Быстрее всего растет спрос на жилье эконом-класса

1. Первичный рынок перешел на рубли.

Это произошло после внесения изменений в Закон «О рекламе», запрещающий рекламу товаров и услуг в иностранной валюте.

В целом покупатели от этого выиграли, поскольку внутренние обменные курсы, которые использовали компании, зачастую были завышенными.

2. В этом году обошлось без резких скачков цен.

В среднем стоимость квадратного метра в новостройках росла достаточно медленно, почти на уровне инфляции. Но это в среднем. По разным объектам ситуация настолько различается, что даже аналитики отказываются делать какие-то обобщения.

Можно, однако, сказать, что больше всего подорожали новостройки эконом-класса. А также кирпично-монолитные жилые комплексы, удачно расположенные и с удачной планировкой (это уже квартиры в основном бизнес-класса, а потому и покупатели более требовательные). На эти типы жилья в уходящем году был самый высокий спрос.

3. Эконом-класс окончательно переместился за МКАД.

Эта тенденция начала складываться уже давно, но окончательно оформилась в уходящем году: в черте столицы строится либо муниципальное, либо дорогое жилье.

- Сегодня объемы строительства в Подмосковье превышают московские, - говорит Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель». - Более того, квартира за МКАД воспринимается теперь как альтернатива жилью в Москве, а в некоторых случаях и лучший вариант. Этому способствовали не только более доступные по сравнению со столичными цены на недвижимость, но и бурное развитие в ближнем Подмосковье инфраструктуры, не уступающей московской, - торговых центров, спортивных комплексов, детских садов и школ, дорог, новых транспортных развязок.

4. Жилье перестало продаваться на уровне котлована и первых этажей.

Многочисленные скандалы с «обиженными» дольщиками, а также более спокойная, без ажиотажа, ситуация на рынке способствовали тому, что большинство предложений на рынке новостроек сейчас - в более-менее достроенных, а то уже и прошедших Госкомиссию домах.

Однако риски, связанные с покупкой жилья в недостроенном доме, остаются.

- Первый и основной риск - возможность просто не получить свою квартиру, т. е. быть обманутым. Также дом может не быть построен из-за неправильного управления процессом строительства и проблем внутри самой компании, - предупреждает Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор Группы компаний «ИТЭК». - Второй риск - затягивание сроков строительства. И, наконец, могут возникнуть проблемы, связанные с процессом оформления квартиры в собственность после сдачи объекта. Во избежание неприятностей лучше работать с проверенными застройщиками и, прежде чем заключать договор, посмотреть объекты этой компании, которые уже сданы и заселены, - после разговоров с новоселами многое сразу станет понятным.

5. Покупателей стали завлекать «бонусами».

В отличие от прошлого года в этом спрос на новостройки большую часть года приходилось подогревать. Поэтому в практику многих компаний вошли «особые предложения» для клиентов - скидки, разнообразные программы рассрочки, особые условия ипотеки и т. п. Для покупателей это, конечно, приятная тенденция. Особенно для тех, с чьей стороны спрос-то есть, но платежеспособность немного прихрамывает. Однако будьте осторожны: «спецпредложения», которые существенно отличаются от среднерыночных в выгодную для вас сторону, могут говорить о не лучшем качестве дома или микрорайона.

Стоит ли покупаться на дешевизну

Как и на вторичном рынке, на стоимость квартиры в новом доме, конечно же, очень сильно влияют класс и тип дома, а также степень престижности района.

Но есть здесь и свои нюансы, из-за которых квартиры в двух вроде бы одинаковых домах, строящихся в одном и том же районе, будут стоить совершенно разные деньги. При этом надо понимать: за просто так застройщики цены не снижают. И заранее прикинуть, какие неудобства вы готовы терпеть, а какие нет, ради экономии в 5 - 10 - 15 процентов от обычной цены.

Конечно, это актуально для любого жилья, но вторичный рынок, по определению, предполагает уже более-менее обжитой район. Новостройка же может оказаться как в месте, где транспортно-магазинно-социальные проблемы относительно решены, так и «на выселках», где маршрутку до ближайшей станции метро (а то и электрички!) надо ждать часами, а в детсад запись - на пять лет вперед. Но времена, когда любые квартиры расхватывались как горячие пирожки, прошли, и спрос на предложения в неблагополучных с точки зрения инфраструктуры местах нынче невысок. Чтобы подогреть его, застройщики вынуждены снижать цены.

Прежде чем соглашаться на такое «спецпредложение», хорошенько подумайте. Да, сейчас вы сэкономите. Но не намучаетесь ли в будущем так, что будете готовы заплатить вдвое больше?

Как мы уже говорили, в основном сейчас квартиры продаются в более-менее построенных домах. Однако согласитесь, дом со сроком сдачи во втором квартале следующего года и дом, сданный госкомиссии, - две большие разницы. Что и сказывается на цене. Дороже всего ценятся квартиры в новостройках, где уже ведется оформление права собственности. Но таких предложений немного.

Квартиры в домах, которые сдаются первыми, как правило, стоят дешевле. Это и понятно. Микрорайон может строиться и заселяться в две-три очереди, при этом первым новоселам придется терпеть стройку под окном и все связанные с ней неудобства лет пять, а то и больше.

Компании, которые заключают со своими клиентами договоры в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», как правило, ценят свои квадратные метры выше, чем те, кто работает по «серым» схемам. (Разница может достигать 10 - 15 процентов).

Однако большой вопрос, стоит ли таким образом экономить, поскольку закон о долевом строительстве обеспечивает «дольщикам» определенные гарантии того, что дом будет достроен в срок. «Серые» схемы, естественно, этих гарантий не дают.

Кроме того, договоры, заключенные по закону о долевом строительстве, в обязательном порядке регистрируются, что позволяет избежать двойных продаж.

! Радуясь тому, что вы нашли крайне выгодный по сравнению с другими предложениями вариант, постарайтесь понять, чем эта дешевизна объясняется, иначе в будущем вас могут ожидать не самые приятные открытия.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»:

- Если вы хотите максимально сэкономить и при этом удачно вложить деньги, советую обратить внимание на среднее и дальнее Подмосковье. В этих районах уже сейчас поднимаются предприятия, растет инфраструктура, начинает возводиться качественное жилье. А с началом строительства Центральной кольцевой автодороги среднее и дальнее Подмосковье получит новый, очень мощный толчок к развитию - и недвижимость там, естественно, сильно подорожает.