Продавцы жилья продолжают упорно выставлять на продажу квартиры по завышенным ценам

На модерации Отложенный Наступления осени 2007 года и продавцы и покупатели жилья ждали с нетерпением. Первые в надежде на активизацию спроса, вторые - на увеличение объема предложения и соответствующее снижение цен. Сентябрь подходит к концу, а ожидания продавцов и покупателей оправдываться не спешат.

Предложение квартир в сентябре действительно выросло. По данным Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY, объем предложения на вторичном рынке столичного жилья за первую неделю осени вырос с 20 тысяч уникальных объектов до 27 тысяч объектов. Между тем в конце июля было выставлено всего 15 тысяч объектов. Примечательно, что продавцы жилья и их полномочные представители выставляют объекты по завышенным ценам. "Подобное поведение отражает скорее их экономический эгоизм, чем реальную ситуацию на московском рынке жилья. В условиях нормального развития рынка, стабильного спроса такое увеличение объема предложения должно сопровождаться снижением цен, сейчас же наблюдается необычный процесс - увеличение объемов предложения сопровождается ростом цен, при том что спрос хотя и оживился осенью, но не так значительно, как предложение, - говорит Александр Крапин. - Последние недели поведение продавцов и их агентов напоминает психологическую атаку на покупателей - продавцы упорно ждут роста реальных цен и поэтому выставляют завышенные цены предложения. Между тем объективные экономические показатели говорят о том, что ни уровень доходов москвичей, ни показатель доступности жилья не соответствуют уровню цен, достигнутому после "большого скачка" 2006 года, а значит, объективных причин для возобновления роста реальных цен на вторичном рынке нет. Поэтому продавцы, действительно нацеленные на совершение сделок в разумные сроки, как и раньше, будут предоставлять покупателям скидки".

Не в пользу версии о возможном возобновлении осенью роста реальных цен, по мнению аналитиков, и сложная ситуация на рынках заемных денег, спровоцированная ипотечным кризисом в США. В Москве уже зафиксированы отдельные случаи повышения процентных ставок по ипотечным кредитам (например, в Москоммерцбанке), изменения условий кредитования (увеличение первоначального взноса), откладывания банками ипотечных сделок.

Ситуация, которая сложилась на рынке жилья этой осенью, разительно отличается от прошлогодней. "За летние месяцы объем предложений сократился на 16%, что, в свою очередь, должно было вызвать рост цен. Но эту тенденцию можно было наблюдать только в некоторых отдельных сегментах московского рынка жилья, явный рост был налицо.

Речь идет в первую очередь об элитных квартирах. Цены же на рынке эконом-класса уверенно снижались, в том числе и средние цены предложений. Таким образом, средняя удельная цена столичных квартир на вторичном рынке в августе составляла $4850 за кв.м. В зависимости от района квартиры предлагались по следующим средним ставкам: в ЗАО и САО - $5510 и $4750 за кв.м, в ВАО и ЮАО квартиры предлагались по цене $4120 и $4350 за кв.м., в СЗАО и ЮЗАО - $4550 и $5090 за кв.м, в СВАО и ЮВАО - $4450 и $3900 за кв.м, - рассказывает заместитель директора по маркетингу компании "Домострой" Анжелика Куклина. - Традиционно осенью на рынок начинает действовать как отложенный спрос, так и отложенное предложение, что предполагает увеличение деловой активности. Однако высокие доходы москвичей и россиян из газо- и нефтедобывающих регионов, а также улучшение экономической ситуации в стране не приведут к увеличению спроса на жилье в Москве настолько, насколько ожидают продавцы".

На продажу квартир по ценам выше летних сегодня могут рассчитывать только владельцы некоторых объектов. Продавцам переоцененного жилья не в самых престижных районах придется в конце концов смириться с неизбежным и умерить аппетит. "Вторичный рынок, несмотря на заметное оживление к концу августа, стагнирует по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в августе-сентябре 2006 г. наблюдалось увеличение стоимости предложения вторичного жилья на 6-7%, то в настоящее время основной объем вторичного предложения практически не повышается в цене, - отмечает директор по развитию компании Welhome Александр Дьяченко. - Некоторый рост демонстрирует лишь наиболее дорогое вторичное предложение сегментов "элит" и "бизнес": ликвидные объекты, расположенные в Центральном и Западном округах выросли на 1,5-2,5% за последний месяц.

Хотя уровень спроса на вторичном рынке после существенного летнего спада понемногу восстанавливается за счет потенциальных покупателей, отложивших весной и летом планы по приобретению недвижимости до осенней активизации рынка, по наблюдениям Александра Дьяченко, объемы заявок не идут ни в какое сравнение с прошлогодними: в сентябре 2006 г. значительная часть платежеспособного спроса хлынула на вторичный рынок в связи с сокращением предложения квартир в новостройках и существенным ростом цен на первичную недвижимость.

До конца этого года, по прогнозам директора по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрия Синяева, мнение которого разделяют многие эксперты, в среднем цены на недвижимость будут расти до 2 % в месяц. Цены на новостройки будут медленно корректироваться в сторону повышения, что объясняется резко возросшей стоимостью на строительные материалы и недостатком предложения.

"После летнего периода спецпредложений, которые традиционно предлагают крупнейшие девелоперы, в сентябре цены не только вернулись к прежнему уровню, но и немного подросли, - отмечают в компании "ДОН-Строй". - Конечно, плавный рост в этом году далек от ажиотажного взлета цен прошлого года, однако годовой прирост на качественные новостройки обещает к декабрю достигнуть 20%".