Ипотека в деталях: как выбрать банк

Назвать самый лучший банк с самыми выгодными условиями по ипотеке невозможно. При выборе идеально подходящей конкретному человеку кредитной организации приходится учитывать несколько десятков критериев. Среди них есть более, есть менее важные. Но на одни лишь процентные ставки ориентироваться нельзя.

Заемщику необходим банк, где он получит кредит, заплатив как можно меньше. И кредитная программа, подходящая для поставленной цели, – покупки квартиры, комнаты, дома или участка.

Покупатель жилья в новостройке вначале выбирает объект, а затем (чаще всего) обращается в кредитную организацию, сотрудничающую с застройщиком этого дома. Покупатель жилья на вторичном рынке поступает наоборот: сначала выбирает банк, выясняет, на какую сумму кредита может рассчитывать, а уж после этого ищет объект «по деньгам».

Выбор кредитной организации тем сложнее, чем дальше от идеала ситуация у заемщика. Идеал – это человек с высокой «белой» зарплатой и накоплениями, готовый достаточно быстро вернуть все долги. Таким гражданам по силам выбрать банк самостоятельно: значительная часть исходных данных для анализа находится в открытом доступе.

Чем больше отступлений от идеальных канонов, тем невозможнее ориентироваться на рекламные обещания минимальных ставок, тем более сложен и трудоемок процесс выбора.

С середины 2007 года российские банки стали проявлять меньше либеральности по отношению к заемщикам. «Одним из последствий кризиса на мировых финансовых рынках явился пересмотр многими банками условий предоставления ипотечных кредитов, – отмечает глава представительства Городского ипотечного банка Андрей Пименов. – Некоторые банки увеличили процентные ставки, другие сократили максимально возможную сумму кредита или размер первого взноса (соотношение кредит/залог)».

Ужесточение не было тотальным: оно прежде всего коснулось рискованных кредитов. Для «идеальных» заемщиков условия сохранили в прежних рамках.

Пересмотр рисков по кредитам предприняло и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК с начала 2008 года изменило стандарты государственной программы. Для займов, превышающих 1,5 млн руб., минимальный первоначальный взнос теперь составляет не 10%, а 20% стоимости залога (квартиры).

По мнению Андрея Пименова, к высокорискованным кредитам относят и те, что выданы заемщикам с доходами, подтвержденными в заявительной форме.

Подход банка к оценке «качества заемщика» важен для большинства клиентов. Если человек может представить лишь справку по форме банка или подтвердить доход декларативно, надо искать такое кредитное учреждение, которое готово не увеличивать ставку для него. Собственнику бизнеса или моряку загранплавания тоже подойдет не всякий банк, отмечает генеральный директор «Центра жилищного кредитования» Ирина Забродина. Иногда при выборе кредитной организации приходится учитывать до десятка характеристик самого заемщика, в том числе возраст, гражданство и наличие регистрации.

Гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов отмечает, что те, кто раньше мог собрать все необходимые документы и получить одобрение на кредит самостоятельно, сегодня нередко получают в банке отказ. Это относится к людям, у которых значительная часть доходов подтверждена справкой в свободной форме. Особенно – если человек работает в небольшой фирме, не являясь ее учредителем. Документ за подписью руководителя и главного бухгалтера о достаточной для требуемого кредита зарплаты не развеивает сомнений банка в надежности самой компании. По опыту Максима Ельцова выросла вероятность отказа лицам, которые имели в прошлом административные или иные правонарушения.

Ужесточение требований к заемщикам и объектам залога Максим Ельцов называет одной из основных тенденций последнего времени на рынке ипотеки.

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров считает, что эта тенденция уже нашла выражение в увеличении сроков рассмотрения заявки на кредит, и прогнозирует ее дальнейшее усиление.

Из почти 70 критериев, которые в той или иной степени стоит учитывать при выборе банка, большая часть относится к параметрам самого ипотечного займа. Это процентная ставка, валюта кредита, максимальный и минимальный размер, первоначальный взнос.

При выборе банка людям свойственно в значительной мере ориентироваться на заявленные в рекламе минимальные процентные ставки. Но фраза «от 9% годовых» не определяет реальную стоимость займа для конкретного заемщика.

По стандартам Федерального ипотечного агентства, например, минимальная ставка – 10,75% годовых в рублях – доступна заемщикам, берущим кредит на срок до 10 лет и оплатившим не менее 50% стоимости покупаемого жилья из своих средств.

Подход АИЖК не определяет, но в целом отражает ситуацию на рынке. Чем больше собственных средств есть у заемщика, чем быстрее он готов расплатиться – тем на меньшие ставки может рассчитывать. Третий, столь же важный фактор – форма подтверждения дохода.

Три компонента могут складываться в самых разных сочетаниях: за неофициальную справку могут поднять ставку, а могут сократить сумму кредита или выдать его на «базовых условиях». Тот же индивидуальный для каждого банка подход касается первого взноса и срока. Хотя Максим Ельцов считает, что срок влияет на ставки в большей степени, чем размер первоначального взноса (собственных средств).

Кредиты с нулевым первым взносом (на 100% стоимости жилья) оставили в своих продуктовых линейках единицы. Это банки, по определению Андрея Пименова, имеющие определенный финансовый запас, полученный до наступления кризиса.

Но глава представительства Городского ипотечного банка полагает, что эти программы сохранятся лишь на некоторое время. Максим Ельцов называет ставки по кредитам с нулевым взносом заградительными – столь заметно они отличаются от «базовых».Есть примеры, когда ставка не зависит ни от формы подтверждения дохода, ни от срока кредитования, зато по таким займам нельзя досрочно погашать кредит в течение 3–5 лет.

Но возможность погасить кредит досрочно через полгода или в любое время без штрафов в отдельных случаях является определяющим для клиента фактором выбора кредитного учреждения.

Выяснить, под какие проценты конкретный банк в состоянии выдать кредит именно вам, самостоятельно можно не всегда. Некоторые ипотечные калькуляторы, представленные на сайтах банков, «выдают» искомый ответ. Другие предлагают задать ставку самостоятельно. Даже при обращении к специалистам конкретной кредитной организации окончательный ответ может быть дан лишь в момент подписания договора. Хотя есть банки, которые сообщат эту ставку сразу после предварительного рассмотрения заявки.

Кстати, срок рассмотрения заявки иногда становится самым существенным фактором, если ситуация требует скорости – не взирая на стоимость заемных денег.

Кроме того, перевесить чашу в сторону одного из банков способен предлагаемый способ погашения кредита – дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированных (когда сам долг погашается равными частями, а выплаты по процентам становятся меньше с каждым месяцем) общая сумма выплаченных в качестве процентов средств меньше. С другой стороны, аннуитет (равные для всего срока кредита платежи) позволяет при наличии меньшей зарплаты получить большую сумму кредита.

Выбор должен учитывать также и валюту кредита, удобство внесения ежемесячных платежей и пр.

Цели, на которые планируется потратить одолженные деньги, также играют существенную роль при выборе банка.

Даже при покупке готовой квартиры в городе требования к качеству залога стали жестче. Как отмечает Максим Ельцов, отказы из-за незаконной планировки в покупаемой квартире встречаются все чаще. Банки тщательнее оценивают и степень ветхости жилья.

Кроме покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке, кредит может быть использован на приобретение загородного дома (готового или строящегося), земельного участка, комнаты в коммунальной квартире.

Рынок ипотеки предлагает также кредиты на покупку коммерческих помещений (под магазин, офис, салон красоты и пр.), так называемые ломбардные кредиты под залог имеющейся в собственности недвижимости – чтобы направить средства на цели, не имеющие отношения к жилью.

Ирина Забродина приводит также примеры, когда заемщик вынужден выбирать из банков, которые предлагают кредиты с отсрочкой первого платежа или работают с жилищными сертификатами. В ее практике приходилось находить программы для покупки жилья по предварительному договору купли-продажи. Выяснить такую возможность по информации на сайте – задачка более чем сложная.

Предложения по кредитам на комнату или нежилое помещение на рынке редки, поэтому минимальные навыки работы с поисковыми системами глобальной сети позволяют вычислить их все. Оценить, что выгоднее – искать кредит под эту конкретную цель или заложить другую имеющуюся в собственности недвижимость – уже сложнее. Придется все тщательно взвешивать, прежде чем рисковать, возможно, единственным жильем.

Механизм проведения ипотечной сделки – та сторона кредитования, которую заемщику, действующему самостоятельно, выяснить и оценить совсем уж непросто. В частности, бывает необходимость оформить жилье в собственность не заемщика, а другого лица. Где искать информацию о правилах, действующих в банке, выбранном по совокупности других критериев?

После того как оценены сама возможность получения ипотечного кредита в банке, а также ставка, срок, размер кредита, «всплывают» дополнительные расходы. Это комиссия за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета, плата за составление или нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Такая последовательность неизбежна, но при прочих равных кто бы отказался сэкономить на дополнительных платежах?

Нередко ипотечным покупателям отказывались продавать жилье – из-за необходимости уплаты продавцом жилья подоходного налога. По действующему законодательству после продажи недвижимости продавец должен отдать казне 13% от суммы, полученной за жилье и превышающей 1 млн руб. (налог взимается, если продавец владел жильем менее 3 лет). Банки в большинстве своем идут навстречу клиентам и соглашаются указать в договоре купли-продажи миллион, о чем не всегда сообщают в открытом доступе. Но есть и исключения – те, кто согласны кредитовать лишь сделку по рыночной стоимости.

Нюансов слишком много. Вполне понятна сложность задачи по сбору полного объема информации, всестороннего анализа и правильного выбора. «Примерку» всех имеющихся на рынке ипотечных предложений к конкретной ситуации – финансовой, семейной и жилищной – можно поручить специалисту, ипотечному брокеру.

Услуги брокера не бесплатны. Но чем дальше от идеала ситуация у заемщика, тем более ему необходима помощь специалиста. Казалось бы, у человека и так «кризис ликвидности», а ему советуют дополнительные траты. Противоречия здесь нет.

Ипотечный брокер возьмет плату за помощь в получении более дешевого кредита. Это возможно как благодаря знанию рынка, так и льготным условиям кредитования для клиентов ипотечных брокеров.