Квартиры «с историей»: товар на любителя

На модерации Отложенный Среди множества предложений на рынке недвижимости есть особый товар, который не рассчитан ни на массового покупателя, ни на стандартные рыночные условия продажи. Речь идет о так называемых «квартирах с прошлым» – апартаментах, принадлежавших известным людям советской эпохи, представителям номенклатуры. Цену таких квартир сложно определить, а сами квартиры – продать без привлечения средств массовой информации. Однако в последние годы на рынке сложилась обратная тенденция: знаменитые квартиры стараются продать тихо, без рекламы и огласки.

Историческая недвижимость в России является странным и противоречивым сегментом рынка недвижимости. Известны примеры как феерически успешных, с 300-процентной наценкой продаж квартир «с прошлым», так и провальных аукционов или тихих, по договоренности, переходов недвижимости в другие руки по вполне рыночной цене.

В 1998 году была продана квартира Василия Блюхера на Чистых прудах. По рыночной цене, без наценки «за прошлое», и, возможно, даже дешевле её реальной стоимости — апартаменты площадью около 100 кв. м с персональным лифтом, на котором Блюхеру поднимали продукты, купили всего за $150 тыс. Разумеется, речь шла о частной сделке «из рук в руки». Затем рынок недвижимости окреп, в стране появился костяк профессиональных риелторов, и историческое прошлое сталинских, брежневских и хрущевских номенклатурных домов стало не рядовой, а ценообразующей характеристикой продаваемых квартир. Тогда же стало очевидно, что без надлежащей рекламы ценителям советской истории такую недвижимость не продать. И к процессу торговли номенклатурными квартирами начали подключать СМИ.

Самым громким примером продажи номенклатурной недвижимости с помощью СМИ оказалась сделка с квартирой Юрия Андропова. Это событие получило беспрецедентный резонанс в массмедиа, тема «квартиры вождя» вышла на страницы газет и попала в «пиковый» телеэфир. Хотя начиналась история незаметно и тихо: бывший владелец «андроповки», пианист Николай Петров, обратился в агентство Penny Lane Realty, чтобы продать принадлежащую ему недвижимость. Стартовая цена квартиры составляла $620 тысяч при обычной стоимости подобных квартир в $300 тысяч. Разумеется, 100 процентов наценки за историческое прошлое не так уж и дорого, однако на этой цене останавливаться не собирались. Сделка должна была пройти без особой шумихи, однако — по намерению одной из сторон или случайно — пресс-релиз о продаже квартиры на «закрытом аукционе» попал в СМИ.

«Дальше начались три дня ада, — рассказывает Андрей Патрушев (в 2003 году работал в Penny Lane Realty). — Нас атаковали CNN, Первый канал, российские и иностранные журналисты. Все хотели видеть квартиру Адропова, а главное, знать, сколько она может стоить».

Но подлинно всероссийскую славу продаже «андроповки» принес телеэфир в программе «Намедни». Популярный ведущий Леонид Парфенов ходил по квартире, демонстрируя комнаты, в которых ранее обитал генсек, а счетчик в углу экрана прокручивал тысячи долларов. В конце сюжета на экране появилась сумма в $10 млн, и Парфенов заявил, что именно за столько может быть продана квартира Андропова.

Телеведущий ошибся — квартира генсека не только не была продана за $10 млн, она не была продана и вовсе. Аукцион не завершился продажей — по словам очевидцев, разногласия между покупателями, продавцом и риелторами достигли критической точки, и Петров отказался от продажи квартиры. Говорили, что реальное предложение не превышало сумму в $1,5 млн. Эксперты предсказывали, что более такого внимания к продаже квартиры владельцу привлечь не удастся, и в результате её продадут за стартовые $600 тыс., если не за реальные $300 тыс.

Профессионалы признают, что кроме исторической составляющей, особой ценности у этой квартиры нет. Там нет ни современного ремонта, ни удобной мебели, ни большой площади. Убранство квартиры скорее можно назвать аскетичным и старомодным. Очевидно, что приобрести ее может лишь ценитель старины и вряд ли как объект для жизни.

«Со скандалом отказавшись от услуг риелторов, спустя год Петров самостоятельно продал, а фактически подарил эту квартиру своему другу, известному ценителю и знатоку русской культуры и истории», — рассказывает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина. Впрочем, по информации из другого источника, квартира генсека на Кутузовском все-таки была продана за $1,4 млн.

Эксперты вспоминают и другие примеры «громких продаж», вернее, их попыток. Многие из них заканчивались провалом — клиенты отказывались от сторонних услуг, решив, что их обманывают и занижают реальную цену продажи. Несколько сделок по продаже номенклатурных квартир прошли тихо, без рекламы и огласки — таковы были требования владельцев и покупателей.

Сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, продавать квартиры «с прошлым» методом выставления лота довольно сложно — это не массовый товар, и информация о нем должна «достучаться» до потенциального покупателя. С другой стороны, огласка может повредить заключению сделки — либо владельцы, прельстившись газетными оценками, откажутся продавать квартиру по предложенной цене, либо потенциальные покупатели не пойдут на сделку, побоявшись ненужной огласки. Ведь далеко не каждый состоятельный клиент готов увидеть свое имя на страницах не только профильной, но и «желтой» прессы.

Рынок исторической недвижимости — непредсказуем, высчитать, сколько стоит прошлое, чтобы приплюсовать эту сумму к рыночной стоимости квадратных метров, не возьмется никто. Мнения экспертов разнятся — от 10% до 250% наценки за «насыщенное историческое прошлое». «Как бы ни „раздувал“ продавец историю выставляемой недвижимости, наценка не превышает общемировых 10%», — говорит Андрей Патрушев.

Кардинально противоположной точки зрения придерживается Вера Лукина из Vesco Realty. «Что касается „исторической“ наценки, то её размер, как правило, варьируется от 100% до 250%».

Впрочем, этот рынок довольно узок — квартиры, подобные Андроповской, ценны именно тем, что продаются поштучно и редко. «В среднем за год на рынке появляется не более 10 подобных объектов общей стоимостью порядка $30 млн», — говорит Вера Лукина.