Арендаторам не хватает качественных офисов

На рынке офисной недвижимости появилась новая тенденция: наиболее высокими темпами стали дорожать помещения класса С. Волна общего роста цен на недвижимость достигла и тех площадей, на которые прежде арендаторы не обращали внимания. Сокращающееся предложение офисов более высокого класса и запрет на строительство в центре столицы привели к возникновению спроса даже на класс D, не входивший ранее в отчеты аналитиков.

По данным компании Praedium, на рынке сейчас находится свыше 6,1 млн кв. м офисных площадей классов А и B. «Если большинство заявленных проектов выйдет на рынок до конца 2007 года, общий объем качественного офисного пространства на рынке Москвы может превысить 7,5 млн кв. м», — добавляют аналитики компании. Но несмотря на внушительный объем, на рынке ощущается нехватка высоко­классных площадей. О высоком уровне спроса говорит большая доля договоров предварительной аренды на помещения, еще не введенные в эксплуатацию. «Значительная часть площадей еще строящихся бизнес-центров уже сдана в аренду, — отмечает директор департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. — Эта величина достигает 62,5% по классу А и 49,3% по классу В».

Недостаток качественного предложения и его дороговизна привели к тому, что по итогам первого полугодия лидером роста арендных ставок стали не современные бизнес-центры, а административные площади класса С. «Возросшие ставки на качественные офисные площади вынудили арендаторов искать новые, более дешевые возможности. Из этой ситуации выходят, как правило, двумя путями: жертвуя близостью к центру или классом офиса», — объясняет ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Антон Коротаев. «Офисы класса С стали пользоваться большим спросом, — подтверждает старший консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Константин Сошкин.

— Из-за сравнительно низких арендных ставок такие помещения никогда не бывают пустующими и сдаются зачастую быстрее, чем, к примеру, класс В, даже в труднодоступных местах».

Однако не все компании могут позволить себе покинуть центр города и арендовать помещение в удаленных районах и потому вынуждены переключаться на класс С и ниже. «Перемещение платежеспособного спроса в область менее качественных площадей влечет за собой рост цен в этом секторе офисного рынка. В результате в центре столицы арендовать офис по цене 550 долл. за 1 кв. м считается редкой удачей», — замечает г-н Коротаев.

При этом уход арендаторов в менее статусные помещения не ограничился классом С. Так, по данным аналитического центра холдинга «МИЭЛЬ», за второй квартал 2007 года по Москве доля помещений класса D, которые обычно не входят в отчеты аналитиков, увеличилась почти вдвое, а в ЦАО, где запрещено строительство новых офисов, доля менее качественных офисных площадей увеличилась почти в четыре раза. Как поясняют аналитики «МИЭЛЬ», к классу D сейчас относят нежилые помещения в административных зданиях и НИИ с более или менее приемлемым ремонтом, не очень хорошими коммуникациями и инфраструктурой. О наличии паркинга и о хорошем местоположении речи не идет.

Однако, по мнению Константина Сошкина, в Центральном округе Москвы уже не осталось площадей класса D. «Девелоперы скупили бывшие складские и производственные площади и переоборудовали их, сделав на класс выше, — считает он. — При этом качество арендных площадей увеличилось значительно, в то время как арендные ставки выросли всего лишь в 1,5 раза».