Дом, который построил сам. Цена вопроса

Высокие цены на недвижимость вынуждают москвичей искать альтернативные пути для улучшения жилищных условий. Например, самостоятельно заниматься строительством дома за пределами МКАД. Такое решение позволяет ощутимо сэкономить, но при этом неизбежно возникают сотни новых проблем.

Жители столицы все чаще обращаются в агентства недвижимости с просьбой найти им земельный участок под строительство собственного дома. Продавцы соглашаются на такие сделки неохотно: основная часть подмосковных земель выкуплена частными компаниями, которые предпочитают зарабатывать на девелопменте, а поэтому предлагают купить либо коттедж, либо земельный участок с подрядом. Но растущий спрос заставляет их соответствовать запросам покупателей. Эксперты оценивают этот спрос по-разному."Подобные сделки составляют около 30% от основного объема, подавляющая часть продаж приходится на участки с подрядом в организованных коттеджных поселках", - говорит гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. По мнению менеджера продаж департамента загородной недвижимости IntermarkSavills Ирины Семеновой, число покупателей земельных участков, желающих приобрести землю с подрядом или без него, соотносится как 50 на 50."При этом предложений без подряда, особенно в поселках, расположенных близко к Москве, ничтожно мало, поэтому они быстро уходят", - говорит эксперт.

Доступные сотки
"Участки без подряда приобретают, во-первых, люди с ограниченными финансовыми возможностями, так как это дает возможность поэтапного вложения средств и экономии на строительстве, - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - При этом покупателями, наоборот, могут быть люди с высокими доходами, желающие приобрести большой по размеру участок для строительства усадьбы по индивидуальному проекту". Если стоимость дорогих резиденций может отличаться в десятки раз, то экономику недорогих проектов посчитать довольно просто. Она складывается из цены земли и всех необходимых работ."Средний бюджет для возведения деревянного дома площадью 200 кв. м из оцилиндрованного бревна без финишной отделки, но с учетом всей необходимой инженерии составляет примерно $500 за кв. м, если привлекать бригаду строителей-профессионалов", - говорит руководитель направления загородной недвижимости"МИАН - Агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

Таким образом, за дом придется заплатить около $100 000. По данным эксперта, даже если не учитывать стоимость самой земли, новое строение с такими же параметрами в организованном коттеджном поселке обойдется, как минимум, на 30 - 40% дороже.
В свою очередь, стоимость участка складывается из местоположения и площади. Те, кто хочет сэкономить, вынуждены покупать землю в удалении от Москвы, чаще всего на расстоянии 20 - 40 км от МКАД. По данным экспертов, дешевле всего стоит участок на востоке от Москвы. В частности, на Горьковском направлении сотка обойдется примерно в $5100, на Щелковском шоссе - в $5300. Немного дороже участки по северному направлению: на Рогачевском шоссе земля стоит $6000 за сотку, а на Ленинградском шоссе - $7000. Примерно такие же цены установились на юге и юго-востоке от столицы: $6500 за сотку на Новорязанском шоссе и $7200 на Каширской трассе. На юго-западе от Москвы стоимость уже выше: сотка на Калужском шоссе стоит $11 000, а на набирающем популярность Киевском направлении - чуть более $17 000. Дороже всего в зоне 20 - 40 км от МКАД участки по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе: в среднем $28 000 и $32 500 за сотку соответственно. Таким образом, в указанной зоне участок площадью 10 соток обойдется в $280 000 - 325 000, в зависимости от выбранного направления.
В общем, если потенциальный покупатель сократит бюджет до минимума, то себестоимость строительства дома с учетом покупки участка составит около $150 000. При этом по цене однокомнатной квартиры не в самом лучшем районе Москвы клиент получит здание площадью 200 кв. м и земельный участок в придачу. По мнению экспертов, зачастую покупатели приобретают земельные наделы в складчину, чтобы затем разделить дом между двумя семьями. В таком случае затраты будут еще меньше и не превысят $80 000.

"Очевидно, что с финансовой точки зрения такая покупка весьма выгодна. Однако оценить потраченное время, нервы и многие другие составляющие процесса самостоятельного строительства очень сложно. И если вы не уверены в своих силах, знаниях и способностях, лучше покупать готовый дом или доверить его сооружение единому застройщику в поселке", - отмечает Кондачкова. По ее словам,"можно смело браться за самостоятельное возведение дома, если человек разбирается в тонкостях загородного строительства, имеет административный ресурс в районе застройки, знает поставщиков стройматериалов и, самое главное, обладает временем".

Закопаться в проблемах
Больше всего сложностей у покупателей возникает со статусом земли и проведением коммуникаций. По словам Марии Литинецкой, наиболее предпочтительны для индивидуального строительства"земли поселений" с видом разрешенного использования"под индивидуальное строительство" либо"сельскохозяйственные земли" с видом разрешенного использования"для дачного строительства". Если с первой категорией у потенциального покупателя не возникнет никаких сложностей, то второй тип подразумевает некоторые ограничения. В частности, такие дачные земли предназначены не только для проживания, но и для выращивания различных сельхозкультур, а, следовательно, дом, построенный на участке, считается сезонным, и прописаться в нем никак нельзя.

Чаще всего подобные участки объединены в садовые товарищества, и именно они составляют большинство предложений на рынке вне организованных коттеджных поселков. Дачные дома в садовых товариществах и кооперативах располагаются в любой удаленности от МКАД, практически по всем направлениям. Их характерной чертой является большая плотность застройки, небольшая площадь земельных участков - от 6 до 8 соток и невысокое качество строительства. Большое значение имеет и история земли: всегда есть вероятность, что покупателю придется защищаться от потенциальных претензий со стороны"потерявшихся" родственников экс-собственника."Общий срок исковой давности по сделкам купли-продажи составляет 3 года. Если продавец владеет участком менее данного срока, то лучше проверить архивное дело и убедиться в чистоте предыдущих сделок", - напоминает Ирина Семенова.

После того как проверен статус земли и ее правовая"чистота", владельцу участка придется озаботиться проблемой коммуникаций."Самостоятельное подведение коммуникаций может занять достаточно длительное время, если участок располагается не в коттеджном поселке, где существует централизованное подведение, которое уже включено в стоимость, а решением всех вопросов и взаимодействием с соответствующими службами занимается управляющая компания", - считает Алексей Аверьянов. Однако, как отмечают другие участники рынка, покупка в организованном поселке накладывает определенные ограничения на приобретающего. По словам Светланы Кондачковой, такой покупатель должен будет проводить коммуникации одновременно вместе с остальными жителями. Следовательно, появляется ограничение по срокам."Желая избежать долгостроя, застройщики часто пытаются ограничить покупателей во времени строительства, однако на практике юридически закрепить за покупателем обязанность строить свой дом в строго определенные сроки практически невозможно. Имея право собственности, владелец сам выбирает, что, как и когда ему строить", - говорит Литинецкая. Поэтому, по ее словам, застройщики пытаются создать другие препятствия, например, не оформляя право собственности на землю до возведения дома. В таком случае девелопер может наложить ограничения и на архитектурный проект."Если человек является собственником земли по закону, его никто не может ограничить в выборе архитектурной концепции дома, построенном на собственном участке", - говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed Елена Первакова. В связи с этим девелоперы поселка снова стараются оттянуть момент передачи права собственности. По словам Светланы Кондачковой,"застройщик стремится сохранить единый архитектурный облик территории и предлагает покупателю целый пакет вариантов, объединенных общей идеей, в них по желанию индивидуального заказчика можно внести изменения". Однако эти изменения также небезграничны.

Днем с огнем
По словам участников рынка, проще всего найти предложение земли в дачных поселках и садовых товариществах, но такие объявления лучше искать самостоятельно, без помощи агентств недвижимости. Риэлторы обычно предлагают участки без подряда в организованных коттеджных поселках."Земельные участки пользуются спросом во всех ценовых категориях. Подобные предложения можно встретить и в организованных поселках, и в дачных поселках. Однако меньше всего их в нижнем ценовом сегменте", - говорит пресс-секретарь агентства недвижимости"Домострой" Елена Буравцова. По данным Марии Литинецкой, на рынке довольно много участков без подряда в поселках по всем направлениям. Например, эксперт называет поселок"Царское Село-2" в 47 км от МКАД недалеко от Новой Риги, где можно купить участок площадью 13 - 35 соток по цене $14 000 - 15 000 за сотку. При этом компания-девелопер предлагает услуги своей подрядной организации: стоимость работ составляет $1200 за кв. м, то есть почти в 2,5 раза выше, чем при самостоятельном строительстве.

Как отмечает Литинецкая, в некоторых поселках продаются и коттеджи, и участки без подряда. Например, в"Опушкино" (38-й км Новорижского шоссе),"Parkvill Жуковка" (9-й км Рублево-Успенского шоссе),"Истра Кантри Клаб" (38-й км Новорижского шоссе). Примером поселка эконом-класса, где реализуются участки без подряда, по ее мнению, можно считать"Киевскую Русь" на 98-м километре Киевского шоссе, где 15 соток продается за $30 000. При этом электроснабжение и газоснабжение входит в стоимость участка, а воду и канализацию владелец должен проводить собственными силами. В том же поселке за $243 000 можно купить участок площадью 29 соток с подрядом на строительство дома площадью 157 кв. м. Если вычесть стоимость земли, то получится, что подрядчик возьмет за свою работу около $1200 за кв. м. Таким образом, самостоятельное строительство снова оказывается выгоднее. Однако, как всегда, низкие затраты связаны с дополнительными рисками."Если покупатель приобретает участок без подряда, то риски становятся собственными, в том числе связанные с получением техусловий на подключение коммуникаций, разрешением на строительство, ведением строительных работ и вводом объекта в эксплуатацию. Однако подписанный договор подряда - не панацея, так как не исключает задержки срока сдачи объекта", - отмечает Ирина Семенова.