Стоит ли идти в банк под ручку с брокером?

В России появилась новая профессия — ипотечный брокер. На Западе подобные специалисты давно незаменимы, у нас они почти столь же «юны», как и сам рынок ипотечных услуг. От грамотной работы брокера зависит очень многое: выбор оптимального банка, возможность воспользоваться самой выгодной программой кредитования, быстрый и эффективный сбор документов. Все это в идеале, на деле существует множество «подводных рифов», на которые рискует наткнуться покупатель, готовый отдать не маленькую часть вожделенного кредита, чтобы избавиться от лишней суеты.

Среди моих знакомых есть семейная пара, которая долго не решалась взять кредит. Главный вопрос — «а дадут ли?» — парализовал волю, заставлял оттягивать момент знакомства с банками. Ведь легальные зарплаты известно какие, попробуй докажи платежеспособность. Кроме того, ежедневные заботы, суета и неумение собрать нужную информацию никак не позволяли сделать те шаги, после которых дело закрутилось бы. Все решил случай: как-то раз на службе отец семейства услышал про замечательного специалиста, который все сделает как надо, надо только позвонить, встретиться — и через пару дней проблемы решены.

И вот в одном невзрачном кафе у Митинского рынка супруги познакомились с Леонидом — решительным молодым человеком, убеждавшим, что у него богатый опыт ведения подобных дел. «Справку по форме 2-НДФЛ, подачу заявления и прочие дела с банком беру на себя. Сколько нужно: говоришь, два лимона деревянными?» Отреагировав на утвердительный кивок, добавил: «Итого возьму с вас двести пятьдесят штук: половину отдашь, как принесу положительный ответ, остальное — как деньги получишь».

Беспокойство оказалось напрасным: Леонид не подкачал — недели не прошло, как кредит был получен. Тут бы и истории конец, да только недавно обнаружились обстоятельства, очень расстроившие супругов. Выяснилось, что их хороший приятель на днях тоже получил кредит, представьте, без всяких брокеров. На зависть нашим героям и проблему «серых» доходов решил почти без труда, и кредитная программа оказалась не в пример выгоднее той, за которую незадачливое семейство выложило почти десять тысяч «зеленых».

В действительности существует немало объективных причин, заставляющих искать услуги посредников в оформлении кредита. Причина первая, наиболее пугающая будущих заемщиков: известно, что только один из пяти претендентов получает ипотечный заем.

Современные отечественные банки применяют очень надежные фильтры, которые позволяют отсечь неблагонадежных клиентов. Часто отказы связаны с недостаточным уровнем доходов, «серой» зарплатой, несолидной профессией и т. п. Но подобные загвоздки очевидны, прогнозируемы заранее. После знакомства с сайтами банков или телефонного разговора с представителями call-центра банка все эти нюансы быстро выясняются.

Правда, во многих кредитных организациях есть свои «заморочки», о которых сразу и не догадаешься. Например, некоторые банки неохотно дают кредиты представителям крупного бизнеса, практикующим юристам; другие отказывают в кредите не только под покупку загородной недвижимости, но вообще работают с очень ограниченным кругом объектов и т. д. и т. п.

Причина вторая: в настоящее время существует огромное количество банков и программ кредитования, сориентироваться в которых нелегко. Немаловажно и еще одно обстоятельство, связанное непосредственно с процедурой оформления кредита: обилие справок и анкет, для получения или заполнения которых нужно иметь не нервы, а канаты и много свободного времени.

Впрочем, банковская бюрократия существует и на Западе. А потому путь посредничества закономерен и правилен, более того, давно практикуем в странах с развитой ипотечной системой.

Нередко услуги, получившие успешное распространение на Западе, в России непостижимым образом получают самобытную интерпретацию и сомнительную окраску. Так происходит сегодня с ипотечным брокериджем. Для начала расскажем, в каких формах он существует в России.

Первая и весьма многочисленная категория — это брокеры, работающие в крупных риэлторских компаниях; в Москве порядка 50 таких организаций. Казалось бы, очень удобно: фирма не только предлагает объект недвижимости, но и сопровождает получение кредита. На деле это не всегда выгодно клиенту, поскольку интерес агентства заключается в том, чтобы привлечь внимание покупателя к определенному, нередко дорогостоящему объекту и выбить под него соответствующий кредит. Насколько его условия подходят заемщику, в состоянии ли он годами тянуть ипотечную лямку — это для агентства лишние подробности.

С издержками подобного совместительства давно столкнулись на Западе, и в итоге внесли соответствующие законодательные корректировки. Например, в США совмещение деятельности риэлтора и ипотечного брокера запрещено, поскольку и профессиональные качества, и интересы таких специалистов различны. Считается, что брокер должен знать десятки, сотни ипотечных программ, разбираться во всех нюансах и тонкостях работы банков. В противном случае он не сумеет выбрать наиболее приемлемый вариант для своего клиента. У нас же брокеры риэлторских компаний знают только узкий ассортимент банковских продуктов, интерес к которым обусловлен договором, заключенным с несколькими банками.

Другая категория — брокеры, работающие по западной модели и отстаивающие интересы банков. Соответственно, и доходы этих специалистов обеспечивают непосредственно кредитные учреждения. Обращаться к такому брокеру имеет смысл лишь в том случае, когда заемщик уже определился с банком, а посредник лишь помогает ему выбрать конкретный продукт и оформить документы (что тоже немало).

Но здесь и появляется основание для нарушений. Например, за некоторое вознаграждение такие «спецы» нередко способны нарушить корпоративную этику и приукрасить клиента: составить «липовую» справку, способствовать уменьшению ставки и т. п.

Широкое распространение такого нечестного посредничества — бич банков, и не только отечественных. Лет 20 назад по Америке прокатилась волна громких судебных дел, связанных с подобными правонарушениями. С тех пор немало воды утекло, и страны с развитой системой ипотечного кредитования научились на законодательном и исполнительном уровнях побеждать «детские» болезни брокериджа.

Нужно ли объяснять, как далеки мы от этого?

Наконец, третья разновидность — независимые ипотечные брокеры, работающие непосредственно на клиента и получающие от него процент или фиксированную сумму. Только вот маленькая оговорка: слово «независимый» не должно наводить на мысль, что такой специалист проявит беспристрастное отношение к интересам банков и риэлторских компаний, будет честно защищать интересы своего клиента.

Увы, нередко все происходит как раз наоборот, как это и случилось в истории, описанной в начале нашего рассказа. Руководствуясь принципом «наш пострел везде поспел», представитель «самостийного» брокерского бизнеса ухитряется не только заработать на клиенте, но и урвать «откат» в банке, с которым заранее налажен контакт.

«Что в этом плохого?» — спросите вы. Ничего, если такая деятельность проводится в регламентированном легальном русле. Так, практика вознаграждений широко применяется в США, где в обязанности брокера входит информирование клиента о факте и сумме вознаграждения, а соблюдение этого правила тщательно отслеживают соответствующие организации.

Более того, широко внедрены технологии, которые способствуют открытому и взаимовыгодному заключению кредитных сделок. Их суть в следующем: банк (часто через специализированные интернет-порталы) продает брокеру ипотечные кредитные программы по оптовой цене, на которые посредник и находит клиентов. В этом смысле банк уподоблен продавцу оптовых товаров, а ипотечный брокер — розничных.

Проблема в том, что клиент, обратившийся к независимому посреднику в России, никак не защищен законом. Поэтому он не знает ни о сумме, ни о факте вознаграждения со стороны банка. И уж конечно, надо быть безнадежным идеалистом, чтобы полагать, будто выбор программы и банка окажется оптимальным и беспристрастным, как этого требует конкретная ситуация. Теперь вопрос на засыпку: много ли пользы в доморощенных независимых брокерах и сколько не жалко заплатить за их работу?

Если вы продолжаете считать, что для каждого серьезного дела необходим хоть какой-нибудь, но профессионал, стоит научиться различать представителей «белого» и «черного» брокерства. Столь контрастные отличия чаще встречаются среди специалистов, занятых в сфере потребительского кредитования, тем не менее область ипотеки им не чужда.

Вид услуги — один из важнейших признаков, помогающих установить желаемые различия. «Черный» брокер (попросту мошенник) с ходу предлагает подделать справки о доходах, чтобы улучшить представление о платежеспособности клиента.

Другое характерное для «черных» брокеров требование — непременная предоплата. Как правило, он просит клиента заплатить часть средств до, а часть — после получения кредита. И это должно насторожить, поскольку существует опасность самого банального обмана, в результате которого встает под угрозу сам факт получения кредита. Что касается услуг официальных брокерских агентств, то они потребуют оплату лишь после предоставления всей кредитной суммы.

Процент вознаграждения — это другой критерий, выдающий почерк «нелегала». Как правило, он составляет 10–15% суммы займа. На самом деле столь фантастические средства чаще зарабатывают на потребкредитах. Но и возможность получить баснословную прибыль за счет заемщика, для которого день работы брокера аукнется чуть не годами отказа от всех мирских соблазнов, вполне реальна.Для сравнения уточним, что размер вознаграждения «белого» брокера существенно скромнее и составляет 1–1,5% суммы сделки. Тоже немало, если учесть размер ипотечных кредитов, но во все тяжкие «белый» брокер не пустится, предпочитая дружить если не с совестью, то по крайней мере с законом.

Будем рассуждать логически. Если общение с «черным» брокером отмести изначально, то все, что остается, — услуги официальных брокерских компаний.

На какой результат при этом можно рассчитывать? Все подделки и фальсификации разом исключаем — по-честному так по-честному. Самое главное — точное попадание в нужный банк и нужную программу. А реально ли оно в принципе при участии посредников? Получить такую услугу при участии посредника, в какие бы цвета он ни одевался, в данный момент в России крайне сложно.

Во-первых, потому, что проверить отсутствие сторонней заинтересованности и даже поверить в нее невозможно. В нашей стране пока не сложилась конкуренция банковских продуктов, зато появились «цветы зла» — конкуренция вознаграждений.

Во-вторых, даже если у вас есть самый лучший и честный друг на свете, никто не поручится за его профессионализм. Посудите сами: новые ипотечные программы появляются чуть ли не ежедневно. Их учет, отслеживание, умение разбираться в деталях и подробностях требуют времени, усилий, привычки. Откуда взяться всем этим качествам, если у нас реально заработать на посредничестве чуть не миллион на завтрак, всего-то и зная два–три банка да десяток программ?

Наше мнение: пока нет соответствующего законодательства, не предусмотрено даже лицензирование ипотечных брокеров, отсутствует опыт, рассчитывать на честность и качество услуги неразумно. Значит, нет оснований полагать, что на вашу голову свалится счастье: придет человек, который за несколько дней решит все ваши проблемы, пусть даже и за солидное вознаграждение.

Существует всего один путь для выбора подходящего банка и выгодной кредитной программы: самостоятельный поиск. Да, это потребует педантизма и отнимет массу времени. Бессонные ночи в Интернете. Пот, пролитый в очередях за справками. Для кого-то к счастью, для кого-то к сожалению, мы живем не в цивилизованном законопослушном мире, поэтому альтернативы этому нудному, но верному способу найти оптимальные кредитные условия у нас нет.

Задача значительно упрощается, если вы согласны довольствоваться не самым выгодным, но просто подходящим банковским продуктом. Да-да, тем самым, за который ленивые герои в начале нашего рассказа «подарили» десять тысяч долларов первому встречному проходимцу.