Страховые сети: как не запутаться при получении кредита

Одним из условий предоставления ипотечного кредита практически во всех банках является страхование жизни и здоровья заемщика, а также закладываемой квартиры. В рамках ипотеки любой вид страхования выступает в первую очередь как дополнительный способ обеспечить возврат займа при любом стечении обстоятельств. Но оформление полиса существенно увеличивает и без того немалые расходы заемщика на кредит. Возникает вопрос: так ли необходимо соглашаться на это условие банка?

Традиционно банк предлагает своим заемщикам страховать жизнь и здоровье, а также саму купленную недвижимость. При страховании квартиры страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов квартиры (одной «коробки»).

При страховании жизни и здоровья интересы банка будут защищены даже в том случае, если заемщик умрет или вследствие заболевания (травмы) утратит трудоспособность. По всем этим договорам выгодоприобретателем выступает банк. Все выплаты в этих случаях направляются ему в счет погашения задолженности по кредиту.

Застраховать жизнь и здоровье можно в любой момент, с недвижимостью все немного сложнее. Страховать ее вправе лишь собственник либо арендатор, то есть заемщик сможет сделать это только после оформления свидетельства о праве собственности. Обычно банки включают в текст договора обязанность оформить страховку, в противном случае клиент вправе отказаться, а предъявить ему претензии будет непросто.

Нельзя подписывать кредитный договор, надеясь на то, что «плохие» условия будут из него исключены потом. Никаких «потом» банк просто не допустит. Кроме того, как правило, в разделе «Ответственность сторон» оговаривается тот вариант, при котором заемщик не представил обеспечение кредита (в том числе уклонился от страхования), тогда банк имеет право потребовать вернуть всю сумму кредита. Итак, кредит нужен, но страховаться не хочется. Существует ли выход из такой ситуации?

Что произойдет, если заемщик заранее (до подписания кредитного договора) откажется страховать жизнь и имущество? Скорее всего ему откажут в выдаче кредита, и оспорить такое решение банка практически невозможно. Соглашаясь предоставить заем, банк руководствуется прежде всего тем, насколько легко будет получить деньги обратно. Кроме того он должен присвоить каждому кредиту определенную категорию, которая отражает риск невозврата (если банк выдаст кредит на крупную сумму без обеспечения, к нему возникнут вопросы у Банка России).

Поэтому вполне нормально, что кредитор пожелает компенсировать повышенный риск невозврата денег большей прибылью и повысит процентные ставки. Оспаривать такое решение бессмысленно: банк легко объяснит свою позицию нежеланием заемщика гарантировать свои обязательства по кредиту. Таким образом, если кредит все же будет выдан без заключения договора страхования, расходы заемщика все равно увеличатся за счет более высокой процентной ставки.

Обычно стороны сначала подписывают кредитный договор, а после этого заемщик обращается к страховщику. Если заемщик отказался застраховаться уже после получения кредита, дальнейшие действия банка зависят от содержания кредитного договора. Как правило, в нем указывается, что при непредоставлении заемщиком обеспечения возврата кредита банк имеет право потребовать досрочно погасить задолженность.

В договоре не предусмотрен досрочный возврат? Банку придется требовать от заемщика деньги через суд, аргументировав свое требование тем, что отказ от страховки является существенным нарушением интересов кредитора.Заемщик может предложить банку альтернативный способ обеспечения возврата кредита, например, поручительство третьих лиц или какое-либо имущество в качестве залога. Однако такие варианты обеспечения обязательств, как правило, рассматриваются еще на стадии заключения договора. Залог и страхование банк традиционно предпочитает всем иным способам обеспечения возврата кредита.

Договор страхования жизни заключается на любой срок, а договоры страхования здоровья и недвижимости обычно оформляются на несколько лет (в основном срок от года до пяти лет). Поскольку кредит выдается на длительный срок, договор страхования квартиры придется продлевать.

Предположим, после истечения срока договора заемщик отказался от его пролонгации. Далее все зависит от содержания кредитного договора. Если там указано, что заемщик до возврата всей суммы кредита обязуется предоставлять обеспечение возврата кредита в виде страхования жизни и здоровья (или если указано, что после получения кредита заемщик обязан застраховать свою жизнь на весь срок кредитования), банк вправе привлечь его к ответственности за неисполнение условий договора.

Если в договоре просто сказано, что заемщик обязан застраховать свою жизнь, избежать ответственности реально. Мотивация будет следующей: все обязательства по договору, а именно страхование жизни, исполнены, поскольку в договоре оговаривалось требование застраховать жизнь, но не укзаывалось, на какой срок.

Еще один любопытный вопрос заключается в том, что делать, если срок страховки еще не кончился, а кредит уже погашен. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает банк, следовательно, даже после возврата кредита при наступлении страхового случая банк формально имеет право получить сумму компенсации. В этом случае экс-заемщику стоит либо обратиться в страховую компанию с просьбой расторгнуть договор, либо предложить заменить выгодоприобретателя.Смена выгодоприобретателя оформляется дополнительным соглашением. Страхователю (заемщику) надо запастись документами, которые подтверждают факт возврата кредита. В принципе страховщиков не должно интересовать, возвращен ли кредит, но в действительности они сотрудничают с банками, поэтому любопытство с их стороны вызвано стремлением защитить интересы партнеров.

Несмотря на то что страховой полис лишь обеспечивает возврат кредита и заключается после подписания кредитного договора, он оказывает влияние как на решение банка о выдаче займа, так и на условия его предоставления.Без сомнения, страховка существенно увеличивает расходы заемщика на приобретение квартиры по ипотеке. Однако если нет иного способа гарантировать свои обязательства перед банком, лучше согласиться на такие условия. Также не стоит забывать о том, что большинство банков при ипотечном кредитовании стараются комбинировать различные способы обеспечения обязательств заемщика. Поэтому попытайтесь предложить банку иные гарантии возврата кредита. Вполне вероятно, что они его устроят.

Юлия Вербицкая, директор по ипотеке и реверсии компании «МИЭЛЬ-брокеридж»:

— При выдаче ипотечного кредита практически все банки требуют от своего заемщика застраховать три вида риска: жизнь и здоровье, титул, а также квартиру как имущество (от пожара и затопления). Как правило, у банков есть аккредитованные ими страховые компании, которые осуществляют это комплексное страхование. Обычно размер страховой премии по всем трем видам риска известен заранее и колеблется от 0,8 до 1,5%. Надо обязательно иметь в виду, что существуют повышающие коэффициенты, которые используются в некоторых ситуациях. Например, в результате медицинского обследования, которое обычно проводится в случае, если возраст заемщика превышает 45 лет и/или сумма кредита превышает определенную сумму (в среднем $150 тыс.).

Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка:

— Страхование залога обязательно, эта норма прописана в законе об ипотеке и соблюдается всеми банками без исключения. Кроме того, практически все банки требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика, так как учитывают статистику смертности и наступления инвалидности, а она, к сожалению, неутешительна.

Наличие данного условия не только придает банку большую уверенность в качестве кредита, но и позволяет заемщику и членам его семьи быть более защищенными в случае несчастного случая или смерти, так как в этом случае квартира остается в собственности у заемщика или переходит его семье, а все обязательства перед банком несет страховая компания.

Что касается дополнительных трат на страхование, то они не идут ни в какое сравнение с комиссией риэлтору. Средняя комиссия в Москве составляет 4–6% стоимости квартиры, соответственно, если однокомнатная квартира стоит, например, $170 тыс., то заемщик заплатит риэлтору $8,5 тыс. (5%), в то время как средняя комиссия страховой компании по всем трем видам страхования составляет 1,2% суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Получить кредит без наличия у заемщика подписанного полиса комплексного страхования (залога, жизни и здоровья, титула) невозможно. Однако некоторые банки не требуют страховать титул приобретаемой квартиры и берут этот риск на себя.Если срок страховки еще не кончился, а кредит уже выплачен, данные отношения регулируются договором между сторонами, но чаще всего страховой платеж не возвращается. Следует также отметить, что заемщик, как правило, выплачивает страховую комиссию не сразу за весь срок кредита, а ежегодными платежами.