Лабиринты ипотечного рынка со временем не упрощаются

Ипотека в России стремительно развивается и становится все более доступной для потребителя. Однако до сих пор, к сожалению, далеко не всякую недвижимость можно купить в кредит, а выдающие займы банки боятся дать больше денег, чем стоит недвижимость. Разговоры о слабом проникновении кредитных отношений на рынок жилой недвижимости в России до недавнего времени были общим местом. Однако все это можно считать уже достоянием позавчерашнего дня.

Ипотека в нашей стране есть и развита она настолько, что участники рынка уже выясняют не механизмы привлечения на рынок недвижимости потенциальных заемщиков, а возникающие в результате бурного роста кредитования вопросы – в том числе связанные с желанием участников рынка друг друга обмануть.

Возникают закономерные вопросы – как привести ипотечные сделки к достаточно понятным для сторон моделям, какие именно аспекты ипотечного кредитования не всегда понимают как потенциальные заемщики, так и менеджера банков, как налаживается система безопасности в работе с ипотечными деньгами. На эти вопросы пытались дать ответы участники конференции «Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения», прошедшая в декабре в 69-м павильоне ВВЦ.

Ипотечные банки, даже активно осуществляющие кредитование, сталкиваются на рынке недвижимости с рядом проблем, в том числе при возникновении взаимоотношений с государственными органами. С точки зрения технической последнее относится, например, к инфраструктурным проблемам, возникающим при государственной регистрации некоторых видов сделок, в том числе ипотечных.

Однако в более широком смысле в отношении государства к ипотечному кредитованию можно говорить о наличии некоей политической составляющей. Таково мнение начальника Управления ипотечных продуктов АКБ «Росбанк» Яниса Канестри.

Он полагает, что политика, направленная на снижение процентных ставок при и так существующей ценовой конкуренции среди кредиторов на рынке жилья приводит (и в какой-то мере уже привело) к неадекватному росту цен. При это, с другой стороны, изъятие с рынка существенных объемов новостроек для исполнения социальных обязательств государства, снижению цен также не способствует.

По сути сегодня меры антимонопольной борьбы применительно к ипотечному кредитованию лишены смысла: оценщик и страховщик влияют на качество ипотечного кредитного портфеля и, соответственно, не могут навязываться кредитору. Также очевидно, что влияние расходов на оценку и страхование на «доступность жилья/ипотеки» существенно ниже, чем, к примеру, влияние монопольно завышенных цен на цемент.

Однако, помимо политических аспектов, существует ряд вопросов, связанных с адаптацией банков к реалиям отечественного рынка недвижимости. Одна из проблем – неопределенность качества товара как на вторичном, так и на первичном рынках жилья, которая опять же приводит к неадекватному росту цен. В результате роста цен на жилье порог «входа в ипотеку» и самостоятельного решения жилищного вопроса для граждан существенно повысился. Процентные ставки находятся на критически низком уровне на фоне инфляции и «ипотечного кризиса».

Однако особенности недвижимости оказываются проблемой не только для финансовых структур, но и для покупателей, являющихся потенциальными ипотечными заемщиками. Дело в том, что оказывается, не всякую недвижимость, которую продавцы готовы уступить в кредит, можно приобрести с использованием ипотечных средств. С подобным парадоксом рынка неоднократно сталкивался в своей практике руководитель служб ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман.

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и, разумеется, заинтересован в том, чтобы жилье было качественным, не падало со временем в цене и не шло под снос. В общем, чтобы в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость.

По словам г-на Плецельмана, «в банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения (Москва или Московская область). Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее чем в 1970 году». При этом немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказались все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа (без кухни), трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м) с маленькой кухней (3-4 кв. м). Впрочем, это не мешает продавцам выставлять такие объекты на продажу в кредит. Как рассказывает Лев Плецельман, несколько таких предложений мы нашли в базе МИЭЛЬ. Агент, реализующий одну из таких квартир, расположенную в пятиэтажном панельном доме в районе метро «Аэропорт» по улице Планетной, сообщила, что, «к сожалению, объект больше не продается в кредит, так как панельные и блочные дома в Москве очень трудно аккредитовать». Поскольку позиция банка сводится к тому, что рано или поздно этот дом все равно снесут, а рисковать в такой ситуации незачем.

Подобные ситуации, а также проблемы с квалификацией заемщика и недопониманием между клиентом и менеджерами финансовых институтов делают актуальным присутствие на рынке ипотечных брокеров. О работе брокера на кредитном рынке рассказал директор компании RUBURO Дмитрий Полукаров в докладе «Кредитный брокер: ипотека всем, и тем, кому отказали».

По словам г-на Полукарова, задачей является защита интересов клиентов при получении кредитного продукта в банке, оказание юридической поддержки клиента. Зачастую недостаточный опыт менеджеров банка тормозит работу с и с клиентом, и с брокером – речь не идет о низкой квалификации всех менеджеров, но порой это имеет место, причем (не будем показывать пальцем) в очень известных на ипотечном рынке банках. Кроме того, потенциальные участники кредитных сделок являются иногда заложниками собственных страхов. Дело в том, что бывает так, что клиенты вступают в сговор с оценщиками (и продавцами) и можно в результате назвать прецеденты ипотечных покупок по существенно завышенной цене – это в основном касается загородной недвижимости. С другой стороны, есть и практика сговора банков с оценщиками, когда недвижимость, причем речь идет о московских квартирах, оцениваетсмя ощутимо ниже рыночной стоимости.

В этих условиях необходимой становится выработка схемы эффективного сотрудничества на пути от заявки на покупку недвижимости до кредитной сделки. Нужно налаживание рабочего взаимодействия между всеми участниками ипотечного рынка – риэлтерами, банками, застройщиками, оценщиками. брокерами, специалистами коллекторского бизнеса и т.д. Достижении подобного взаимодействия будет способствовать уже не институциональному. а системному росту ипотечного рынка в России.