Расселение коммуналок. Как это будет?

Городская целевая программа «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга» на прошлой неделе утверждена губернатором Валентиной Матвиенко. В ожидании практических шагов в этом направлении попытаемся проанализировать условия, сложившиеся на старте этой программы.

Петербургский «жилищный пакет», в отличие от федерального, принятого в недавнем прошлом также под Новый год и заслужившего изрядную долю критики, не так однозначен. Любопытно, что практически каждая из входящих в него городских жилищных социальных программ лишь отчасти соответствует своему названию.

Программа «Молодежи – доступное жилье» обеспокоена не столько исполнением данного лозунга, сколько решением демографической проблемы. «Жилье работникам работников учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» ставит во главу угла закрепление кадров, задействованных в бюджетной сфере на своих рабочих местах. «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» призвано, в первую очередь, двигает городскую очередь с помощью субсидий. С ипотекой-то и без этого все обстоит нормально – но одних субсидий недостаточно, отсюда и симбиоз.

То же и с новыми программами. За скобками можно оставить только программу «Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга». Она, конечно, никакой сертификацией не озабочена, но только при очень поверхностном подходе от нее можно требовать такого соответствия названия содержанию. А вот программы по развитию застроенных территорий и расселению коммунальных квартир в полной мере полифоничны.

С первой из них вообще ситуация нестандартная. «Что в имени тебе моем?» – да ничего, каждый пишет, как он слышит. Программу сходу окрестили программой реновации хрущевок, и сильно погорячились. Достаточно взглянуть на адресный перечень первых 43-х (или сколько их там сейчас?) кварталов, чтобы убедиться в том, что далеко не только о сносе хрущевок речь. Налицо уплотнительная застройка нового типа – вон сколько потенциальных пятен под строительство сходу представили районные администрации. И за каждым таким пятном стоит потенциальный инвестор, иногда и не один.

Впрочем, «хрущевская» тематика, судя по всем прямым и косвенным данным, еще не один месяц будет возглавлять хит-парад петербургского рынка недвижимости. Достаточным тому основанием является то, программа развития застроенных территорий – единственная из всего быстро проскочившего «жилищного пакета» – пока находится на стадии рассмотрении в Законодательном собрании. Надо полагать, зависла до окончания предвыборных баталий общероссийского масштаба – как стартовавших осенних, так и грядущих весенних.

О программе расселения коммуналок – разговор отдельный, поскольку это и есть, собственно говоря, тема нашего обзора. «Раз, два, три, четыре – мы живем в коммунальных квартирах», - зажигал в конце 1980-х Дядя Федор Чистяков, лидер группы «Ноль». Очевидно намекая на то, что каждый четвертый петербуржец тогда был обитателем коммуналки. Официальные лица говорят, что жителей коммунальных квартир было даже и больше – около 30% горожан, причем на начало 1990-х. Однако через десять лет – уже 15%. Сейчас же фигурирует цифра 10,6% (правда, исходя из площади жилого фонда).

Значит, рынок и сам ситуацию меняет. Но чем дальше, тем труднее расселить коммуналки рыночными средствами, так как остались в основном бесперспективные варианты с точки зрения бизнеса. Но из них около половины составляют те жители коммуналок, которые способны на активность и которым надо помочь.

Среднестатистический риэлтор стоит именно на этой точке зрения: все коммерчески интересные варианты уже реализованы. Причем даже если в оставшихся вариантах экономика проекта, что называется, бьется, – инвестор завязнет в юридических проблемах, коих немало. Один жилец находится в местах лишения свободы, другого просто невозможно найти, третий потерял право на приватизацию и так далее. Это все понятно, обжалованию не подлежит, но как-то все же решается и в современных условиях.

Допустим, что городская программа подстегнет хотя бы только экономическую составляющую, все-таки пресловутые 30% площади коммуналки, о которых риэлторы говорили еще лет этак десять назад, но которых администрация Петербурга тогда не могла потянуть ни при каких обстоятельствах, заложены наконец в нынешнюю программу.

Данные отдела заселения граждан Жилищного комитета свидетельствуют о том, что за последние четыре года в Петербурге было расселено 5335 коммунальных квартир. Причем динамика вполне очевидно проявлялась из года в год: 965 квартир в юбилейном 2003-м, затем 1013, 1392 и, наконец, 1965 расселенных коммунальных квартир в 2006-м. Показатели нынешнего года будут еще выше, однозначно больше 2000 квартир.

Широко распространенное мнение, будто бы все, что можно, риэлторы уже давно расселили, оборачивается обыкновенным мифом. Экономически интересных объектов становится, конечно, меньше, но они все еще есть. Как же тогда объяснить положительную динамику последних лет? Безусловно, внесло свою лепту расселение с участием города, когда объекты с коммуналками изымаются под госнужды (зона КАД, вторая сцена Маринки и т. д.). Но еще более значимым фактором специалисты считают увеличение расселений за счет самих жильцов – идет выкуп комнат у соседей посредством участия в приобретении ими отдельного жилья.

До того, как появилась новая программа, было четыре вида борьбы с коммунальщиной. На первом месте, действительно, стоит и стояла работа агентств недвижимости. Но и городская администрация, отдадим ей должное, прилагала некоторые усилия.

В частности, были введены понижающие коэффициенты для желающих выкупить освободившиеся комнаты в той квартире, где они проживают. Теперь эти коэффициенты снижены еще больше: если раньше граждане, состоящие на городской очереди более 15 лет, могли приобрести соседнюю комнату за половину ее рыночной стоимости, то теперь всего лишь за 30%. Другие категории очередников также получили «минус 20 процентов».

Механизм номер три – это перераспределение жилых помещений в пользу односемейного заселения квартиры. Данные схемы, где активно задействуются обмены (и, соответственно, ГУ «Горжилобмен») отработаны на практике и попали в «коммунальный» закон, наверное, за компанию. Ведь если этот механизм (к слову сказать, абсолютно нерыночный) работал и без закона, то никуда бы не делся, тем более что никакого бюджетного финансирования здесь не требуется – госслужащие работают за зарплату.

И последний, четвертый вид, переходящий из прошлого в будущее – это расселение коммунальных квартир в рамках целевых программ Санкт-Петербурга, связанное с предоставлением субсидий, которые становятся первоначальным взносом по ипотечному кредиту.

Сегодня добавляется еще два новых, эффективных, по мнению администрации, средства. Одно попадает в вышеприведенный четвертый вид, поскольку у жителей коммуналок своя собственная целевая программа. Но субсидии разных программа могут суммироваться, так что данный подвид может быть и вполне самостоятельным членом общества.

Наконец, главная новинка сезона, о которой мы вскользь уже упомянули выше, расселение с помощью инвестора. Современная схема «70 плюс 30», в которой 30% - это участие города, должна обеспечить процессу расселения коммунальных квартир настоящий толчок.

Здесь зарыты, впрочем, и главные сомнения. Как мы уже сказали, экономическая составляющая не решает правовых вопросов, не решает она и проблему последнего жильца. Городская программа вообще идет не от инвестора, а от жильца, или еще точнее, от жильца-очередника. И в адресные перечни, которые составляют районные администрации, включаются в первую очередь именно такие квартиры, где все проживающие, во-первых, состоят на городской очереди, а во-вторых, поголовно согласны на расселение. Но желание расселиться никак не тождественно такой возможности.

Другая существенная проблема связана с повышенным спросом на дешевые комнаты в коммуналках, что, возможно, замедлит процесс их расселения. Нельзя игнорировать тот факт, что в город на постоянное жительство стараются переехать люди из Ленинградской области и других регионов. Высокая стоимость жилья вынуждает их покупать не отдельные квартиры, а именно комнаты. Ведь средняя цена однокомнатной в Петербурге примерно в два раза выше стоимости средней комнаты.

Не будем также забывать о 700 общежитий (около 3 млн.человек), часть из которых после законодательных изменений превратится в новые коммуналки. Это еще больше подстегнет процесс образования новых коммуналок в спальных районах (их там сегодня уже и так больше, чем в центре). Говорить об особой инвестиционной привлекательности расселения коммунальных квартир в хрущевках и брежневках не приходится. Так что цифры, которые запланировано получить по итогам реализации программы по расселению коммуналок, могут подвергнуться серьезной корректировке в сторону уменьшения.

Кстати, интересно проанализировать распределение коммунальных квартир по районам города. Абсолютный лидер – и по объему коммунальных квартир (16095 штук), и по количеству проживающих в них семей (48490), и по числу стоящих на очереди (39180) – Центральный район. Второе место по всем трем показателям также стабильно занимает Адмиралтейский район. А вот двигаясь дальше по списку, можно обнаружить любопытные данные. Например, что в Невском районе, который по количеству коммуналок и семей входит в тройку, оказывается только 36% этих семей являются очередниками. В то же время средний показатель по городу – более 50%, в Центральном районе он составляет 81%, а в Выборгском – 71%.

Теперь посмотрим на другую статистику – основные показатели рынка комнат. В сентябре, по данным информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости», было зафиксировано 4771 предложение о продаже комнат в коммуналках (подавляющее большинство предложений – о продаже одной комнаты). В июне сего года наблюдался в данном сегменте рынка недвижимости наблюдался пик – более 7 тыс. предложений. С другой стороны, активность спроса комнат с июня 2006 года (более 7500 тыс.) неуклонно падает и сейчас не превышает 2,5 тыс. обращений.

Расклад по районам с точки зрения структуры предложения в целом соответствует имеющемуся в наличии арсеналу: первенствует Центральный (17,6%) и Адмиралтейский (15,5%) районы. Они же находятся в тройке лидеров по спросу, только на второе место вклинился Выборгский район.

Естественно, накладывать две эти картинки друг на друга без всяких оговорок нельзя, ведь продажа отдельных комнат в разных коммуналках прямого отношения к расселению не имеет. Однако сравнительно активный рыночный спрос и одновременно высокий процент очередников в Выборгском районе подталкивают к предположению, что здесь интересы властей и частных инвесторов могут пересечься. Даже несмотря на то, что большинство коммунальных квартир в районе расположено не в старом фонде.

Резюмируя, нужно сказать, что программу по расселению коммунальных квартир можно охарактеризовать как комплексную в квадрате. С одной стороны, она предполагает комплекс решений (в том числе и нерыночных) для ликвидации застарелой городской проблемы. С другой – сама является частью гигантского механизма, направленного на кардинальное сокращение городской очереди. Или, если смотреть шире, составляющей социального проекта по улучшению жилищных условий петербуржцев.

Коммуналки как Змей-Горыныч – отсекаешь одну голову (расселяя центр), вырастает другая (на окраинах). Значит ли это, что нужно прекратить с ним борьбу? На данный момент стратегия и тактика властей просматриваются еще настолько слабо, что любые оценки – и за и против – будут поверхностны. Есть надежда, даже, скорее, пока только почва для надежды, что программа не останется декларацией о благих намерениях.

Первые предметные выводы можно будет сделать совсем скоро – после того, как Жилищный комитет подготовит проект постановления городского правительства, в котором все этапы реализации будут прописаны детально. Что важно, проект постановления готовится при ближайшем участии специально созданной рабочей группы из профессионалов рынка недвижимости, у которых есть все шансы вдохнуть жизнь в сухие строки закона.

Марина Орлова, первый заместитель Жилищного комитета:

Этот законодательный акт является составляющей частью концепции жилищной политики. Закон в целом нужно читать вместе с другими программами, которые предлагаются правительством для решения социальных задач граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий. Для города расселение коммунальных квартир – это, прежде всего, решение социальных задач, а не коммерческий проект.

В ноябре на заседании Правительства Петербурга будет рассмотрен проект постановления о порядке взаимодействия органов исполнительной по реализации Закона о расселении коммунальных квартир. В нем будут прописаны принципы формирования адресных перечней, а также те случаи, когда граждане смогут претендовать на субсидии при реализации закона.

Но это не значит, что жителям коммуналок сейчас нужно сидеть и ждать постановления правительства. Нужно обращаться в жилищные отделы районных администраций, они прекрасно знают, что и какими способами можно расселить, какой комплект документов надо собрать.

Петр Шелищ, депутат Государственной думы РФ:

Закон о коммуналках увеличивает шансы жителей на расселение. Сегодня существует дюжина, а то и больше вариантов улучшить свои жилищные условия. Но граждане не владеют информацией об этом многообразии схем. Ею владеют риэлторы, которые используют это знание в своих целях. Этот закон расширит спектр предложений от риэлторов, он оживит рынок недвижимости. Но еще важнее, что сами граждане, неудовлетворенные своим положением, в результате кампании в СМИ (если она не будет разрушительной), тоже оживятся и начнут искать на рынке тех, кто может их правильно сориентировать.

Екатерина Романенко, президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти:

Есть проблемы, которые непонятно как будут решаться. Скажем, мы слышим, что очередники при расселении получат городские субсидии, возникает вопрос: а если в этой коммуналке живут неочередники, как будет решаться вопрос с ними?

Первый рывок по расселению коммуналок – это хрущевское строительство. Второе – 16 лет развития нашего рынка. В оставшиеся коммуналки, конечно, входят проблемные объекты. В них живут люди, которые не хотят выезжать, которые где-то потеряли право приватизации, возможно, эти дома недостаточно инвестиционно привлекательные. То есть непростые объекты достаются городу.

Лев Каплан, вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний:

Смущает поспешность, с которой был принят закон, так как простого решения такой проблемы быть не может. Нужно четкое экономическое обоснование – куда, кого и на каких условиях расселять. Дерипаска ведь недаром приобрел 800 гектаров земли на окраинах, вот туда и будут расселять из исторического центра. Расселение коммуналок в центре города может привести к созданию таких же коммунальных квартир на окраинах».

Светлана Денисова, директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства ООО «Юридическая фирма «Экотон»:

Говорить об общих подходах к расселению коммунальных квартир не очень корректно. Потому что речь идет о штучных квартирах, иногда о стояках внутри домов. Локация, как известно, определяет стоимость жилья. Поэтому говорить о том, что у девелоперов будут универсальные подходы, не приходится. Но ожидания определяются максимальным участием города в этом процессе. Хотелось бы отметить, что существующие социальные нормы, на взгляд многих риэлторов – очень скромные, поэтому они будут воспроизводить ситуацию необеспеченности людей жильем уже в достаточно близком будущем.