Так что, по мнению Раздольского, более привычным становится сценарий, при котором продавец получает за квартиру чуть меньше денег, чем покупатель потратил бы на приобретение «новостройки», ее ремонт и отделку. Но сегодняшний покупатель элитной квартиры обычно предпочитает отделывать жилище в соответствии с собственным представлении о прекрасном. Ведь предложения на рынке готового элитного жилья могут быть самыми неожиданными.

Как-то риэлторам пришлось продавать квартиру богатого представителя восточной страны, и высокие потолки этой квартиры были расписаны золотыми красками. Продавец приглашал художника, профессионально занимающегося росписью церковных сводов. Потолок напоминал хохломскую роспись, а потенциальные покупатели вежливо улыбались.

Так что клиенты сегодня предпочитают заплатить специалистам за «авторский проект», тем более что у многих компаний есть собственные дизайн-бюро, появилась масса хороших фирм, способных реализовать любые пожелания новоиспеченного владельца элитной квартиры – если он пожелает, то из-за границы можно пригласить и дизайнера, и даже строителей. Например, - отмечает Михаил Раздольский, итальянские и финские фирмы, специализирующиеся в этой области, сегодня уже хорошо известны в России.

Конечно, для ремонта «неэлитной» квартиры можно пригласить строительную бригаду по рекомендации знакомых, но учтите, что тут события могут развиваться самым непредсказуемым образом.

Семья москвичей решила сделать косметический ремонт в двухкомнатной панельной «двушке». Договорились с рабочими об объеме работ и сроках, закупили материалы. Хозяева оставили рабочим целый холодильник продуктов («Кушайте, ребята, кушайте, не стесняйтесь!»), передали ключи и с чистой совестью уехали в отпуск.

С особенным нетерпением их возвращения ждал участковый. Рабочие, отключив полный холодильник в тридцатиградусную жару, и не подумали его освободить. Продукты, естественно, протухли за одну ночь. Учуяв «аромат» на кухне, соседи предположили, что в квартире разлагается труп, и вызвали милицию.

Окончания ремонта пришлось ждать еще месяц; дважды приходилось заново покупать дверь, которую «мастер» никак не мог установить правильно; что вскоре обнаружилась пропажа у хозяйки косметики и духов... Ремонт 50-метровой квартиры обошелся в 20 тысяч долларов. То есть – по 400 долларов за метр плюс моральные издержки.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

По нашему мнению, покупатель готовой «неэлитной» квартиры, скорее выигрывает, чем проигрывает. Ничего нет страшнее в жизни, чем ремонт, и если его сделают профессионально, то избавят клиента от многих проблем.

Оценим предложение по системе плюсов и минусов:

+ экономия времени: можно сразу въезжать,

+ экономия денег: не нужно тратиться на аренду,

+ экономия нервов: не нужно общаться с ремонтниками,

- отделка все-таки может вас не устроить, и потом вы захотите что-то переделать,

- разница между первичным и вторичным жильем в цене становится незаметной.