Эталон для ипотечной ставки

На любом рынке участникам всегда требуется понятный ориентир – то ли рейтинг, то ли биржевой индекс, который ясно показывал бы, шторм ли на рынке или, наоборот, ясная погода. А в ипотеке потребителям хотелось бы понимать, насколько выгодное им делают предложение по сравнению с остальным рынком.

Плюрализм мнений

Чаще всего журналисты и непрофессиональные участники рынка ориентируются на слова банкиров и ипотечных брокеров. К примеру, Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами "Независимого бюро ипотечного кредитования", рассказал "Собственнику", что средние ставки по ипотеке, на которые можно ориентироваться при подборе ипотечного кредита, составляют до 13% в рублях и до 11,5% в долларах США. Несколько иные цифры дает Виктория Щербакова, руководитель брокерского направления ипотечного брокера "Кредит Макс": "Процентные ставки по ипотечным кредитам варьируют в промежутке от 10-10,5% годовых по долларам США и от 13-13,5% годовых, если кредитные средства предоставляются в рублях". А полпроцента разницы при кредите на $150-200 тыс. – сумма весьма серьезная. На что же ориентироваться потребителю в поисках наиболее выгодного кредита?

Отметим, что более понятным и беспристрастным ориентиром в ситуации на рынке кредитов может служить ставка рефинансирования ЦБ – сейчас это 10%. Но ипотечные ставки с ней связаны лишь косвенно, поскольку источником для их рефинсирования чаще всего служат зарубежные кредитные средства, а там ставки иные. Притом что ставка рефинансирования понизилась на полпроцента с 19 июня 2007 года, некоторые банки в конце августа ставки по ипотечным кредитам, наоборот, повысили на 1-2 процентных пункта.

Есть еще и такой показатель, как средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам, публикуемая ЦБ РФ. За первое полугодие 2007 года она составила 11,4% в долларах и 13,5% в рублях. В сущности, это ориентир более ясный, поскольку рассчитывается исходя из реально выданных кредитов и их ставок. Но он показывает среднюю ставку

по России, причем за прошедшие полгода-год, то есть с некторым отставанием. Однако в столице проблемы понимания этот показатель не решает – в Московском регионе ставки могут серьезно отличаться от российских.

Есть еще и средневзвешенная банковская ставка, которая в первом квартале 2007 года в Москве составляла 14% для кредитов в рублях, во втором квартале снизилась до 13,3%. Но в этом показателе сильно влияние двух крупнейших кредиторов населения – Сбербанка и ВТБ, которые улучшили свои программы, что сразу же сказалось на статистике.

И получается, что, несмотря на обилие показателей, тем, кто желает получить ипотечный кредит по самой выгодной ставке, сориентироваться весьма трудно.

Индекс счастья

В свое время похожую задачу создания количественного ориентира для всех участников рынка недвижимости Москвы решали в компании "Индикаторы рынка недвижимости", которая предложила понятный для всех индекс стоимости квадратного метра жилья эконом- и бизнес-класса.

А на рынке ипотеки нехватку ориентиров попытался восполнить один из самых активно работающих на рынке ипотечных брокеров "Фосборн Хоум": компания предложила свой индекс, который дает средневзвешенную ставку по Московскому региону. Презентовали они его в конце августа, обозначив, что цифра усреднена по всем полученным с их помощью кредитам за первое полугодие 2007 года и будет обновляться каждый месяц. С учетом того, что "Фосборн Хоум" участвует в выдаче 4% всех кредитов в Московском регионе и является одним из крупнейших брокеров, их индекс заслуживает внимания.

Цифры вышли у них такие: 9,7% по долларовым кредитам и 10,8% – по рублевым.

Средневзвешенная процентная ставка кредитов, полученных клиентами ипотечного брокера, ниже аналогичного показателя по России примерно на 2%. Василий Белов, генеральный директор компании "Фосборн Хоум", заявил, что полпроцента из этой разницы составляет преференция, которую банки дают ведущим брокерам на рынке, а оставшиеся проценты возникают за счет профессионализма брокера, который в курсе самых выгодных программ на рынке и предлагает их своим клиентам. Он добавляет, что уровень осведомленности о кредитных программах у "среднестатистического" жителя России очень низкий, поэтому зачастую, обращаясь напрямую в банк, люди выбирают далеко не самый выгодный для себя кредитный продукт.

При этом Белов считает, что некорректно говорить о том, какая ставка лучше для клиентов, поскольку правильного ответа нет – это зависит и от "белизны" дохода, и от срока кредита, и от самой недвижимости (вторичка или первичка, ломбардное кредитование).

Сейчас на рынке растет доля клиентов с неподтвержденными доходами, а для них ставка в среднем на 2% пункта выше, чем для тех, у кого "белый" доход. На сегодня, по данным "Фосборн Хоум", среди общего числа заемщиков лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ. 50% могут официально подтвердить лишь часть своего дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме. При этом 65% кредитов выдавались на вторичное жилье в Москве, в 10% случаев – на новостройки, под залог имеющегося жилья – 17%, остальные 8% пришлись на загородку.

Еще один ориентир для заемщика подсказывает Павел Комолов, главный ориентир таков: "Если ставка в рублях равна или незначительно превышает 12% (официально заявленный уровень инфляции), уже можно считать, что заемщику повезло". Виктория Щербакова просит так же заемщиков помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда банк предоставляет привлекательный кредитный продукт, однако при этом предъявляет довольно жесткие требования к заемщику.

Но в любом случае потенциальные заемщики теперь могут более квалифицированно оценить выгодность предложения по ипотеке, используя несколько индексов (и понимая, как они подсчитываются). Те же, кто уже выплачивает кредит, могут оценить, соответствует ли их ставка рыночных реалиям. А если ставка по их кредиту слишком высока, то смогут перекредитоваться.

Справка. Как рассчитывается индекс "Фосборн":

1) На основе данных системы CRM (это IT-технология, разработанная на основе Microsoft Dinamics), посредством которой в компании осуществляется постоянный учет и контроль всего, что происходит с заявками клиентов, были определены доли по каждому ипотечному продукту и присвоены веса.

2) Выявлены доли способов подтверждения дохода.

3) Чтобы учесть изменение процентной ставки в зависимости от срока кредитования, по каждому типу ипотечных сделок рассчитана средняя арифметическая процентная ставка.

4) Средневзвешенная ставка по каждому продукту рассчитана как произведение средней арифметической ставки на доли видов сделок и формы подтверждения дохода в общей доле сделок.

5) Простым сложением средневзвешенных ставок по каждому продукту получена средневзвешенная ставка, которая в итоге учитывает форму подтверждения дохода, срок кредита и количество проведенных сделок по каждому виду ипотечного кредитования.