Банки не торопятся оформлять земельные участки в залог

Дачное строительство становится все более популярным, и банки реагируют на повышение спроса новыми кредитными программами. Однако не так быстро, как хотелось бы потенциальным заемщикам. Спрос на кредит под залог земельного участка пока ощутимо превышает предложение.

О даче, ближней или дальней, мечтают все, у кого ее нет. Однако нельзя сказать, что загородная недвижимость сейчас доступна. Несмотря на то что земельный участок, особенно в Подмосковье, — это весьма выгодное и надежное вложение денег, банки неохотно выдают кредиты на покупку земельных участков. Объясняется это прежде всего спецификой самого рынка, поскольку нет стандартизированных подходов к оценке земельных участков, уверен Денис Земан, начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка: "Довольно часто все упирается в целевое назначение конкретного участка, а главное, в то, как он оформлен. Ведь до сих пор правовая база в этой области сложна и запутанна. Таким образом, при земельной ипотеке слишком велики риски, связанные непосредственно со спецификой самого участка и особенностями его приобретения, в связи с чем сложно определить ликвидность объекта". В настоящее время около 60% прав на участки оформлено с нарушениями, у продавцов могут отсутствовать правоустанавливающие документы, приводит пример Екатерина Валеева, начальника отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса СМП-Банка: "Бывают случаи продажи земли, продавец которой не имел всех необходимых разрешений и лицензий. Высоки риски неправильного оформления документов и при переводе земель из одной категории в другую или просто при перепродаже крупных массивов земли. Собственники земельных участков в садоводствах в основной своей массе еще не усвоили правила оформления своих наделов в собственность. Свое влияние на мнение банкиров имеют и судебные разбирательства, которые инициирует Министерство природных ресурсов по объектам, нарушающим природоохранное законодательство".

Действительно, законодательство, регламентирующее статус земли и сделки с ней, содержит немало ограничений, судебная практика по данному вопросу отсутствует. Кроме того, земельные участки менее ликвидны, чем, например, квартиры. Это для многих банков является достаточно рисковым фактором, полагает Роман Воробьев, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка: "Мы предложили программу кредитования на покупку земельного участка в начале 2006 года, поскольку интерес со стороны многих клиентов уже созрел и аудитория для продукта была". Тем не менее сегодня программы по кредитованию загородной недвижимости предлагает всего несколько десятков банков. "Конкуренция в данном секторе рынка невелика: кредит на загородную недвижимость по-прежнему не является объектом столь массового спроса, как, например, кредиты на покупку городской квартиры. Покупатели загородной недвижимости, как правило, не нуждаются в кредите", — уверен Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ).

Однако ипотека под залог земли сейчас очень востребована у заемщиков. Более того, спрос на подобный продукт постоянно растет, так как обеспеченные горожане все чаще предпочитают переезжать на постоянное место жительства за город либо иметь загородный дом, уверяет начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) Екатерина Забелина: "Тенденция ускоренного роста цен на землю делает ее ликвидным приобретением и выгодной инвестицией с высокой доходностью". Однако оценка приобретаемого участка — дело весьма специфическое.

Сколько оценщиков, столько и мнений. Единых стандартов тут пока не сложилось — и суммы могут разниться в несколько тысяч, а иногда десятков тысяч долларов, отмечает Екатерина Валеева: "Так что у банков могут возникнуть проблемы при продаже участков, если заемщик оказался некредитоспособен. Это связано с тем, что при оценке участка учитывается несколько факторов: местоположение, популярность места, наличие охраны и коммуникаций. Есть и специфические риски, способные влиять на стоимость объекта в будущем.

Например, рядом может появиться карьер, промышленная зона. Соответственно продажная цена может оказаться гораздо ниже, чем первоначальная". Однако может сложиться и прямо противоположная ситуация: когда участок в чистом поле постепенно обрастает инфраструктурой и коммуникациями, прямо пропорционально растет и его цена.

Именно это и обуславливает огромный интерес потребителей к земельной ипотеке: мало того что на даче можно летом отдыхать, это еще и неплохой способ инвестиций. Совсем недавно земля была дешевой и неликвидной, а сегодня ее стоимость выросла в разы, и на всех ее не хватает. Сейчас растет дефицит площадей под коттеджную застройку, а это первый признак повышения интереса к загородной недвижимости, убежден Роман Воробьев. В результате у населения все большей популярностью пользуются программы кредитования загородной недвижимости, в том числе и кредитование под залог земли.

Причем в основном такие кредиты берут весной и летом, когда делается большая часть покупок "голых" земельных участков для строительства на них домов, отмечает Павел Ильин.

Уже наметилась тенденция иммиграции городского населения в пригородные зоны, и одна из причин — высокая стоимость квартир, уверена Екатерина Валеева: "Соответственно банки пусть осторожно, но стараются следовать тенденции и удовлетворить спрос. При этом стараясь минимизировать возможные риски. Например, первоначальный взнос при кредитовании составляет 30%, заем выдается не более чем на 10 лет, а ставки по выплатам достигают 15%".

Ипотечный кредит сегодня можно взять на приобретение земельных участков, а также земельных участков с загородными домами. Можно взять кредит на приобретение земельного участка или передать в залог банку имеющийся в собственности земельный участок и на полученные денежные средства начать строительство дома, рассказывает Екатерина Забелина. "Наш банк выдает кредиты на покупку земли и строительство домов под залог имеющегося жилья, — сообщает Кирилл Шилинцев, начальник управления ипотечного кредитования Росбанка. — Заложив имеющуюся в собственности квартиру, заемщик на полученные кредитные средства может приобрести частный дом, земельный участок или потратить деньги на строительство дома на уже имеющемся участке. Данная программа кредитования пользуется большим спросом".

У МКБ есть программа "Кредит на строительство дома": срок кредита — до 10 лет, в качестве обеспечения клиент может представить земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, или имеющуюся в собственности квартиру, или же жилой дом. Объем финансирования может составить до 750 тысяч долларов, но не более 75—80% от стоимости обеспечения, говорит Павел Ильин.

Недавно банки стали предлагать клиентам поэтапное кредитование: сначала заемщику выдается кредит на строительство под залог земли, затем (после проведения некоторых работ — закладки фундамента, возведения стен) участок переоценивается уже вместе со строением, и кредит рефинансируется. Правда, такие предложения пока единичны и носят индивидуальный характер. "Наш банк производит подобное кредитование в индивидуальном порядке, — рассказывает Станислав Гундар, начальник кредитного управления Банка проектного финансирования. — Такая схема кредитования имеет свои ограничения, что связано с недостаточной ликвидностью недостроенных объектов. Потенциальные покупатели предпочитают строить свой дом самостоятельно, не привязываясь к тому фундаменту, который заложил прежний владелец".

Кредит на приобретение земельного участка и коттеджное строительство относится к довольно молодому виду банковских продуктов и является довольно гибким и мобильным, дополняет начальник управления розничных операций банка "Возрождение" Евгений Дмитриев: "Варианты и схемы кредитования подбираются в соответствии с конкретной ситуацией. В результате сложения всех признаков по предмету залога, предмету приобретения, предмету строительства, возможностям и пожеланиям потенциального заемщика рождается конкретная схема кредитования". При этом в банк нужно будет представить все сметы и расчеты по будущему строительству дома.

Процедура оценки платежеспособности заемщика при покупке земли ничем не отличается от традиционной ипотеки на городскую квартиру. Возраст от 20 до 60 лет, наличие постоянного места работы (стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев) или постоянного дохода, подтверждение дохода справкой по форме 2НДФЛ, по форме банка, в свободной форме или в устной беседе с руководителем, перечисляет Кирилл Шилинцев.

Условия предоставления кредита на покупку земельного участка (коттеджное строительство) зависят от целого набора показателей, поясняет Евгений Дмитриев: "Стоимость приобретаемой недвижимости, ее ликвидность, документальное сопровождение и юридическая грамотность оборота земель, отсутствие отрицательных факторов, обременений, связанных как с объектом, так и с составом субъекта права собственности. Не последнее место в оценке возможности и условий выдачи кредита занимает цель приобретения, соблюдение целевого использования данного вида недвижимости в соответствии с земельным законодательством. И конечно же неотъемлемой частью оценки ситуации является платежеспособность потенциального заемщика". Заемщик должен представить необходимые для оформления процедуры документы, подтверждающие личность, семейное положение, здоровье, сведения о занятости и доходе, информацию об активах, а также документы по приобретаемому объекту недвижимости. "Основное требование к заемщику — чтобы он имел постоянный доход, позволяющий производить отчисления из семейного бюджета помимо трат на личные нужды, — напоминает Денис Земан. — Также есть определенные требования к объекту кредитования: отсутствие незарегистрированных построенных объектов на земельном участке; участок должен быть отдельным объектом недвижимости, на который оформлено право собственности; отсутствие обременений на земельный участок; при покупке жилого дома обязательно должен приобретаться земельный участок под ним".

Кредит в Росбанке предоставляется на срок до 15 лет с правом досрочного погашения после трех месяцев пользования кредитом. Сумма не превышает 500 000 долларов (эквивалент в рублях, евро), процентная ставка от 9,5% в валюте (доллары, евро) и от 11,5% в рублях. В BSGV способ подтверждения доходов не влияет на процентную ставку — она зависит только от размера первоначального взноса и сроков кредита. Ставки в долларах колеблются от 10,25% до 12% годовых, в рублях от 11,5% до 13,5%. Срок кредита может составлять до 25 лет, при этом банк предоставляет не более 90% от стоимости земельного участка. МКБ предоставляет кредиты на строительство дома на срок до 10 лет, на покупку земельного участка — до 15 лет.

Срок кредитования на покупку земельного участка в Райффайзенбанке составляет от 1 года до 15 лет. Процентные ставки равны 11—12% годовых в долларах, 13—14% в рублях, а сумма кредита начинается от 15 000 долларов (400 000 рублей). Собственные средства заемщика должны составлять не менее 25% стоимости приобретаемого земельного участка. Комиссия за предоставление кредита составляет 1% от суммы кредита.

Мнение

Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют-банка:

Я думаю, что ипотека под залог земельных участков — это продукт будущего, особенно учитывая тот факт, что все большее число клиентов хотят жить за городом — в собственном доме. А качество строительства коттеджных поселков людей, как правило, не устраивает. Именно поэтому клиенты предпочитают покупать землю и брать под ее залог кредит на строительство дома в соответствии с собственными пожеланиями и требованиями к качеству.

В то же время кредитование под залог земельного участка — это продукт, который отличается повышенными рисками как для банков, так и для заемщиков. Именно поэтому немногие работают в этом сегменте, предпочитая выдавать кредиты под более ликвидный залог. И этот объяснимо. Во-первых, земельные участки без строений менее ликвидны по сравнению с другой недвижимостью. Их рыночная стоимость зависит от многих факторов, в числе которых местоположение, окружение, наличие коммуникаций. К тому же рыночные цены на земельные участки подвержены существенным колебаниям. Во-вторых, при покупке земли с использованием кредитных средств ипотека в силу закона не возникает. Поэтому у банков есть существенные трудности технического характера, связанные с оформлением залога.

Наконец, в-третьих, рефинансировать (перепродать) кредит, обеспеченный залогом земли, банку будет непросто, особенно в текущих условиях финансового кризиса, когда рисковые бумаги оцениваются инвесторами с опаской. Четвертой проблемой является низкая (по сравнению с другими видами недвижимости) стоимость земельных участков. Как правило, величины кредита, выдаваемого под залог земли, недостаточно для строительства жилого дома (что является основной целью подобных кредитов).

Вместе с тем по мере роста спроса на такой продукт банки, чтобы удовлетворить потребности заемщиков, будут вынуждены предлагать соответствующие программы. Причем изначально это будут программы, предполагающие дополнительное залоговое обеспечение или ориентированные на понятных банку клиентов, — с высокими белыми доходами и имеющие другие активы на первоначальный взнос, доля которого предположительно будет достаточно высока. Однако можно предположить, что постепенно по мере развития ипотеки это направление выделится в отдельный вид кредитования со своей линейкой программ, различными дисконтами и так далее.

На сегодняшний день спрос на продукты, связанные с залогом земли (это прежде всего кредиты на покупку земельных участков и кредиты под залог уже имеющихся земельных участков), достаточно высок, особенно в Московском регионе.

Востребованность данного продукта связана еще и с некоторыми технологиями работы компаний, занимающихся развитием загородного строительства. Многие такие компании продают "землю с подрядом". То есть на продажу предлагается земельный участок без строений с обязательным заключением договора подряда на строительство дома (с конкретной организацией).

Таким образом, создаются коттеджные поселки, выполненные в едином архитектурном стиле. Между тем этот вид кредитования развивают считанные единицы.

Как известно, спрос порождает предложение. Поэтому, думаю, можно сделать вывод, что данный вид кредитования будет активно развиваться в ближайшее время, предполагаю, что "рывок" произойдет уже в 2008 году. На развитие кредитования на покупку/под залог земли окажет существенное влияние высокий уровень конкуренции на рынке ипотеки. Банки, стремясь захватить более широкие сегменты рынка, стараются расширять продуктовую линейку. Развитие кредитования под залог земли может помочь банкам существенно увеличить объем их ипотечных портфелей.