Как проверяют платежеспособность ипотечного заемщика

После кризиса на мировом финансовом рынке условия по ипотечным кредитам в России стали жестче. Выросли ставки и первый взнос. Банки стали тщательнее оценивать «качество» заемщиков и залога. Время прохождения процедуры андеррайтинга увеличилось. Но желающих получить кредит меньше не стало. Андеррайтинг – это оценка платежеспособности заемщика. На основании представленных документов специалисты банка оценивают, сможет ли заявитель вернуть кредит, какая сумма ежемесячных платежей ему окажется по силам.

В начале зимы петербургские специалисты по ипотеке отмечали резкое увеличение сроков рассмотрения заявок на ипотечные кредиты – до трех недель. Банки пересматривали риски, в первую очередь, озаботившись качеством (надежностью) заемщиков. Мировой кризис финансовой ликвидности стал определять политику на рынке ипотеки.

Ужесточение условий, как считает генеральный директор «Центра жилищного кредитования» Ирина Забродина, не вылилось в рост числа отказов в кредитах. Одному заемщику предлагают увеличить первый взнос, другому назначат более высокую ставку, где-то, несмотря на рекламные обещания, не примут в расчет доходы созаемщиков, не являющихся родственниками.

По оценке Ирины Забродиной, количество претендентов на ипотеку не сокращается: уровень цен определяет востребованность кредитов. Сейчас наметилась тенденция к соблюдению банками заявленных в рекламе сроков рассмотрения заявок. В силу специфических особенностей российского рынка труда, процедура оценки платежеспособности потенциального заемщика в нашей стране носит индивидуальный характер. Столь же индивидуален подход к проверке залога (объекта недвижимости).

На Западе, рассказывает президент Российской Гильдии риэлторов, глава корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, действует стандартная система оценки. По социальному номеру налогоплательщика банк или ипотечный брокер получает данные как о кредитной истории (ранее взятых и возвращенных займах), так и о своевременности внесения коммунальных, налоговых и прочих платежей. Кредитоспособность оценивается в баллах, и чем выше набранный показатель, тем более желанен этот клиент в банке, тем на меньшую ставку он может рассчитывать. (Кризис случился на рынке «нестандартной» ипотеки, платить по кредитам отказались заемщики с низкими «оценками»).

В России банк вынужден анализировать многие разновидности предоставленных документов. Сотрудники кредитной организации, вероятнее всего, изучат сайт компании, где работает претендент на ипотеку, ее рекламные проспекты. Более того, представитель банка может позвонить и приехать домой или в офис потенциального заемщика. Это делается ради одной цели – убедиться в благополучии будущего клиента, в истинности сообщенных данных, и тем обезопасить себя от риска невозврата выданного кредита.

Размер и стабильность дохода клиента – первейший фактор для банка при решении о выдаче кредита. В качестве подтверждения получаемого дохода заемщик представляет справку 2-НДФЛ, это обязательное требование всех банков. Другое дело, что справка может не отражать реальной зарплаты, если часть денег работодатель выплачивает «в конверте». Тогда в дополнение к справке 2-НДФЛ банк принимает документ «по форме банка» – но с подписью руководителя и главного бухгалтера компании или с устным подтверждением правильности данных. Так называемая декларативная форма подтверждения дохода также означает: «справка 2-НДФЛ плюс заявление об остальных доходах».

Форма документа, подтверждающего доход, в большинстве банков влияет на стоимость кредита (процентную ставку). Минимальная ставка может быть установлена для тех, чья справка 2-НДФЛ подтверждает достаточный для получения и возврата кредита доход. «Свобода формы» повышает ставку в среднем на 0,5–1% в год, считает Ирина Забродина.

Предоставление справки по форме банка еще год назад лишь удорожало кредит, но не служило поводом для отказа в нем. Сейчас, как отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, такое возможно – прежде всего, для сотрудников и руководителей небольших компаний, значительную часть доходов подтверждающих в свободной форме. Банки стали строже оценивать надежность компании-работодателя. Различия для «белых» и «серых» зарплат делают не все, но большинство банков. А «белые» зарплаты получают, по оценке Максима Ельцова, около 30% петербургских ипотечных заемщиков.

Год назад многие кредитные организации декларировали возможность «заявительного» подтверждения доходов, то есть простого указания в анкете размера заработной платы. Сейчас такие предложения стали реже, но существуют.

Однако для заемщиков с декларативно подтвержденным доходом размер кредита будет меньше (не более 65% стоимости залога), а ставки выше.

Доходы заемщика, кроме заработной платы по основному месту работы, могут поступать из дополнительных источников. Это дивиденды по акциям, алименты, работа по совместительству, частные уроки, арендная плата за имеющуюся в собственности заемщика недвижимость, гонорары за научные труды и пр. «Показать» их банку необходимо. Но следует понимать, что банк их учтет, скорее всего, с понижающим коэффициентом. Например, дивиденды по акциям, как рассказал мажоритарный акционер одной из ведущих риэлторских компаний Петербурга, банк занизил вдвое, рассудив, что сегодня агентство получило такой доход, а будет ли он таким же через год или пять лет – неизвестно.

Более того, в желании снизить кредитные риски, специалисты банка запросили финансовую отчетность компании, хотя размер официальной заработной платы и столь же официальных доходов по акциям (даже урезанных вполовину) вполне позволял получить требуемую сумму кредита.

Сумма кредита рассчитывается по ежемесячным платежам: платеж по кредиту не должен превышать половины от совокупного дохода семьи (с созаемщиками) за месяц. В среднем банк считает, что заемщик будет по кредиту выплачивать от 35% до 50% своих доходов. И, как отмечает Максим Ельцов, официально этого требования после кризиса американской ипотеки кредиторы не изменили. Другое дело, что «благодаря» понижающим коэффициентам банк принимает в расчет меньший, чем в действительности, размер доходов заемщика, отчего уменьшается и сумма кредита. Доходы от аренды недвижимости и алименты банк учитывает. По словам Ирины Забродиной, договор аренды может не быть зарегистрирован в ГУ ФРС, но он должен быть. Планируемые доходы от сдачи внаем в расчет не примут.

Доходы врачей или учителей от частных визитов, приемов или уроков банк в расчет принимает редко, отмечает Максим Ельцов. Столь же трудно убедить кредитора в достаточной платежеспособности индивидуального предпринимателя (предпринимателя без образования юридического лица, ПБОЮЛ) уплачивающего единый налог на вмененный доход.

Такой доход не фиксируется в процессе купли-продажи, не отражен в первичной документации. База налогообложения в виде вмененного дохода определяется ориентировочно, в среднем, исходя из косвенных данных. Для банка такие доходы, представленные в форме управленческой отчетности, выглядят неубедительно. Частным предпринимателям ипотека достается при условии высокого первого взноса и по повышенной процентной ставке.

В результате заемщик получает одобрение на меньшую сумму кредита, и это отражает политику банков по пересмотру собственных рисков, отмечает Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала «Альфа-Банка».

Основной список документов для андеррайтинга заемщика включает копию паспорта и копию трудовой книжки, заверенную работодателем. Обязательно предоставление справки о доходах по форме 2-НДФЛ и свидетельства об индивидуальном номере налогоплательщика (ИНН). Потребуется также свидетельство о государственном пенсионном страховании, документ об образовании, военный билет и – если есть – водительское удостоверение. В основной список входят и копия свидетельства о браке или разводе, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Эти документы уже позволяют оценить уровень образования, квалификацию и опыт работы потенциального заемщика.

Но редкому клиенту удается убедить банк с помощью «базового набора». Даже если справка 2-НДФЛ подтверждает достаточный доход, банк захочет узнать перспективы сохранения такого дохода на протяжении срока кредитования.

Для этого кредитор должен быть уверен, что заемщик сможет при необходимости найти не менее высокооплачиваемую работу в другой компании, что он конкурентоспособен на рынке труда. То есть кредитор попросит предоставить документы о том, что заемщик повышал свою квалификацию (свидетельства и дипломы курсов).

Косвенным свидетельством о финансовом благополучии претендента на кредит может стать заграничный паспорт с отметками о частых визитах за рубеж или документы об имеющихся в собственности машине, даче, другом жилье. Но эта информация не увеличит сумму кредита, подчеркивает Ирина Забродина, а лишь подтвердит правильность сообщенных данных о доходах.

В ипотеке, кроме проверки платежеспособности заемщика, банк проводит и оценку залога. Для городских квартир необходимо, чтобы дом не был ветхим или аварийным. В последнее время банки ужесточили подход к покупке жилья с незаконной перепланировкой.

Отношение к отрицательной кредитной истории однозначно: кредит не дадут. Но парадокс в том, что далеко не каждый случай невозврата займа, например, потребительского или автокредита, попадает в Бюро кредитных историй. По российскому закону (в отличие от всех прочих стран) данные о кредите сообщаются в БКИ лишь с согласия заемщика.

Если человек изначально не намерен возвращать долг, он такого согласия не дает. В ответ и банк может отказать – в кредите. А может выдать, потерять деньги, и никто об этом не узнает.

Положительная кредитная история станет убедительным доводом для банка в пользу заемщика. Но лишь при условии, что заемщик стал жить лучше, зарабатывать больше. Или, по крайней мере, не ухудшил своего финансового положения.

Информация об успешном возврате кредита когда-то давно, когда зарплата была большой, а положение устойчивым, в расчет, скорее всего, не примут.

Банк также будет лояльнее к собственным клиентам, которые держат в нем счета, получили кредитные или пластиковые карты и пр. Но самый эффективный способ смягчить банк в андеррайтинге – оплатить более половины стоимости жилья из собственных денег. За это многое зачтется.