А если без ипотеки?

На модерации Отложенный

Казалось бы, еще совсем недавно мы писали и говорили о том, что ипотека на рынке недвижимости – миф и политическая программа партии. А вот прошло несколько лет, и уже сложно представить себе рынок без ипотечных кредитов.

Именно поэтому этой осенью, когда несколько банков объявили о приостановлении выдачи ипотечных кредитов, на рынке началось волнение. Клиенты рынка задумались: только они привыкли к снижению процентных ставок и размеров первого взноса, только заговорили о том, что рынок, возможно, станет наконец клиентоориентированным, и что же?

Конец идиллии?

Однако банкиры и риелторы уверенно говорят, что пока время для паники еще не настало. И, несмотря на кризис, который разразился в США и уже перекинулся на Великобританию, России опасаться нечего. Отчасти по причине того, что до сих пор принято было считать нашим недостатком: ипотека у нас только начала свое развитие и еще не успела поставить рынок недвижимости в зависимое положение.

Как говорит Татьяна Буянова, управляющий партнер компании «Кредит Макс», сейчас в России большинство банков (те, кто не использует зарубежные заемные средства) не испытывают никаких затруднений при выдаче ипотечных кредитов. «В России еще слишком велик неудовлетворенный спрос на недвижимость. Помимо этого, доля россиян, взявших ипотечный кредит, очень мала, и процент невозврата по выданным кредитам очень низкий», – говорит эксперт.

По ее мнению, ситуация как раз и проходит стадию нормализации, так как очищение рынка сейчас позволит ему избежать проблем в дальнейшем. В подтверждение своих слов Татьяна приводит выводы рейтингового агентства Standard&Poor's, в которых Россия расположена среди стран, в наименьшей степени уязвимых с точки зрения кризиса ликвидности на мировых рынках.

В то же время нельзя забывать, что для ипотеки нужны длинные дешевые деньги, и большинство наших банков получали их именно на Западе, кредитуясь у западных банков. Если сегодня волна мирового кризиса накроет западную финансовую систему, пусть даже не дойдя до России, не отразится ли это на ипотеке? Очевидно, что как минимум американский опыт может подхлестнуть отечественные банки ужесточить требования к заемщикам и объектам залога, чтобы повысить надежность выдаваемых ссуд.

Зачем берут кредиты?

Однако вернемся к нашему основному вопросу. Для того чтобы понять, что будет с рынком без ипотеки, надо ответить на другой вопрос. Для чего берут ипотечные кредиты?

Как говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт», на столичном рынке недвижимости сделки с привлечением ипотечных кредитов составляют порядка 15-20% от общего числа.

Порядка трети из них – технические, то есть кредиты на покупку недвижимости, которые возвращаются в банк в течение одного года.

Назначение кредитов – приобретение недвижимости, но цели, с которыми заимствуются средства, могут быть различны. По мнению Козлова, в большинстве случаев за счет ипотечного кредита покупатели жилья в сегментах бизнес и эконом решают вопрос недостатка денежных средств для совершения покупки. Вместе с тем часть покупателей жилья бизнес+ и элит располагает полной суммой на покупку квартиры, но тоже оформляет ипотечный кредит. Причины этого могут быть разные. Обычно это делается, чтобы не изымать из бизнеса крупную сумму единовременно.

Что грозит рынку?

Очевидно, что для заемщиков, которые берут деньги, чтобы компенсировать недостаток средств, отсутствие ипотеки или ужесточение требований стало бы проблемой. Однако число таких заемщиков невелико. Чаще все-таки в России к помощи банков обращаются те, кто и так мог бы позволить себе покупку, будучи в большей степени способными прогнозировать свои финансовые риски на срок в 15-20 лет.

Кроме того, и число сделок с ипотекой на рынке невелико. Даже по самым оптимистичным оценкам, доля ипотеки не превышает 20%. Если с рынка уйдет 20% спроса, притом что у нас как раз в дешевом сегменте спрос с лихвой превышает предложение, рынок этого может даже не заметить. Ведь 80% людей с живыми деньгами на руках у него останутся, плюс альтернативы (когда взамен одной квартиры покупается другая) – вместе этого более чем достаточно для нормального функционирования.

Для тех же, кто берет «технические кредиты» или просто подстраховывается, чтобы не раскачивать бизнес, ужесточение условий банками или полный отказ от ипотеки вряд ли станет большой проблемой. Подобные кредиты могут быть возвращены заемщиком в банк за короткий срок, значительно отличающийся от условий, предусмотренных договором ипотечного кредитования. Кроме того, как правило, у этой категории заемщиков есть и другие возможности для изыскания средств: задействование имеющихся активов, залог уже купленной недвижимости, продажа акций и так далее. Поэтому даже резкое уменьшение выдаваемых ипотечных кредитов вряд ли повлияло бы на ситуацию на рынке и динамику роста цен в сегменте элитной недвижимости.

Получается, что сегодня наш рынок пока еще не слишком зависит от кредитования. И хотя, безусловно, для многих ипотека является шансом решить свой жилищный вопрос, глобально на рынке уход ипотеки никак бы не отразился. Ну а верны ли наши теоретически выкладки, как обычно покажет только практика.