Банки придумали, как защититься от кризиса ипотеки

Ипотека, заветная цель для недовольных своими жилищными условиями, превращается в сложный финансовый инструмент, оказывающий влияние на российский рынок ценных бумаг.

По крайней мере к этому стремится Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выпуская очередной транш облигаций на 6 миллиардов рублей. Несмотря на вялость рынка, вызванную кризисом ликвидности, невзирая на мнение многих экспертов, считающих выпуск облигаций несвоевременной затеей, глава АИЖК Александр Семеняка полагает - бумаги, обеспеченные гарантиями правительства России, будут пользоваться спросом. "Все смотрят сейчас в первую очередь на надежность бумаги", - уверен Семеняка. Но какие бы попытки ни делал АИЖК, чтобы стабилизировать ипотечный рынок путем выпуска ценных бумаг и выкупа закладных у ипотечных операторов, рынок настроен двусмысленно. Например, банки, работающие с ипотекой, планируют ввести плавающую ставку по кредитам, обезопасив себя от кризисов. Будет ли доволен заемщик, если никто не сможет гарантировать, что его процент по кредиту не поднимется с нынешних 10-13 годовых до 15 , а то и 20 процентов?

Ипотека развивается устойчиво - эта мантра федеральных чиновников пока что почти оправдывается. 560 кредитных организаций, работающих практически во всех субъектах РФ, исправно выдают ипотечные кредиты и займы. Только за 9 месяцев этого года, по статистике АИЖК, 303 тысячи семей взяли ссуды на жилье на общую сумму 364 миллиарда рублей.

Плюс к этому еще на 150 миллиардов рублей кредитов без оформления ипотеки, по информации АИЖК, выдал Сбербанк. К 2010 году, считает Александр Семеняка, вполне реально выйти на миллион кредитов в год, о чем говорил Путин на старте нацпроекта по доступному жилью.

Однако в Москве и области, а также в Петербурге и нефтяной Тюмени интерес к ипотеке снижается. Если еще в 2006 году в этих регионах 45 процентов кредитов в стоимостном выражении было выдано именно под покупку жилья, то уже в прошлом году размер ссуд, взятых желающими влезть в ипотечные долги ради удовольствия поиметь московскую или, скажем, тюменскую квартиру, сократился на 10 процентов. "За 2006 год ипотека профинансировала более 14 процентов сделок с жильем", - говорит Семеняка.

В регионах же народ постепенно входит во вкус. Лидирует по ипотеке сейчас Республика Тыва, там треть жилья покупается благодаря кредитам. Следом идут Алтай, Кемерово, Самара и Чувашия, где четверть сделок с недвижимостью - ипотечные.

Причина интереса к жизни в долг в этих местах понятна - реальных денег у населения нет, при этом квартиры относительно дешевы, к тому же региональные банки, используя систему рефинансирования, активно включились в работу. Так что будущее, видимо, за регионами, тогда как в столице и сравнимых с ней по уровню жизни городах люди будут предпочитать оплачивать квартиры из своих сбережений или используя другие формы кредитов, например получаемые от работодателя, ведь ипотечные займы становятся неподъемными.

В регионах в 2008 году объемы выдачи ипотечных кредитов будут расти, уверен Семеняка, исходя из общего тренда ежегодного прироста ипотеки. Тем более что инфраструктура ипотечного рынка тоже цивилизуется. Появляются специализированные конторы, занятые только ипотекой: всевозможные ипотечные брокеры, паевые ипотечные фонды, кредитные бюро и так далее.

Сюда же можно добавить и риелторов, переставших чураться клиентов с заемными средствами. "В следующем году рынок ипотеки вырастет примерно в 1,5 раза, в основном за счет регионов", - прогнозирует гендиректор кредитного брокера "Кредитмарт" Николай Корчагин.

Но несмотря на оптимистичные прогнозы, есть и ряд факторов, ставящих под сомнение уверенное развитие ипотеки в будущем. Главное для рядового заемщика - это уверенность, что завтра ему не предложат платить больший процент по кредиту. Однако как раз в этом вопросе будущее весьма туманно. Сейчас все кредиты выдаются под фиксированные процентные ставки, в среднем 12,7 годовых в рублях и 11 годовых в валюте. При таком раскладе все рыночные перипетии банк принимает на себя.

Банкиров это положение не очень устраивает, и они не прочь были бы разделить риск с заемщиком. Способ для этого пока только один - введение плавающей процентной ставки, колеблющейся вслед за рынком. Но чтобы не вышло как в США этой осенью, где массовые дефолты были вызваны резким ростом процентных ставок, плавающую ставку нужно как-то ограничить.

По мнению Семеняки, плавающая ставка допустима только при введении такого ограничения. Но пока это планы, рынок в основном работает с фиксированными ставками. Сегодня государство отметилось только в ипотеке для военных, где риск изменения процентных ставок, базирующихся на инфляции, де-факто взял на себя федеральный бюджет, то есть военнослужащему деньги даются с поправкой на инфляцию. Возможно, похожую систему введут для молодых семей. Банки ужесточают требования к ипотечным заемщикам, опасаясь массовых дефолтов. Но глава АИЖК Александр Семеняка считает, что рынок можно контролировать.

Но аналитики считают обуздание плавающей ставки делом непростым. "В мировой экономике не определен потолок инфляции, поэтому говорить о том, как это сделать у нас, пока преждевременно", - считает ведущий аналитик УК "Финам Менеджмент" Александр Осин. Переход на плавающие ставки, а это гарантированно означает их рост, возможно, вызван подготовкой финансовых учреждений к вероятным дефолтам, особенно учитывая стагнацию жилищного рынка в Москве, из-за чего снижается доля покупающих квартиры через ипотеку в расчете на последующую перепродажу по двойной цене.

Впрочем, по мнению Николая Корчагина, плавающая ставка невыгодна в смысле маркетинга, так что банкам придется смириться с фиксированной ставкой, пусть и ужесточенной до верхнего предела.

Но плавающая ставка не единственный сюрприз, который может ждать клиентов ипотеки. Есть и проблемы с так называемыми серыми заемщиками, то есть теми, кто подтверждает свои доходы не официальной справкой 2НДФЛ, а всякими справками с работы и другими документами, вызывающими у ипотечных финансистов приступы брезгливости. Они, как показывает накопленная статистика, входят в группу риска по невозвратам и задержкам выплат. Глава АИЖК считает, что для "серых" клиентов ставку надо сделать выше, чем для белых и пушистых. Ведь на "серых" тратится больше времени, стало быть, больше зарплата сотрудникам, разбирающимся с их "косяками". По наблюдениям АИЖК, существует и зависимость между проблемными погашениями и суммой кредита. Средний размер кредита - один миллион рублей, а проблемы начинаются, когда кредит, обычно взятый "серым" заемщиком, превышает два миллиона рублей. Но это не означает повышения процентных ставок по ипотечному кредиту для всех без разбора. Более высокую ставку надо установить только по рискованным кредитам, например без залога.

"Мы стоим перед выбором: заставить хорошего заемщика платить столько же, сколько и не такого хорошего, либо сказать, что хороший должен платить, как сейчас, но чтобы не было перекрестного субсидирования, плохой должен нести свою ношу", - делится сомнениями глава АИЖК. Сегодня в портфеле АИЖК 100 тысяч ипотечных кредитов, проблемных из них примерно один процент от их общего количества. Механизм взыскания долгов следующий: дефолт объявляется при просрочке на срок более 3 месяца, до того должнику просто ежемесячно предлагают выплатить требуемую сумму и пени за просрочку. Затем еще месяц отводится на переписку. Если в течение месяца задолженность не аннулируется, начинается судебное рассмотрение.

Банки уже работают в этом направлении: ужесточают требования к заемщикам, дольше рассматривают заявки, выдают кредиты по верхней границе фиксированной кредитной ставки. Наконец, есть и проблема мировой инфляции, также приводящая к росту ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Да и в России инфляция сегодня уже более 10 процентов, и шансов на снижение ее темпов немного.

Что делать с ипотечным рынком в России, чтобы избежать того, что произошло в США? Российские банки поднимают ставки и ужесточают требования, а федералы в лице АИЖК спонсируют региональные организации, занятые ипотекой, путем выкупа у них закладных. Начиная с 2002 года АИЖК уже выкупило закладные на сумму более 70 миллиардов рублей. То есть у региональных агентств появляются деньги для вложения в строительство, развитие инфраструктуры и так далее.

Чтобы увеличить выкуп закладных, АИЖК делает сейчас очередной выпуск купонных облигаций, а полученные средства также пойдут на рефинансирование ипотечных закладных. Глава АИЖК считает, что облигации, обеспеченные всеми доходами российского правительства, будут отнюдь не хуже госбумаг США, считающихся сейчас спокойной гаванью для потрепанных кризисом ликвидности инвесторов.

Аналитики не уверены в сверхуспешности облигаций АИЖК, хотя признают, что определенные возможности для них сейчас имеются, несмотря на вялость рынка. Так, по словам старшего аналитика ИГ "АнтантаПиоглобал" Максима Осадчего, сейчас стабфонд был "вскрыт" на 640 миллиардов рублей, большая часть этих денег пойдет плодящимся со скоростью моды госкорпорациям. У подобных организаций есть ограничения по портфельным ценным бумагам, но облигации АИЖК для них вполне подходят. Александр Осин полагает, что российский рынок чутко реагирует на американский и надо отслеживать события за океаном.

Впрочем, глава АИЖК считает, что необходимо скорее начать выпуск именно ипотечных облигаций, которых пока в России нет, зато у госкорпораций и различных фондов есть много средств, которые они не прочь вложить во что-то доходное, но стабильное. "Пенсионные фонды аккумулируют значительные средства, которые им надо вложить понадежнее, ипотека для них - прекрасный вариант, надо только выпустить наконец закон об ипотечных ценных бумагах", - считает Николай Корчагин.

Но облигации - не единственный способ стимуляции ипотеки. АИЖК делает также ставку на разъяснительную работу среди населения. Поскольку одна из основных обязанностей агентства - стандартизация ипотечной деятельности, создан федеральный стандарт, обеспечивающий баланс между интересами кредитора и заемщика. Если интерес кредитора - это возможность выпустить и продать ценную бумагу под ипотечный залог, то заемщику нужен человечный подход со стороны банков, понимание того, что график платежей может нарушаться по уважительным причинам, считает Александр Семеняка.

Также необходимо дать заемщику возможность погасить кредит досрочно без штрафов, если есть деньги. "Государство должно тратить деньги на защиту потребителя, как это делается во всем мире", - считает Семеняка. В самом деле, банкам стоит хотя бы раскрывать уровень риска, как, скажем, в Великобритании, где если предлагают кредит с плавающей ставкой, то заемщик должен подписать бумагу, что он осознает тот факт, что ставки, а значит, и платежи могут вырасти. Тогда каждый банк будет думать, как привлечь и удержать клиента.