5 ошибок при поиске ипотечной квартиры

Поиск квартиры на московском рынке – дело совсем не простое, а поиск квартиры для покупки по ипотеке сложен вдвойне, особенно если вы не привлекаете риелтора для этой цели. «Собственник» предостерегает от нескольких ошибок, которые традиционно совершают заемщики.

Найти квартиру для покупки по ипотеке самостоятельно можно, и опыт многих людей это подтверждает. Рассказывает Ирина, купившая квартиру этим летом: «Хозяева квартиры, которую я нашла, буквально перед сделкой отказались от ее совершения, и мне пришлось в очень сжатые сроки, поскольку заканчивался срок действия разрешения банка на кредит, искать другую. Самое удивительное, что второй поиск прошел намного быстрее и лучше, просто потому что я знала, на что обращать внимание и каких квартир избегать».

Ошибка первая: полагать, что для ипотеки подходят только те квартиры, где владельцы или риелторы пишут в объявлении, что они готовы ее продать по ипотеке.

Традиционно считается, что если квартира в собственности больше трех лет и свободна, то она подходит для ипотеки, и это часто анонсируется в объявлениях. Однако сейчас, на достаточно вялом рынке, практически все владельцы готовы иметь дело с ипотечным покупателем. Надежда Михайловна, продавец квартиры: «На все просмотры, а их было уже больше 10, к нам приходили покупатели либо по ипотеке, либо продающие свою квартиру». Действительно, времена, когда на рынке было много инвесторов, которые платили за квартиры живыми деньгами, риелторы вспоминают с ностальгией, оценивая долю ипотечных покупателей от 15 до 40% в зависимости от сегмента рынка. А остальную часть традиционно занимает обмен старой квартиры на новую, или так называемая альтернатива. Так что смело звоните по объявлению, даже если там не указано, что квартира продается по ипотеке, и уточняйте этот момент.

Ошибка вторая: думать, что положительный ответ на вопрос, готовы ли хозяева продать квартиру по ипотеке, означает, что вы реально сможете ее купить без проблем.

Чтобы не промахнуться, вам следует детально выяснить у своего банка и желательно у сотрудников, которые проводят сделки, какие требования к квартирам предъявляет банк. Какие моменты стоит выяснять? Во-первых, допускает ли банк альтернативные цепочки, и если да, то каково максимальное число квартир в подобной сделке. И тогда, если квартира вам очень приглянулась, но в объявлении стоит слово «альтернатива», стоит выяснить, подобран ли у них вариант, сколько квартир получается в итоге в цепочке, и соотнести это с требованиями банка. Как правило, банк не допускает больше 3 квартир в сделке, включая вашу, и на это стоит ориентироваться. Решившись купить такую квартиру, приготовьтесь к тому, что сделка затянется как минимум на полтора месяца.

Во-вторых, стоит выяснить, допускает ли банк указание цены квартиры меньше 1 млн руб. Если да, то вы сможете спокойно рассматривать квартиры, которые находятся в собственности меньше 3 лет. Перечислим несколько проблем, которые делают квартиру «неипотечной». Самое банальная и известная почти всем: по ипотеке нельзя купить жилье в панельных пятиэтажках и в домах под снос – и от владельцев потребуется справка, что дом не включен ни в какие списки.

Во-вторых, незаконная перепланировка (вам ведь не хочется восстанавливать в первые полгода состояние квартиры в соответствии с планом БТИ?).

В-третьих, дети-сособственники: банки опасаются таких квартир и очень редко их одобряют. И, в-четвертых, квартиры, которые продаются по доверенности: владелец квартиры обязательно должен быть на сделке собственной персоной.

Ошибка третья: доверять объявлениям или поверить на слово хозяевам.

Данные о квартире в объявлениях часто не совпадают с теми, которые указаны в документах БТИ. Обычная практика владельцев квартир – включить площадь балкона в общую площадь квартиры или округлить площадь кухни или комнат в большую сторону. На растущем рынке информация о цене тоже бывает неверной: в объявлении указана одна цифра, на словах говорят другую, при пересчете в рубли пользуются завышенным курсом. Причем страдают этим как владельцы, так и агентства недвижимости – у крупных риелторов и курс должен быть побольше, видимо, считают они. В итоге $200 тыс. легко превращаются в $205 тыс. при пересчете по реальному курсу, а $300 тыс. и вовсе в $310 тыс. Несоответствие данных в объявлении тем, которые указаны в экспликации БТИ, – прекрасный повод для торга по цене, тем более что оценщик точно не посчитает площадь балкона по средней цене рынка, а оценит его в два раза дешевле.

Ошибка четвертая: считать, что оценка квартиры будет соответствовать той цене, о которой вы договорились.

Увы, практика сегодняшнего рынка такова, и ипотечный кризис тому немало способствовал: оценщики, аккредитованные при банках, дают несколько заниженную оценку, делая дисконт по предложениям от 7 до 15% для разных типов квартир. Этим они подстраховывают банк, а заемщики оказываются перед лицом необходимости за одну-две недели добыть недостающую сумму.

Михаил, покупатель квартиры: «Когда мы получили оценку квартиры, которую мы купили в итоге за $215 тыс., были в шоке: ее оценили в $208 тыс. при цене предложения $220 тыс. Продавец пошел нам навстречу и скинул $5 тыс., нам пришлось занять по потребительскому кредиту всего $7 тыс., что для нас, конечно, немало». Те же покупатели, которые не смогли найти недостающих денег, отказываются от сделки, и квартира опять поступает в продажу.

Ошибка пятая: Квартиру можно не проверять, ее проверят страховщики и банк.

Начнем с того, что титул квартиры и риск утраты собственности страховщик страхует в пользу банка. Если квартира будет судебным решением изъята из вашей собственности, то страховая компания возместит банку ее собственность, а вот вы останетесь и без квартиры, и без денег (или с малой их частью, которую посчитает нужным вернуть вам банк, и то, если это прописано в кредитном договоре). Так что проверять надо, а еще лучше искать квартиру, где нужна минимальная проверка: скажем, речь идет о приватизации (так называемые первичные документы) или квартира лишь один раз перепродавалась, и было это три года назад, так что исковой срок давности по оспорению сделки истек. Для проверки можно привлечь риелтора или юристов – сейчас на рынке эта услуга предоставляется по цене от 15 тыс. руб. до 30 тыс. руб., и тогда вы будете спать спокойнее.