Инвестиции в недвижимость: куда, зачем и как

Инвесторы – это не обязательно крупные банки или фонды. Инвесторы – это и мы с вами, если у нас есть что инвестировать. Но в нынешней непростой финансовой ситуации (отголоски западного кризиса еще слышны) крайне важно определиться, как и куда вкладывать.

Именно эта тема обсуждалась на «Инвестиционном форуме по недвижимости», организованном компанией LBS International Conferences. Форум собрал в основном представителей финансовых организаций и девелоперов. Первых волновал вопрос, куда вкладывать, вторых – как завлечь инвестора.

Максим Стерлягов, заместитель директора управления инвестиций в недвижимость «Морган Стэнли Банк» (Morgan Stanly Bank), поделился своим видением ситуации (с точки зрения крупного западного инвестора) и рассказал о приоритетах его компании при инвестировании в российскую недвижимость.

Сейчас привлечение инвестиций в недвижимость столкнулось, по мнению Стерлягова, с двумя проблемами: финансирование становится дорогим и закрывается окно IPO – последствия кредитного кризиса в США и Европе. Если раньше банки давали 70% от потенциальной стоимости проекта, то сейчас это никак не больше 60%, причем по более высоким ставкам.

Соответственно, застройщикам нужен дополнительный капитал. Найти его при очевидном во всем мире кризисе доверия не очень просто. Особенно тяжело тем, кто находится на ранних стадиях девелопмента. Выигрывают те, кто может представить серьезного поручителя или залог.

Однако, несмотря на кризис, интерес инвесторов к российской недвижимости и к России вообще будет расти, поскольку ситуация в Европе существенно хуже, чем у нас, отмечает представитель Morgan Stanly. Но только в том случае, если рынки (недвижимости и финансовые) будут стабильны. Если же будут резкие колебания ситуации, то начнется отток денег из рискованного рынка во что-то менее прибыльное, но более надежное.

Стратегическими приоритетами Morgan Stanly в нынешней ситуации безусловно является недвижимость в Москве и Московской области, причем западным инвесторам наиболее симпатична именно жилая недвижимость. Во вторую очередь они готовы вкладывать в бурно развивающийся ретейл. Сектор офисной и индустриальной недвижимости, по мнению Стерлягова, сейчас вызывает наибольшие сомнения: в него можно инвестировать, но очень осторожно, тщательно анализируя ситуацию и взвешивая все за и против.

В то же время Стерлягов отмечает, что у Morgan Stanly есть разные категории частных инвесторов, существенно различающиеся по поставленным задачам. Один из трех инвестиционных фондов банка рассчитан на более осторожных инвесторов, которые, условно говоря, копят на пенсию и входят только в готовые проекты. А есть более агрессивные инвесторы, которые предпочитают вкладываться в людей, а не в проекты. Это наиболее рискованная стратегия, но и наиболее прибыльная.

Мы поверим банкиру на слово, тем более что выбор Morgan Stanly вполне очевиден: действительно, московское и подмосковное жилье – наиболее интересный для инвестора сегмент. Никто не верит, что в долгосрочной перспективе жилье будет дешеветь, а спрос на него попросту неубиваем. С любой точки зрения на сегодняшний день это самое ликвидное имущество и самая прибыльная область для инвестиций.

К слову сказать, стоит иметь в виду, что сейчас на этом рынке хорошей считается доходность 50-100%. В любом случае, прежде чем вложить деньги, нам нужно выяснить несколько параметров проекта: доходность проекта в целом, срок окупаемости, точка безубыточности, последующая прибыль.

Если мы собираемся вкладывать средства в московское жилье, имеет смысл обратиться в органы власти (Комиссия инвестиционных программ Правительства Москвы) или в специализированные организации: Московская ассоциация инвесторов, ММБА (Московская международная бизнес-ассоциация), чтобы нам помогли подобрать наиболее подходящий объект для инвестирования.

Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Правительства Москвы, рассказал, что иногда наиболее прибыльным проектом становится просто разработка документации. Согласитесь, если в этот процесс вложено $500 тыс. за 1,5-2 года, а продать ее можно за $5 млн, то это уже даже не 100% прибыли.

Говоря о проектах правительства Москвы в рамках программы «Доступное жилье», Михеев отмечает как одно из приоритетных направлений строительство арендных, доходных домов, ведь в России, в отличие от США и Европы, фактически нет арендного фонда. Средняя американская семья имеет 2 автомобиля и дом или квартиру в долгосрочной аренде. В Москве люди имеют недвижимость в собственности, не имея ни одного автомобиля на семью, поэтому строительство доходных домов – весьма перспективное направление для инвестирования.

Среди важнейших задач, решением которых сейчас заняты московские власти, Михеев называет следующие:

1) сокращение очереди на жилье;

2) строительство жилья для молодых малообеспеченных семей;

3) завершение к 2010 году сноса пятиэтажных и ветхих домов 1 этапа индустриального домостроения.

Справка

В рамках городских жилищных программ в 2006 году было построено 40% нового жилого фонда (1870 тыс. кв. м), в том числе: на улучшение жилищных условий очередников отведено 13% (600 тыс. кв. м), на реализацию программы «Молодой семье – доступное жилье» – 6% (270 тыс. кв. м), на переселение из пятиэтажек – 21% (1000 кв. м).

Для инвестора важно понимать, какие на сегодняшний день программы жилищного строительства в Москве актуальны и поддерживаются местными властями. Во-первых, это программа массового жилищного строительства, на инвестиции в которое рассчитывать вряд ли стоит, если для этих проектов не будут созданы ЗПИФы или иные формы коллективного инвестирования. Во-вторых, реконструкция пятиэтажек и ветхого жилищного фонда, здесь возможны относительно небольшие инвестиции, но пока данные проекты показали себя неокупаемыми в столице. В-третьих, капитальный ремонт и модернизация домов, реконструкция и реновация зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки, но опять же, надо понимать, как добиться окупаемости проекта. Кроме того, есть еще одна программа – ликвидация ветхого и аварийного фонда в центре Москвы. Любой частный или институциональный инвестор может на определенных условиях поучаствовать в этих и других программах правительства Москвы и сделать жилье действительно более доступным.