Выгоднее всего в России строить офисы

Сегмент офисных зданий остается наиболее привлекательным на рынке коммерческой недвижимости, - убеждены эксперты. В этой связи ожидается даже переориентация части девелоперов с жилья на офисные помещения.

Строительство же складских площадей сохранит актуальность в течение еще как минимум 5 лет, а рынок торговых площадей, насытив столицы, выплескивается в регионы. Гостиничный рынок России продолжит развитие, особенно на Юге, хотя Москва по-прежнему не сможет предложить своим гостям даже европейские цены.

Напомним, доля вакантных офисных площадей в Москве остается на низком уровне: 2% в классе А и почти 4% в классе Б, что 2 раза ниже средних показателей по Европе. Ожидать снижения ставок по аренде нет никаких оснований. "Если говорить о вводе новых зданий, думаю, цифры будут те же, что и в 2007г. – примерно 1 млн квадратных метров, – заявил в эфире РБК-ТВ в программе "Недвижимость" директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank Константин Лосюков. – Насыщение может быть достигнуто примерно через 4-5 лет".

Ставки по аренде офисов в центре продолжат расти, – соглашается первый вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец: "Мы прогнозируем на 2008г примерно такой же рост ставок, как в 2007г., может быть, немного меньше 15%". Однако ставки на окраинах могут практически не изменить своих значений: к вводу в пределах третьего кольца заявлено немало площадей.

К слову, центробежные тенденции на рынке сохранятся. Многие арендаторы перебираются за МКАД: ведь разница между ставками впечатляет – 400 долларов за квадратный метр за чертой города и порядка 4 тысяч долларов в городе.

Самое трудное в строительстве деловых центров "за кольцом" – найти подходящий участок земли и получить его в собственность. "Земля – тот продукт, который уже не выпускают, и в Москве его становится все меньше и меньше", сожалеет гендиректор компании "ДС-девелопмент" Сергей Будылин.

В виду явного ажиотажа на рынке коммерческой недвижимости прогнозируется даже переориентация девелоперов с жилья на этот сегмент. Под коммерческие проекты легче получить иностранные инвестиции. Этот рынок более прозрачный как в отношении финансирования, так и в отношении получения результата, практически не подвержен психологическим факторам.

Качественные торговые площади всех форматов: от супермаркетов до моллов – по-прежнему остаются в дефиците, и гонка за их наращиванием в ущерб качеству продлится еще от 3 до 5 лет до момента насыщения рынка. Риски в этом сегменте уже выше, чем на рынке офисной недвижимости. Например, девелоперы жалуются, что не хватает грамотных ритейлеров и операторов, которые гарантированно создали бы покупательские потоки. Якорные арендаторы, в свою очередь, упрекают девелоперов в неумении строить с учетом интересов покупателей и ритейлеров.

"Мы прогнозируем, что объем инвестиций в этот сегмент в 2008г. превзойдет 4 млрд долларов, - поделился с РБК-ТВ гендиректор "Росевродевелопмент" Иван Ситников. – Будет происходить дальнейшая дифференциация по качеству и по арендным ставкам.

Сохранится экспансия в регионы. При этом часть проектов будет заморожена в силу того, что многие девелоперы не смогут привлечь финансирование или пересмотрят свои планы в соответствии с возросшей конкуренцией".

На рынке логистических центров также вероятна "штатная чистка". Здесь заявлено столько проектов, что, несмотря на дефицит логистических площадей, ждать дальнейшего роста доходности этого рынка не стоит, считают специалисты. "Только около 30% из всех заявленных проектов воплощается в жизнь, – говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Cooliers International Максим Шакиров. – Говоря об арендных ставках, в 2008г. продолжатся две тенденции: рост на 10-15% по сравнению с 2007г. и постепенный перевод ставок из долларов в евро. Но нужно понимать, что перевод зависит от того, в какой валюте девелопер берет кредит".

Подмосковье останется центром притяжения и развития крупных логистических центров еще как минимум на 3-5 лет. Но будут развиваться и крупные региональные проекты. Пожалуй, в 2008г. главных новостей стоит ждать из Ленинградской области, где близится к завершению строительство таких комплексов как МЛП "Уткина заводь", "Логопарк Колпино" и "Пулково-Эстейт" (Речь идет о 1,5 млн квадратных метров). Новосибирск, Екатеринбург и Ростов-на-Дону также остаются в центре внимания, далее: города второго эшелона.

Продолжится развитие гостиничного рынка, но если намагниченный "Олимпиадой-2014" Юг России адаптирует любые форматы: от 5 звезд до семейных гостиниц, в белокаменной сохранится чудовищный дефицит койко-мест. По сравнению с 2006г. общая вместимость столичных гостиниц к январю 2008г. сократилась на 963 номера, только за счет среднего и эконом-класса. На реконструкции: "Москва", "Россия", "Минск" и "Ленинградская". Из трехзвездочных они станут пятизвездочными.

К началу 2008г. в Москве будет 223 гостиницы на 72400 мест. Для сравнения в Лондоне около 1700 отелей, в Париже – около 1500. Возможно, произойдет переосмысление реального качества гостиничного продукта и его цены, как это произошло на рынке офисных помещений, - надеются эксперты. В тоже время, очевидно, усилия всех игроков сосредоточены как раз в сегменте гостиниц премиум-класса.

Не насыщенным остается сегмент средней ценовой категории. Здесь большой потенциал для роста, – из года в год повторяют эксперты, но роста как не было, так и нет. "Последние 3 года сложно быть провидцами – "должен вот-вот наступить перелом и цены перестанут расти" - пока что этот прогноз не оправдывался, цены росли на 25-30% как минимум, – заключает под конец программы "Недвижимость" на РБК-ТВ старший вице-президент Jones Lang Lassale Hotels Марина Усенко. – Будут неплохо, если цены не вырастут так же сильно. Иначе просто нелепо, когда гостиница стандарта 3 звезды предлагает цены за ночь в 350-400 долларов (для сравнения в Мадриде тот же номер можно снять за 45 евро)".