Жилье в новостройке: ищем доступный вариант

На модерации Отложенный

Что сейчас предлагают компании-застройщики и банки-кредиторы тем, кто не может сразу полностью выплатить вклад в долевое строительство.

Ипотека: выбор ограничен, а на страховании сэкономите

Главную ставку в решении жилищного вопроса власти продолжают делать на ипотеку. Приобретение в кредит новостройки считается наиболее выгодным и доступным вариантом, поскольку к плюсам самой ипотеки добавляются преимущества долевого строительства.

Тем, кто собирается брать заем на квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что такая ипотека имеет немало особенностей.

Ограничения в выборе банков и компаний-застройщиков

Во-первых, не все банки кредитуют на приобретение жилья в новостройках. Во-вторых, нередко банки выдают кредиты на строящиеся квартиры только в тех домах, которые возводят компании - партнеры банка. Также встречаются варианты, когда банк объявляет о предоставлении кредитов на квартиры в домах любых застройщиков и дополнительно вводит ипотечную программу на более выгодных условиях для покупки квартир у компании - партнера банка.

СОВЕТ: при выборе новостройки сразу интересуйтесь, есть ли у застройщика банки-партнеры, в том числе работающие с компанией на особых условиях (более низкие процентные ставки, меньший первоначальный взнос и т. д.).

Разные процентные ставки на этапе строительства и после оформления права собственности на готовую квартиру.

В период, когда дом еще возводится, не принят госкомиссией, ставка по кредиту обычно на 1 - 2% выше стандартной в данном банке. Это связано с повышенными рисками и более слабыми гарантиями возврата кредита: квартира еще недостроена и (или) юридически не оформлена, объектом залога являются права требования по инвестиционному договору, что менее надежно.

Обратите внимание, от чего еще зависит размер процентной ставки по кредиту:

От размера первоначального взноса: чем ниже взнос, тем выше ставка. Так, например, в банке ВТБ 24 кредит на новостройку при нулевом первоначальном взносе на этапе строительства выдается по ставке от 13,5% в рублях и от 11,5% в валюте, а при взносе более 40% ставки составляют от 13% в рублях и от 11% в валюте.

От срока кредита. При долгосрочных кредитах - до 30 лет - ставки выше, чем при краткосрочных (до 7 лет) на 1 - 2%

От формы подтверждения дохода. Если вы не можете предъявить справку 2-НДФЛ с работы о достаточном размере «белой» зарплаты и банк согласится принять другие подтверждения доходов (например, справка по форме банка, заполняемая самостоятельно), то ставка будет на 0,5 - 1% выше.

Также имейте в виду следующие особенности ипотеки при покупке новостройки:

• некоторые банки требуют иметь поручителей или оформлять в залог недвижимость (то есть вы можете претендовать на кредит на новостройку, только если уже имеете в собственности другую квартиру или дом);
• при оформлении ипотечного кредита не требуется один из видов страхования, обязательных при покупке квартиры на вторичном рынке, - страхование права собственности (титульное страхование). Такое послабление связано с тем, что вы приобретаете первичное, юридически «чистое» жилье (см. «Будь в курсе» на стр. 26 (2). За счет этого вы экономите на страховом взносе (это 0,3 - 0,5% от суммы кредита ежегодно).

Это пригодится! Как воспользоваться налоговой льготой

Благодаря дополнениям в Налоговый кодекс у приобретателей новостроек появилось несколько вариантов:

Получение налогового вычета после внесения вклада в строительство, не дожидаясь оформления права собственности на квартиру.

1. Это подходящий вариант на случаи затягивания сдачи дома и процедур регистрации.

Чтобы воспользоваться льготой, нужно предъявить в налоговую инспекцию договор о приобретении прав на квартиру. Такие права фиксируются в договоре участия в долевом строительстве либо в инвестиционном договоре.

Обратите внимание: если вы приобретаете новостройку по договору предварительной купли-продажи, то воспользоваться таким вариантом налоговой льготы не сможете, вам будет доступен лишь вариант 2.

Налоговый вычет предоставляется в размере суммы вашего вклада в долевое строительство, но не более 1 млн. рублей. Реализуя льготу, вы вправе получить 13% от суммы вычета, то есть до 130 тыс. рублей.

2. Получение налогового вычета после оформления права собственности на квартиру в новостройке.

Преимущество этого варианта в том, что в сумму налогового вычета вы можете включить не только свой вклад в строительство, но и расходы на отделку квартиры, которые зачастую составляют очень внушительную сумму.

Однако нужно иметь в виду:

• в любом случае сумма вычета на приобретение жилья не может превысить 1 млн. рублей, поэтому льгота в таком варианте выгодна для вас, если сумма взноса на строительство квартиры меньше 1 млн.;
• чтобы в налоговый вычет были включены расходы на отделку, ремонт жилья в новостройке, в договоре обязательно должно быть указано, что квартира передается вам без отделки.

Будь в курсе!

Чем выгодно и рискованно долевое строительство

1. Приобретение квартиры в новостройке - более экономный и доступный способ обзаведения жильем, чем покупка на вторичном рынке. Квадратные метры в строящемся доме стоят дешевле готовой жилплощади, разница в цене зависит от стадии строительства и может достигать 20 - 25%.

2. Вы становитесь первым собственником новой квартиры, получаете юридически чистое жилье. Благодаря этому нет необходимости проводить сложные проверки, изучать историю недвижимости, нет опасности оспаривания сделки. Так вы избегаете дополнительных расходов и переживаний.

Основной риск - затягивание сдачи дома и (или) оформления права собственности на квартиру.

Как уберечься? Опытные адвокаты дают два совета:

Перед заключением договора обязательно покажите его юристу - специалисту по долевому строительству, чтобы убедиться, нет ли подвохов и каковы гарантии ваших прав. Наводите справки о надежности и добросовестности компании-застройщика: в Интернете, в местных органах власти, съездите на объекты, которые возводит и уже построила фирма, поговорите с жильцами таких новостроек.

Спрос на жилье повышается

Как сообщают наши эксперты, с начала осени в Москве и Подмосковье наметились две тенденции:

Повышение спроса на жилье всех типов - как на вторичном, так и на первичном рынке. Количество желающих и готовых приобрести квартиру выросло по сравнению с весной-летом на 5 - 10% (в зависимости от вида жилья).

Повышение цен на жилую недвижимость. Этот показатель, правда, пока отстает от роста покупательского спроса: с начала осени цены поднялись в среднем всего на 1,5 - 2% (подробнее о ситуации и прогнозах ее дальнейшего развития см. в «Вашем доме» за 18 сентября и на сайте kp.ru).

По мнению специалистов, об устойчивом и значительном росте стоимости жилья речь пока не идет, однако и предпосылок для снижения цен не наблюдается. Поэтому эксперты советуют не откладывать покупку.

Мнение специалиста

Ирина Радина, заместитель генерального директора ИЦ «ОЛИМП-ИНВЕСТ 2000»:

- Важное преимущество приобретения новостройки по ипотеке заключается в том, что банк избавляет вас от проверки надежности инвестора-застройщика. Ведь кредит предоставляется, только если есть положительная характеристика компании и объекта строительства.

Кстати, агентства недвижимости часто идут навстречу покупателю, стараясь пройти аккредитацию в банке - чтобы к моменту вашего обращения к риэлторам у них уже была договоренность о предоставлении кредита на продаваемые квартиры.

Выбирая новостройку, не стоит забывать, что на этапе строительства ставки по ипотечному кредиту выше, чем после сдачи дома и оформления права собственности на квартиру. Так что покупателям, желающим сэкономить, стоит искать максимально готовый дом - чтобы период повышенных ставок был минимальным.

Какие отделочные работы необходимы в новой квартире

«Сейчас все квартиры, кроме тех, что передаются гражданам по соцпрограммам правительства Москвы, сдаются без отделки», - предупреждает Татьяна Пальчикова. Поэтому в новом жилье требуются следующие работы:

• чистовая отделка стен и потолков (шпаклевка, покраска, оклейка обоями, облицовка плиткой ванной комнаты, кухни и туалета), штукатурные работы;
• устройство чистых полов (настилка линолеума, паркета, плитки) и стяжка под полы;
• установка встроенных шкафов, антресолей, разделочных столиков, подстольев;
• установка дверных блоков (межкомнатных, кухонных, ванной комнаты и санузла);
• внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса;
• установка электроплит;
• внутриквартирная разводка TV, телефонизация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.

Также покупателю квартиры надо быть готовым к затратам на согласования в случае изменения проектных данных, например, в случае переноса розеток, что признается переустройством и требует нового проекта и его согласования в Мосжилинспекции.