Самые распространенные ошибки при покупке ипотечной новостройки

На модерации Отложенный

Технология покупки квартиры в кредит, особенно в строящемся доме, в чем-то схожа с работой минера: шаг вправо, шаг влево – и с покупкой можно попрощаться. «Собственник» спросил экспертов о самых распространенных ошибках на этом пути.

Главная проблема, пожалуй, в том, что федеральный закон №214 ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» не работает в полном объеме. Поэтому, получив одобрение на кредит в одном из банков, вы не сможете купить квартиру в любом строящемся доме. Однако многие заемщики не знают об этом и допускают серьезные ошибки, что влечет за собой потерю средств или времени (или же и того и другого). Как обойти эти подводные камни, расскажут специалисты.

Когда специалисты говорят о нерабочем законе, то подразумевается под этим, что продажи по этому закону фактически не осуществляются. Проблема в том, что подготовить весь пакет документов на объект согласно вышеуказанному ФЗ мало кому из застройщиков удается, и реализация новостроек идет по высокорисковым схемам вроде вексельных. Из-за значительного риска, что дом не будет достроен или что право собственности заемщика на квартиру не будет оформлено, банки декларируют, что не выдают кредиты на такие объекты. Однако купить новостройку в кредит все же возможно, просто не стоит нарушать сложившиеся на московском рынке технологии покупки. В чем чаще всего ошибаются покупатели?

Ошибка первая: новостройка не аккредитована при банке

Это наиболее типичная ошибка заемщика. Человек отправляется в одну или несколько кредитных организаций, представляет все необходимые документы и получает одобрение на кредит. Однако, рассказывает Михаил Романов, руководитель Ипотечного центра МГСН, «при этом заемщик часто не сообщает банку, что нужен кредит для приобретения квартиры в новостройке. А менеджеры банка могут забыть об этом спросить». Таким образом, клиент не спрашивает ни у продающего квартиры риелтора, ни у банка, аккредитован ли данный адрес в данном банке. «Заемщик выходит на сделку, может даже подписать договор купли-продажи и авансирует сделку. Сумма бронирования обычно составляет $1–3 тыс. Чем интереснее объект, тем выше размер аванса и тем меньший срок дается покупателю для оплаты основной суммы», – рассказывает Романов.

Покупатель приходит в банк уже с документами на квартиру, где ему говорят: «Мы не можем аккредитовать эту новостройку, потому что мы не занимаемся кредитованием новостроек или не знаем этого застройщика». «Месяц, на который была авансирована сделка, истекает, аванс пропадает, время потрачено безрезультатно», – резюмирует Михаил Романов.

Как разъяснили эксперты ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», если документы на аккредитацию дома принесет будущий покупатель, велика вероятность того, что банк просто не захочет тратить свои усилия на проверку комплекта документов по всему дому ради одного-единственного клиента. Ведь банк со своей стороны проводит очень тщательную оценку и объекта, и компании-застройщика, чтобы оградить себя от возможных рисков. По словам начальника отдела ипотечного брокериджа «Кредит Макс» Виктории Щербаковой, «банк берет во внимание целый комплекс факторов, которые определяют позиции застройщика на рынке жилья, количество уже введенных в эксплуатацию объектов, выполнение обязательств перед городской администрацией и другие».

В итоге не все новостройки проходят аккредитацию. Так как существует значительный риск получить отказ в одобрении объекта, специалисты советуют покупателю внимательно знакомиться с договором, в котором оговорены условия возврата/невозврата внесенных денежных средств и обязательно, еще при подаче своих документов на получение кредита, выяснять в банке, новостройки по каким адресам аккредитованы при данном банке. Причем здесь есть и такая тонкость: каждое отделение Сбербанка – одного из ведущих игроков на этом рынке – имеет свой список аккредитованных новостроек.

Ошибка вторая: внести залог/аванс за новостройку, не получив одобрения банка

Часто бывает, что покупатель решил купить квартиру в новостройке, аккредитованную в одном или нескольких банках, и сразу внес за нее часть денег. Дальнейшие события могут развиваться по-разному. По оценке ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», в целом шансы на получение кредита и покупку такого объекта очень неплохие. Покупатель обращается в этот банк или сразу в несколько, где аккредитован данный дом, собирает необходимые документы, передает их сотрудникам кредитного отдела и ждет решения.

Документы на объект в данном случае банку предоставлять не нужно, так как объект и застройщик уже прошли андеррайтинг. Если клиент получает одобрение, то, ко всеобщему удовлетворению, совершается сделка. Это почти идеальный вариант, но так бывает нечасто.

Одна из возможных трудностей при получении кредита в банке, аккредитовавшем данный объект, состоит в ужесточении требований к заемщикам. По словам Аллы Цытович, руководителя блока «Розничное кредитование» Банка Москвы, те заемщики, которые легко проходили кредитную комиссию летом, сейчас могут не получить одобрения. Кредитную организацию может не устроить возраст, стаж или уровень образования заемщика, и разрешение на выделение заемных средств не будет дано, либо лимита кредитования не хватит на приобретение данного жилья. Последнее фактически равноценно отказу, считает Василий Белов, глава компании «Фосборн Хоум».

Ошибка третья: надежда на быстрый обмен с помощью ипотеки

Существует еще одна схема покупки квартиры в новостройке – обмен с привлечением имеющегося жилья, или так называемая ломбардная ипотека. В таком случае средства на новостройку берутся под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Часто люди считают, что по такой схеме можно быстро (за несколько месяцев или за год) переехать из старой квартиры в новую и досрочно вернуть кредит за счет продажи освободившейся квартиры. К сожалению, это не так.

Виктория Щербакова предупреждает, что «если для приобретения новостройки необходимо закладывать уже имеющееся жилье, договорная база застройщика явно не соответствует требованию банка по целевому использованию кредитных средств. Главная ошибка клиента – выбор квартиры в строящемся доме. Ведь, скорее всего, заемщик зарегистрирован в квартире, передаваемой в залог». Проблема в том, что для последующей продажи обязательно требуется ее юридическое освобождение (бывший собственник должен выписаться из квартиры в строго оговоренные сроки). «Для прописки в новостройку необходимо получить свидетельство о праве собственности на нее, то есть новостройка должна быть сдана госкомиссии, должна произойти пакетная регистрация прав собственности физических лиц. На практике этот процесс занимает с момента сдачи дома госкомиссии от года до трех лет в зависимости от места расположения объекта», – рассказывает Виктория Щербакова.

Ошибка четвертая: ошибка в расчетах

Многие банки дифференцируют процентную ставку в зависимости от того, оформлена ли новостройка в собственность. Дело в том, что кредит в период до оформления в собственность еще не обеспечен собственно квартирой, это скорее не ипотека, а потребительский кредит. Необеспеченный кредит всегда несет большие риски, за которые банк и требует повышенную ставку. «Заемщик может недооценить сроки повышенных платежей, потому что, во-первых, сами застройщики могут переносить срок сдачи дома госкомиссии на квартал или два, а во-вторых, многие заемщики путают сдачу дома госкомиссии и дату оформления в собственность. Думая, что если госкомиссия, например, в марте, то и оформление тогда же. А на самом деле оформление может закончиться как через месяц, так и через год после госкомиссии», – предостерегает Кирилл Суслов, руководитель ипотечного брокера «Легкокредит». Недооценка величины расходов может привести к просрочке выплат и последующим проблемам.

Профессиональные участники рынка стараются устранить эти сложности. Банки развивают собственные и совместные с застройщиками программы для приобретения новостроек в кредит, расширяют списки аккредитованных объектов.

Ипотечные брокеры сейчас активно занимаются аккредитацией новостроек, и вероятность того, что объект одобрят, гораздо выше, чем в случае самостоятельной подачи документов: банк понимает, что брокер обеспечит поток качественных, предварительно прошедших андеррайтинг клиентов, желающих купить квартиру в этом доме, и предоставит для одобрения полный, правильно сформированный пакет документов. Застройщики ищут внутренние ресурсы, чтобы оформить псевдоипотечную сделку, предоставляют неплохие программы своих рассрочек, правда, они дороже и короче, чем в банках, так как финансирование не является функцией застройщика. Какую из программ выбрать, решать покупателю. И решать все чаще и чаще: по данным Михаила Романова, от 50 до 70% новостроек в эконом-сегменте в 2008 году будет покупаться в кредит.