Ипотека-2008: повышение ставок, увеличение первого взноса

Как бы ни открещивались в официальных комментариях российские банкиры от разразившегося в прошлом году в США «ипотечного кризиса» (дескать, «у нас это невозможно»), но приходится признать — на рубеже 2007-2008 годов этот кризис докатился и до нас.

А это значит, что на снижение ипотечных ставок к 2009 году до 7%, обещанное правительством РФ, надеяться не приходится.

Главные вопросы для тех, кто решил, в полном соответствии с лозунгами нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», улучшить свои жилищные условия, формулируются на данный момент так: как будет развиваться ипотечное кредитование в 2008 году, станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения, будут ли снижены процентные ставки по ипотечным кредитам, и что ждет граждан России, планирующих взять ипотеку, в наступающем году? Весь 2007 год ставки плавно снижались с 17-18% до 10,5-12% годовых и стремились, согласно государственной программе, к уровню 7-8% годовых в 2010 году, а первоначальный взнос составлял от 10% стоимости выбранного жилья до… В некоторых программах он составлял и 0%.

С 1 января условия резко ужесточены. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к ипотечным кредитам: предельная сумма кредита снижается, а первоначальный взнос удваивается до 20%. Мотивируется такое решение проведенным анализом портфеля кредитов, по итогам которого выяснилось, что кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 миллионов рублей (это нынче стоимость однокомнатной квартиры) попали в категорию «кредитов повышенного риска». Гендиректор АИЖК Александр Семеняка уже в декабре распорядился «ограничить» их выкуп, а с января 2008 года, по его заявлению, «кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 году, выкупаться агентством не будут». Кроме того, с декабря АИЖК проводит дополнительную проверку кредитных дел по закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Первое и главное — ставки вновь повысятся, причем для многих категорий граждан. В январе банки будут утрясать и согласовывать новые ставки, а с февраля ипотечные продукты резко подорожают. Это связано с тем, что инвесторы, которые являются основными потребителями пулов банков, переоценивают свои риски. Соответственно растут требования к качеству портфеля. В первую очередь это связано с кризисом ипотечного кредитования в США.

В связи с этим целый ряд российских банков объявил об ужесточении требований для своих заемщиков по ипотечному кредитованию. Скорее всего, вся первая половина 2008 года пройдет под знаком этого кризиса. Для заемщиков это будет означать только одно — ряду из них будет сложнее взять кредит. Получение кредита без первоначально взноса станет редким явлением. И пока ситуация на мировых финансовых рынках не нормализуется, рассчитывать на изменения не приходится, несмотря ни на какие нацпроекты.

Если же говорить коротко и понятно для рядового потребителя, то повышенные процентные ставки и лимитирование сумм кредитов приведут к тому, что некоторым гражданам может просто не хватить суммы кредита на приобретение недвижимости.

А новогодний прогноз экспертов рынка ипотечного кредитования, как ни странно, положительный. Так, в соответствии с данными агентства РБК, рынок ипотечного кредитования и в 2008 году продолжит свой рост. Объем новых выдач будет по сравнению с показателем 2007 года выше на 50-70%. Причем основной прирост дадут именно регионы. Вполне можно ожидать активизации работы на рынке банков с иностранным участием, появления новых проектов в банковской рознице и ипотеке в частности.

Прогнозируется также начало «войны сервисов». Кризисы или не кризисы, но новые заемщики банкам по-прежнему нужны. Соответственно, далее начнется борьба сервиса, в которой победит тот, кто лучше обучит персонал, предложит адресные программы, создаст максимально комфортные условия обслуживания клиентов. Сегодня реклама ипотеки в любом проявлении содержит четкий подтекст: «Вам денег не хватает? Приходите — мы одолжим!». В развитых странах расклад совершенно иной, там банки уговаривают: «Возьмите у нас деньги. Вам понравится…». Российским банкам тоже придется сменить позу благодетеля, в которой они привыкли себя изображать сейчас, и вырабатывать новую линию поведения. Придется перестраивать психологию персонала, начиная с самого верха, пока все не осознают, что банк не одалживает «деньги на бедность», а просто предоставляет услугу. И выяснится, что обе стороны, как кредитор, так и заемщик, имеют равные права и должны относиться друг к другу с взаимным уважением. И даже больше — со стороны банка. Потому что сегодня пришел черед потребителя капризничать: «Вас много, а я один».