Ипотека без границ: где россиянину охотнее дадут кредит

Зарубежная недвижимость давно всерьез интересует россиян, но далеко не все, что мы хотели бы купить, мы можем себе позволить. Однако сейчас инвестиции в иностранные недвижимые активы зачастую оказываются выгодными даже с учетом процентов по ипотечному кредиту. Реально ли его получить под зарубежную недвижимость, выяснял корреспондент «Собственника».

Для начала стоит попробовать на родине, к примеру, в банке DeltaCredit. Для приобретения зарубежного жилья в этом банке разработан иной сценарий, нежели для покупки жилья в России. Рассказывает Сергей Беломыльцев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit: «Если у нашего клиента уже есть квартира в России, то под залог этой недвижимости он может взять у нас кредит, не превышающий 70% от рыночной стоимости объекта. Это так называемая «ломбардная ипотека». Процедура крайне проста, а использовать выданные деньги заемщик может по своему усмотрению».

Оказывается, классическую ипотеку под зарубежную недвижимость не предоставляют и другие российские банки. Получается, что взять в России кредит под залог квартиры или дома, находящихся вне территории страны, практически невозможно. Но, может быть, у российского гражданина есть шанс взять кредит в банке той страны, недвижимость в которой он собирается приобрести?

Да не так, чтобы очень легко и практически везде – все сильно зависит от условий внутри страны. К примеру, россиянину взять кредит в германском банке практически невозможно. Зато, имея на руках деньги, можно очень легко и выгодно приобрести недвижимость. Рентабельность коммерческих объектов в Германии – от 5,25% до 9,7%. В случае перепродажи – до 25%. Для неграждан нет никаких ограничений на сделки с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью в этой стране не облагаются НДС, и при покупке требуется уплатить только налог в 3,5% от стоимости приобретаемого имущества, единый для всей Германии. Но, если за 5 лет вы перепродали более трех объектов недвижимости, вы становитесь «коммерческим продавцом», и тогда уж извольте выложить 25% с прибыли от продаж. Эта сумма актуальна только для тех, кто не проживает в стране. Для резидентов она значительно больше – от 30 до 38%. Прежде чем платить налог, стоит посоветоваться с налоговым консультантом.

А вот в Чехии и Словакии гражданину России нельзя не только получить кредит, но и приобрести недвижимость, не создав юридического лица, что будет стоить порядка 6 тыс. евро.

Про ситуацию во Франции рассказал «Собственнику» Александр Колосовский, адвокат, управляющий партнер парижского офиса компании International Legal Counsels PLLC (FemidaR.us).

По его словам, во Франции нерезиденты могут взять ипотечный кредит. Банк даст до 65% стоимости недвижимости. То есть необходимо самостоятельно внести 35% стоимости. Но банков, предоставляющих эту услугу, немного: Credit Fonsier, Credit Agricol и португальский Caisha Bank. Их услугами можно воспользоваться только в двух регионах: в Париже и на Юге Франции.

Для предоставления кредита банки, естественно, собирают досье, главным вопросом в котором является происхождение денег клиента.

Тот же вопрос будет основным и в случае приобретения французской недвижимости на свои средства.

Необходимые для получения кредита документы: паспорт, свидетельство о рождении, депозит на сумму не меньше 10 тыс. евро, справки о доходах и сценарий погашения долга. Одним из сценариев может быть приобретение жилья и сдача его в аренду. Это считается нормальной гарантией. Но еще лучше – работа с перспективой на десять-двадцать лет.

И получать кредит, и приобретать недвижимость лучше на юридическое лицо. Во Франции существует такая форма юридического лица, как SCI – «компания для пользования недвижимостью». Это не обязательно, но удобно, так как избавляет, например, от лишних налогов при наследовании. В таких компаниях ни количество, ни передача долей не ограничены никакими препятствиями. В SCI можно ввести ребенка и передать ему долю без каких-либо дополнительных выплат. Конечно, содержание компании требует некоторых расходов (бухгалтерия, управление), но они компенсируются удобствами.

При работе с французскими банками есть нюансы, о которых клиент должен знать. В ЕС существует требование о раскрытии информации по банковским переводам. Это требование касается только граждан ЕС, но, как только вы получаете вид на жительство в странах Евросоюза, это коснется и вас. Есть и обязанность банка информировать соответствующие органы о денежных переводах из-за пределов ЕС. То есть приватности в обращении ваших денег нет.

Недвижимость США и ипотека в этой стране сейчас совершенно особая песня: все знают про падение цен на американские апартаменты и дома и про проблемы ипотечных заемщиков. Список закрытых за последнее время банков размещается на пяти страницах. Но, тем не менее, знатоки настоятельно советуют вложить средства в американскую недвижимость именно сейчас, на падающем рынке.

Владимир Давыдов, президент компании Florida Dream Realty and Mortgage (США), пояснил нам, откуда взялся кризис. Когда в 2001 году кредиты выдавали под 1%, все бросились брать деньги и покупать недвижимость, не соразмеряя своих возможностей по выплате долга. Естественно, со временем заемщики, ощутив всю тяжесть финансового бремени, один за другим отказывались от приобретений, возвращая банкам объекты недвижимости и забирая деньги назад. Это было как цепная реакция. Банки, не имея возможности реализовать свои невольные приобретения, стали лопаться.

Сейчас ставки на кредит стали подниматься. Но существует масса прекрасных вариантов покупки недорогой недвижимости, которой уже некуда падать в цене. Ипотечный кредит для россиянина получить в США так же просто, как и для жителя страны.

Нужно заплатить 30% цены покупки, остальное даст банк. При этом не потребуется даже справки о доходах, только паспорт и ваше присутствие.

Ставки по кредиту сейчас около 6% (сравните с российскими 10-12%). С приобретением недвижимости тоже, как уже было сказано, нет никаких проблем, в том числе и юридических. А при этом американская недвижимость, купленная через ипотеку, в отличие от европейской, сразу становится собственностью покупателя, и извлекать из нее доход будет достаточно легко.