Азбука собственника: проверяем \"чистоту\" квартиры

Опасения покупателей «вторички» разнообразны. Но на первом месте – страх потерять свежекупленную квартиру из-за того, что в ней вдруг, совершенно неожиданно образуются не учтенные при сделке хозяева, интересы которых были проигнорированы.

Первая забота покупателя – выяснить, кто и по какому праву является собственником предлагаемого ему жилья, приватизировано оно или куплено, получено в дар или по наследству. Собственно, законно удостоверить свое неоспоримое право на продажу квартиры является и первой заботой продавца. Хотя бы потому, что без этого ему никаким образом не удастся оформить сделку купли-продажи, а следовательно, получить деньги за свою квартиру.

Как выяснить, кому принадлежит (на кого приватизирована) квартира? В самом распространенном случае можно просто посмотреть на свидетельство о приватизации (свидетельство о государственной регистрации права собственности) или на справку из БТИ, которые покажет вам владелец квартиры или его представитель.

Почему справка БТИ должна успокоить покупателя? Ведь в ней говорится только об инвентаризационной стоимости квартиры и поэтажном плане, подтвержденном экспликацией (словесным описанием того, что изображено на картинке). Для спокойствия даже не одна, а две причины.

Первая: БТИ выдает справку только собственнику квартиры или его представителю, чьи полномочия нотариально заверены. Сначала законный хозяин возьмет в БТИ бланк квитанции, пойдет в отделение Сбербанка, заплатит 106 рублей (государственный тариф). А потом, вернувшись с оплаченной квитанцией, предъявит правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство) и паспорт. Причем только оригинал.

Никому, кроме собственника (или его доверенного лица), этой справки не дадут. И это логично. Сведения, содержащиеся в ней, необходимы для определения величины налога на недвижимость или для совершения любой сделки с недвижимостью. То есть, для проведения операций, которые может производить только собственник жилья.

До середины 1990-х годов в БТИ можно было предъявлять заверенные копии документов. Но стало понятно, что такой порядок слишком удобен для мошенников. Снять копию с документов, под тем или иным предлогом втершись в доверие к хозяину квартиры, особенно если он состоит в так называемой «группе риска» (немощный старик, алкоголик или человек с ограниченными возможностями), не составляет особого труда. Сейчас порядок выдачи справок настолько строг, что выдача ее постороннему практически исключена.

Вторая причина, по которой справка БТИ является некоторым залогом спокойствия для покупателя, – невозможность ее получения на квартиру, находящуюся под арестом. Если на квартире есть какие бы то ни было обременения, то справку БТИ, как правило, взять невозможно. Все сведения об обременениях сразу поступают в регистрационную палату, в БТИ и в паспортный стол милиции. Если бумаги, находящиеся в руках продавца, не внушают доверия покупателю, ему надо будет наводить справки самостоятельно. Каким образом и где он может получить интересующие его сведения?

Как мы уже выяснили, в БТИ не получит. Но источниками информации могут стать паспортный стол милиции, ЖЭК или Регистрационная палата. В паспортном столе хранятся последние сведения о прописанных в квартире жильцах. В ЖЭКе есть регистрационная карта, в которой наличествуют записи обо всех «прибытиях» и «убытиях», которые происходили в интересующей вас квартире со дня ее заселения, вся история жилплощади. Плюс к тому в ЖЭКе лежат документы, на основании которых те или иные люди получили свою прописку (ордера, документы о собственности, договоры мены, дарения). Если собственник не прописан на принадлежащих ему метрах – не беда, ему все равно приходится за них платить. В ЖЭКе обязательно сохранились документы, по которым владельцу выписывали лицевой счет.

Конечно же, и ЖЭК, и паспортный стол имеют право давать сведения только собственнику лично. Но и та и другая организации довольно анархичны. И это не большая беда, пока их справки не являются основанием для совершения сделок.

А для бдительного покупателя в нестрогом следовании букве закона есть свое утешение.

И в ЖЭК, и в паспортный стол может прийти любой интересующийся и, если он возьмет правильный тон (скажем, не пойдет прямиком к начальнику паспортного стола и своевременно озаботится «джентльменским набором» из коробочки конфет или шоколадки), у него есть все шансы получить нужные сведения.

С Регистрационной палатой еще проще. Да, там тоже необходим набор из документов и собственника. Но все дело в том, что туда не понадобится даже заходить. База данных Регистрационной палаты есть во всех более-менее стоящих риелторских конторах. Кроме того, существуют специальные информационные фирмы, которые дают эти данные за деньги. Притом очень небольшие. Таким образом, у покупателя есть все шансы проверить права продавца на продажу квартиры. Исключает ли это все риски? Нет. Даже сделка, совершенная законным владельцем, может быть оспорена.

Чаще всего это связано с несовершеннолетними детьми, временно выписанными людьми и неизвестными наследниками. Несовершеннолетние – бич рынка недвижимости. Если сейчас дети обязательно участвуют в приватизации, то раньше они могли не фигурировать в правах собственности. Перед приватизацией детей часто выписывали, чтобы обойти органы опеки, делали какие-то временные регистрации и т. п.

Плюс ко всему формулировка закона про детей звучит так: «Чтобы не было ущемления прав ребенка». Это очень обтекаемо. В опекунском совете сидят «специалисты». Пройти опекунский совет бывает крайне непросто. Может ли доля ребенка, уменьшаясь по метражу, компенсироваться деньгами; если ребенок едет из большой квартиры в Бутово в меньшую, но в центре – ущемление ли это его законных прав? Эти вопросы до сих пор не решены, что дает широкие возможности для спекуляций. В основном все эти барьеры преодолеваются до совершения сделки. Но некоторые недоработанные вопросы могут всплыть позже и послужить поводом для судебного разбирательства.

Кто такие «временно выписанные люди» и почему их стоит опасаться? Скорее всего, это люди, отбывавшие срок в местах лишения свободы ровнехонько в тот момент, когда квартиру приватизировали. В свидетельство о собственности они не попали. Когда квартиру продавали, они еще не вернулись. Но потом появились и заявили свои права. Можно ли подстраховаться на случай появления бывших «сидельцев»? Да. В первую очередь, детально изучив историю квартиры и проверив, почему из нее выписан тот или иной человек. Сейчас, кстати, историю собирают официально, а четыре года назад давали справку только о наличии прописанных в данный момент.

Наследственные дела более-менее прозрачны. Полгода после смерти наследодателя с объектом наследства нельзя производить никаких манипуляций, а по истечении этого срока невозможно предъявлять претензии на наследство. Если квартиру делят между наследниками по суду, то на ней висит обременение и продать ее нельзя, так как БТИ никаких справок по ней не даст.

Исключение – случаи, когда наследник по объективным причинам не мог узнать о смерти родственника. Они очень редки и вполне оспариваемы в суде. Чаще всего по подобным делам отвечает продавец, которому приходится делиться доходами от продажи.

Все это очень неприятно, но, как мы уже писали, даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник (если он был добросовестным приобретателем, то есть приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом) мало чем рискует.

Квартира принадлежит добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению. Если, конечно, в договоре купли-продажи была указана полная стоимость жилья.