6 способов не платить налоги с аренды

Вся история отечественного рынка аренды – это, помимо всего прочего, еще и история битвы налоговых органов с арендодателями. Фискалы то давят на совесть, то гневно требуют от сдающих заплатить причитающиеся налоги. Арендодатели – ни в какую.

Заметим, что у сторон в этой борьбе явно неравные условия. В распоряжении ФНС – возможности сколь угодно интенсивно проводить свои пиар-кампании (кто ж налоговикам откажет?!), а что у сдающих? Можно ли, к примеру, представить Общество неплательщиков налогов? И опубликованное в печати воззвание этого общества?

Данный текст – попытка всего лишь слегка выровнять крен. Бдительным Пуаро из ФНС мы напоминаем, что – упаси боже! – никого ни к чему не призываем. Просто рассказываем о том, как различные граждане избегают счастья пообщаться с налоговым инспектором. А уж какие выводы сделают из этой информации читатели – их, читателей, дело…

В уже весьма давние школьные годы слышал такой анекдот. Пригород Берлина, дом Штирлица. Съезжаются машины, эсэсовцы оцепляют здание. Кричат в мегафон: «Штирлиц, мы знаем, что вы – русский шпион! Сдавайтесь!». Открывается окно, высовывается Штирлиц и спокойно так говорит: «Меня нет дома». На экране крупным планом показываются обескураженные лица немецких офицеров, потом машины разъезжаются. Голос Копеляна за кадром: «Так он обманывал их уже три недели».

У арендодателей этот способ тоже хорошо работает. Арендаторам говорим, чтобы не открывали незнакомым двери (что полностью совпадает с желаниями самих арендаторов – им разборки с участковыми тоже ни к чему). Хозяина нет, где он – никто не знает, когда придет – неизвестно. С точки зрения закона, чтобы предъявить человеку претензии, надо прежде всего этого человека разыскать. А нет человека – нет и возможности. Конечно, понятно, что можно объявить в розыск, искать с помощью милиции – но для этого нужно основание, т. е. заведенное уголовное дело. А нет дела – милиция и не вздрогнет…

Но даже если факт проживания в квартире некоего гражданина, не являющегося владельцем данной квартиры, установлен – это еще не является свидетельством, что квартира сдана. Проживать может дальний родственник, а может друг хозяина жилплощади. Никаких денег не платит, просто живет и приглядывает за квартирой. При всем том, что подобная хитрость вроде как очевидна, доказать обратное невозможно: снабжать всех друзей соответствующими удостоверениями, требовать, чтобы граждане периодически подтверждали свои дружеские узы – до такого не дошла даже родная отечественная бюрократия.

А с юридической точки зрения доход появляется тогда, когда есть доказательства этого. Договор аренды. Ежемесячно передаваемые расписки в получении денег. Свидетельства соседей и прочих очевидцев – но не того, что кто-то здесь проживает, а именно передачи соответствующей суммы. Обычно у господ проверяющих с документированными доказательствами плохо, и господам можно тактично намекнуть, что дверь находится вон там…

Если господам проверяющим каким-то образом удалось заполучить подписанный арендодателем договор, можно занять следующую линию обороны: да, я действительно сдал квартиру и намеревался получать соответствующую сумму. Но снимающий оказался пип-пип-пип (непечатно) человеком: поселился, живет, а мне не платит.

А я, добрая душа, все никак не соберусь с силами и не выгоню его на улицу. У него дети, а я не зверь какой…

При всем том, что подобного рода «отмазки» откровенно шиты белыми нитками, доказательства обратному найти крайне сложно. Ведь договор аренды – это всего лишь соглашение о намерениях. Подтверждают получение денег исключительно упоминавшиеся в предыдущей главке расписки, а составлять их на нашем рынке как-то не принято.

Существует и еще одна замечательная лазейка в законодательстве. Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год – и делать это не позднее 30 апреля текущего года. Иными словами, неплательщиком налога меня можно объявить только за те доходы, которые я получил в 2006 году. Что касается года нынешнего, то я обязательно заплачу. До 30 апреля 2008-го. А до этого момента не оскорбляйте меня своими грязными подозрениями!

Практический вывод из этого такой. Если в течение года факт сдачи квартиры никакими проверяющими органами не выявлен, примерно в середине февраля сдающий и снимающий могут заключить новый договор – с сегодняшнего дня. Старые бумаги лучше уничтожить. Доходов за предыдущий год вроде как нет, а налоги за все, что получено в этом году, я должен буду заплатить до 30 апреля следующего года. Если, конечно, в следующем феврале не заключу новый договор…

Это прием, хорошо известный работникам торговли: продавая товар на 100 рублей, они пробивают чек на 10. Нечто подобное можно проделать и при сдаче квартиры – заключить договор на сумму в 3 тыс. руб. в месяц. Да, сотрудники налоговых органов неплохо осведомлены о реальных ценах – они периодически дают интервью, в которых упоминают, что однокомнатная квартира в Москве сдается сегодня за 18-20 тыс. руб., двухкомнатная – от 22 тыс. Беда (для мытарей) в том, что это неофициальная информация – нигде, ни в одном законе или служебной инструкции не говорится, что квартира должна стоить столько же. А значит, принеся в налоговую инспекцию бумагу о том, что свое жилье я сдаю за сумму в 7-8 раз ниже рынка, можно честно хлопать глазами: «преступный умысел» тут недоказуем.

Последний прием, о котором мы хотели рассказать, касается самых дорогих квартир. Факт их сдачи обычно трудно скрыть: часто их арендуют юрлица для проживания собственного руководства или с представительскими целями. Деньги за аренду проводятся через бухгалтерию, так что занизить сумму в налоговой декларации не удастся. Есть ли способ минимизировать налоги? Есть. Регистрируется фирма, которая и снимает у владельца квартиру. По цене, к примеру, 3 тыс. руб. в месяц. Эта же фирма сдает «конечному арендатору» уже по рыночной цене. Когда приходит срок расплатиться с родиной, фирма бесследно испаряется. А владелец квартиры (физическое лицо) перед мытарями чист: он получал все это время по 3000 «рэ», и готов честно заплатить по 390 руб. подоходного налога. Кто и кому пересдавал за другие деньги – об этом хозяин понятия не имеет.

Данный прием требует издержек: чтобы зарегистрировать фирму, а потом без следов «похоронить» ее, требуются затраты примерно в $500. Делать это, естественно, приходится каждый год. Но если сумма аренды исчисляется десятками тысяч долларов, игра, несомненно, стоит свеч…