Ипотека новостроек: ставки ниже инфляции

Сейчас на московском рынке, невзирая на шагающий по миру ипотечный кризис, появляются новые и очень интересные программы покупки новостроек в кредит. Что сулят специальные программы, которые предлагают банки совместно с застройщиками?

В начале сентября появилась еще одна программа по покупке новостроек со ставкой ниже инфляции – 8% до получения квартиры в собственность. Вслед за СУ-155 в программу Независимого строительного банка включились крупные московские девелоперы – «МГСН-инвест» и «Бэст Консалтинг». Они, правда, продают по этой программе лишь некоторые из своих объектов.

МГСН предлагает по этой программе дом повышенной комфортности: 5-секционный монолитно-кирпичный дом разной этажности – от 17 до 22 этажей с современными 1-2-комнатными квартирами в микрорайоне «1 Мая». Причем для потенциальных заемщиков есть серьезные ограничения по возрасту – поскольку кредит выдается на 20 лет, то максимальный возраст женщин – 35 лет, мужчин – 40. Специалисты компании подсчитали, что экономия составит от 10 до 12% кредита, ведь до сдачи Госкомиссии обычно проходит 2-3 года, а все это время заемщик платит ставку в среднем на 4-6% меньше обычной рыночной (8% против 12-14%). А

при досрочном погашении кредита экономия может быть еще более существенной, добавляют эксперты компании МГСН. Очевидно, что по такому кредиту выгоднее брать новостройку на более ранней стадии, но в это время риски недостроя особенно велики. Комиссии за выдачу кредита небольшие – 0,5% от общей суммы кредита, покупателю надо внести 10% от стоимости квартиры, стоимость страхования составит от 0,3 до 0,8% в год.
«Бэст Консалтинг» предлагает на тех же условиях жилье тоже в сегменте бизнес-класса. Один дом на улице Бажова уже достроен, и в нем остались только квартиры площадью 117 кв. м. Еще один дом предлагается по этой программе на Дубнинской улице. И еще один вариант расположен уже за МКАД – проект «Сколков бор»: девятиэтажное здание бизнес-класса, ключи от квартир в котором будут уже в октябре. Оформление в собственность предполагается примерно через год. Таким образом, пониженная ставка предлагается на весьма короткое время, и экономия будет не так уж велика.

После оформления квартиры в собственность заемщик может получить ипотечный кредит в «НС Банке» на условиях, действующих на момент принятия решения о выдаче кредита, либо самостоятельно выбрать какой-либо банк, где он сможет получить классический ипотечный кредит. Никаких штрафных санкций за перекредитование в другом банке не предусмотрено, как пишут на сайте банка.

Однако ставка будет примерно составлять 13% в рублях и 10,5% в долларах для «белых» заемщиков. На вопрос о расходах на переоформление кредита специалисты банка отвечают, что их не будет, но отметим: для того чтобы убедиться в этом на 100%, надо читать кредитный договор.

Небольшое отступление. Главный подвох при покупке новостройки в кредит кроется отнюдь не в процентах по кредиту – дело в том, что для покупки квартиры в строящемся доме (а фактически по документам просто доли в нем) банки не могут предоставить собственно ипотеку – залога в его классической форме просто не существует. Слово «ипотека», написанное в объявлениях о продаже новостроек, – изрядное лукавство, если не сказать больше. Ипотека на квартиру может возникнуть, только если объект сдан Госкомиссии и на квартиры владельцам выданы свидетельства о собственности. А все что до этого имеется – это по сути своей или потребкредит, или рассрочка. В сущности, вот этим неясным правовым статусом объясняется то, что далеко не каждую новостройку можно купить в кредит.

В случае кредитов, которые мы описали выше, интересно, что заемщик фактически берет потребительский кредит без залога до момента передачи квартиры в собственность, и его поручителем выступает компания-продавец. Гражданство банк обязательно требует российское, а вот прописка может быть в любом регионе страны.

На самом деле процесс покупки новостройки в кредит еще более сложный по процедуре, чем покупка «вторички». Во-первых, в Москве и Подмосковье далеко не все новостройки можно купить в кредит. Во-вторых, для конкретной новостройки дает кредит один, иногда 2-3 банка, а в остальных этот объект не аккредитован.
Казалось бы, разумный и простой выход – покупка новостройки через ипотечного брокера, они сейчас предлагают такие варианты. Но пока он не очень распространен. По данным компании «Фосборн Хоум», через них на новостройки было получено лишь 10% от всех кредитов в первом квартале 2007 года.

Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования», говорит о том, что они могут предложить клиентам 100 объектов в Москве и Московской области, добавляя, что все новостройки аккредитованы не просто в банках с громкими именами, а в банках, реалистично оценивающих современного заемщика и действительно готовых выдать кредит.

Таким образом, есть три пути: либо обратиться к ипотечному брокеру и выбирать из аккредитованных предложений, либо выбирать объект через риелтора, либо самим общаться с застройщиком и получать кредит в банке самостоятельно.