Ипотека-2008. Что год грядущий нам готовит?

Финансовый кризис поделил 2007 год на два периода: в первом ипотечный рынок начал на взлете, однако в августе банки начали ограничивать выдачу кредитов, увеличивая сроки рассмотрения заявок и поднимая ставки. Требования к потенциальному заемщику стали такими же строгими, как пару лет назад: ставки "ниже рынка" и кредиты с нулевым первоначальным взносом теперь редкость.

И хотя ряд банков по-прежнему предоставляет кредиты на полную стоимость жилья, платить за такую "щедрость" будет сам заемщик. Сергей Постнов, президент Национальной ипотечной компании, предупреждает: "Как правило, в этом случае заемщику придется платить повышенную процентную ставку за пользование кредитом, а это подходит далеко не всем.

Наиболее разумным сегодня является первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если же клиент банка готов внести 20-40% от стоимости недвижимости - это только приветствуется, он получает меньшую процентную ставку", - заявляет Сергей Постнов.

Одной из тенденций этого года стал отказ банков от фиксированных сроков предоставления кредитов. Теперь заемщики имеют право самостоятельно выбирать время, за которое они смогут погасить ипотечный займ. Растянуть кредит на покупку жилья сегодня можно от 1 года до 30 лет. Однако российские заемщики предпочитают связывать себя обязательствами на 10-15 лет. По словам Сергея Постнова, такой период позволяет получить оптимальное соотношение: ставка - срок - ежемесячный платеж.

Но и более долгий срок кредитования имеет преимущество: увеличивается сумма кредита, хотя и процентная ставка будет выше. Поэтому оформляют "длинные" кредиты немногие. По данным кредитного брокера "Фосборн хоум", лишь 10% заемщиков первоначально интересуются кредитом на срок более 20 лет. Однако, по итогам дальнейших расчетов, большинство заемщиков берут кредиты как раз на 20 лет, что напрямую связано с необходимостью увеличения суммы займа.

Не забывают сегодня заемщики и о возможности досрочного погашения. По словам генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александра Семеняки, около 20-25% кредитов в России гасится досрочно.

Учитывая этот факт, Национальная ипотечная компания сняла ограничения на досрочное погашение: клиенты могут вносить досрочные платежи уже с 1 месяца пользования кредитом, не опасаясь каких-либо штрафных санкций.

В начале 2007 года многочисленные прогнозы о скором удешевлении ипотеки до 8% годовых в валюте и 10,5% в рублях казались вполне реализуемыми.

Совсем по-другому ситуация выглядит сейчас. Ипотечные ставки не только не снизились, но даже выросли. "Охладил" российский ипотечный рынок глобальный кризис ликвидности, спровоцированный проблемами американского рынка высокорисковых облигаций.

Аналитики опасаются, что проблемы с ресурсами могут привести к удорожанию ипотеки на 0,5-1,5% в начале следующего года. Впрочем, отнюдь не все банки испытывают проблемы с финансированием. Некоторые кредитные учреждения в самый разгар кризиса предложили клиентам хорошие условия: так Национальная ипотечная компания до конца года реализует программу, которая позволяет оформить ипотеку, сэкономив от 0,5% до 1% годовых. Очевидно, что снижать ставки в нынешних условиях могут позволить банки, имеющие солидную ресурсную базу.

Сейчас аналитики расходятся во мнении будет ли дорожать ипотека в первом полугодии 2008 года. Звучат голоса и в пользу того, что крупные игроки рынка смогут позволить себе даже незначительное снижение ставок на 0,25-0,5%, чтобы упрочить своё лидерство на рынке.

Очевидно, что проблемы с ликвидностью будет испытывать большая часть игроков, так как глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Это значит, что не имеющие средств к развитию кредитные организации вынуждены будут сократить свои программы (в реальности, это уже произошло), а некоторые откажутся от ипотеки полностью. Таковыми можно считать мелкие банки, которые вышли на рынок, не имея собственных ресурсов, но с большим желанием хорошо заработать. Впрочем, для заемщиков укрупнение ипотечного бизнеса можно рассматривать как благо. Развивать ипотеку, а в перспективе и снижать ставки, могут кредитные организации, имеющие большие обороты. Чем больше клиентов у ипотечного банка, тем выше вероятность, что его условия наиболее конкурентноспособны.

Еще одной тенденцией станет рост спроса на ипотеку в регионах. Уже сейчас столица не является наиболее активно растущим рынком, уступая пальму первенства Санкт-Петербургу и другим регионам. Ожидается и расширение кредитной линейки: кредит станет доступен тем, с кем еще недавно банки работать не хотели. Вероятно снижение требований к возрасту заемщика и, улучшение условий предоставления долгосрочных кредитов.

Однако серьезных послаблений для заемщиков пока ждать не приходится. По мнению экспертов, в ближайшем году условия ипотечного кредитования кардинально не изменятся. Тем не менее, сами банкиры уверены, что по темпам роста ипотека будет лидировать по сравнению с другими банковскими продуктами.