Необходимо вернуть КОММУНАЛЬНУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ в ЖКХ!

 Считаю, что сегодня необходимо внести изменения в статью 36 Жилищного Кодекса РФ. Предлагаю изъять из подпункта 3) указанной статьи все положения касающиеся включения в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме далее - дом) –«электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения». Помимо этого, предлагаю также изъять или ограничить действие подпункта 4) указанной статьи в отношении  земельного участка, на котором расположен дом и указанное выше оборудование.

Ввод в состав общего имущества собственников помещений «электрического, санитарно-технического и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» позволило «искусственно» разделить единый комплекс оборудования, необходимого для предоставления коммунальных услуг в адрес потребителя этих услуг в доме – собственника жилого помещения. Это в свою очередь привело к тому, что в России исчезло из нормативного оборота такое понятие как КОММУНАЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ. Вместо этого появились – «исполнитель коммунальных услуг» («управляющая организация»), у которого отсутствует вещное право на коммунальное оборудование (источник природного ресурса и средство его транспортировки - присоединенная сеть) для предоставления коммунальных услуг и «ресурсоснабжающая организация», у которой присутствует вещное право (концессионное и т.п.) на большую часть (до внешней стены дома) коммунального оборудования и отсутствуют какие - либо обязательства перед потребителем коммунальных услуг в лице граждан – собственников жилых помещений в доме.

Все это в значительной мере тормозит процесс реформирования экономических отношений в сфере ЖКХ, существенно отражается на качестве предоставления коммунальных услуг в адрес потребителя этих услуг и возможности осуществления контроля за этим качеством.

Основные задачи обслуживания многоквартирного дома.

         Ниже представлены предложения по изменению экономической среды вокруг обслуживания многоквартирных домов, которые могут кардинально повлиять на улучшение среды обитание человека в условиях города.

         В первую очередь, необходимо устранить различные экономические «абсурды»  в нормативных понятиях жилищного законодательства РФ. Необходимо экономически более четко подойти к понятийному аппарату жилищного законодательства РФ. Ряд понятий надо «изъять из обращения», а некоторым из них придать реальный экономический смысл. Например.

           Прежде всего, необходимо разобраться с проблемой собственности в многоквартирном доме.  Такой объект жилищных отношений как «общее имущество собственников помещений в доме» необходимо законодательно значительно «укоротить». В период до середины 90 – х годов прошлого века, размещение и строительство многоквартирных домов в СССР осуществлялась по принципу социального общежития. Все придомовые территории таких домов являются «подъездами к жилым и общественным зданиям» и имеют «публичное обременение» (сервитут), т.е. являются «проходными и проездными» для неопределенного круга лиц. На этих территориях также размещены объекты коммунальной и социальной среды города, которые обслуживают группу домов:  вспомогательное оборудование и помещения коммунальных организаций; детские площадки и т.п. Как все это можно «приписать» к конкретному дому?

          В целом «общее имущество» в доме может являться объектом имущественных отношений только в условиях организации ТСЖ, ЖСК и прочих жилищных некоммерческих организаций. В это имущество могут включаться строительные конструкции дома и помещения общего пользования, а земельный участок в любом случае подпадает под публичный сервитут. Все  коммунальное оборудование на присоединенной сети, в том числе сама присоединенная сеть является орудием труда коммунальной организации. В любом другом случае, это юридическая «профанация» вещного права как объекта гражданского законодательства. Кому из собственников помещений в доме нужен «такой публичный» земельный участок многоквартирного дома или «публичный» кусок трубы, который находиться вне его личного помещения? Поэтому в реальности происходит «отторжение» собственника помещения в доме от его «общего имущества». Государство, в свою очередь, который год никак не может «пристроиться» со своим налоговым инструментом к такому элементу общего имущества в доме как земельный участок. Все это по определению должно являться или собственностью коммунальной организации, муниципальной собственностью или «народным достоянием». Необходимо законодательно произвести «воссоединение» всех частей присоединенной (коммунальной) сети в доме с остальным комплексом оборудования для предоставления коммунальной услуги, законодательно закрепив его в собственности коммунальной организации (бывшей РСО).      

        Об экономической абсурдности такого понятия как «коммунальный ресурс» уже много сказано различными здравомыслящими представителями экономического сообщества в РФ. В экономической науке есть только природные (в т.ч.

свет, тепло, вода и т.п.), трудовые и финансовые (капитал) ресурсы. Таким образом, термин «ресурсоснабжающая организация» необходимо заменить на – «коммунальную организацию».

       Само по себе такое понятие жилищного законодательства как «управление многоквартирным домом» вообще из области фантастики или «мистики». Управлять можно людьми, государством, предприятием, движимым объектом (транспорт и т.п.) или технологическим процессом! Управлять неподвижными объектами в экономике пока еще не научились, да и не только в экономике. Поэтому понятие «управление многоквартирным домом» подлежит полному изъятию из законодательства. А вмести с ним и такие элементы управления домом как «общее собрание собственников помещений в доме» и «управляющая организация». Механизм общего собрания годится только для управления такой некоммерческой жилищной организацией как - ТСЖ, ЖСК и т.п. Собственники же помещений в доме вполне могут использовать для осуществления контроля деятельности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг, такую «общественную площадку» в законодательстве РФ о местном самоуправлении как «сход граждан» и другие формы территориального общественного самоуправления (ТОС).

          Согласно требованиям нормативного регламента к регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей основным видом экономической деятельности УО сегодня является – «управление эксплуатацией жилого фонда» (код 70.32.1 по старому ОКВЭД). Кстати в ЖК РФ употребляется термин «жилищный фонд», а не жилой. Даже здесь нет единства в терминологии. Указанный вид деятельности был «прописан» в те времена, когда дома находились в оперативном управлении и хозяйственном ведении государства и ОМС (ст. 294 – 296 ГК РФ). Оперативное управление и хозяйственное ведение осуществляли такие унитарные организации как «дирекция единого заказчика» (ДЕЗ), МУП (МП) «ЖКХ» и т.п. Все эти организации были прообразом сегодняшней УО. Понятие «управляющая организация» необходимо заменить на «обслуживающая организация» (ОО) или «жилищно-эксплуатационная организация» (ЖЭО).

          Что касается жилого фонда в РФ или многоквартирных домов, то все дома необходимо опять вернуть в «полное оперативное управление» государства и ОМС, как это и было до 2005 г.Совсем непонятно почему государство в России сегодня отказалось от своей «профессиональной» деятельности по осуществлению управленческой функции в ЖКХ и пытается передать эту функцию «коллективному нечто» в виде ОСС и коммерческой организации в виде УО. По моему мнению, в нашем государстве с такой огромной территорией надо в целом упрощать процессы управления и нормотворчества, а представителям государства в лице чиновника любого уровня не бояться брать на себя ответственность. Сегодня же, каждый многоквартирный дом в России фактически  превращен  в «образчик» микро государства и микро предприятия, которые отправлены в «самостоятельное плаванье». Все это стало закономерным итогом процесса «всеобщей  приватизации» жилищного фонда, начатого государством еще в 1992 г.  

        Следующим этапом улучшения экономической среды вокруг обслуживания многоквартирного дома является создание государственного механизма регулирования цены (размера платы) за жилищные услуги. Минимальную цену на эти услуги должно устанавливать государство с помощью регионального или местного регулятора (по примеру взноса на капитальный ремонт). В каждом регионе должен существовать свой минимальный размер стоимости набора обязательных жилищных услуг, необходимых для поддержания безопасных условий проживания в доме.  По моему мнению, нет у нас пока реальной среды для рыночных отношений в ЖКХ. Большинство собственников жилых помещений, особенно в малых городах России, живут в домах образцов постройки до 1990 года и их заботят более «приземленные» проблемы их коммунальной жизни (косметический ремонт подъездов, капитальный ремонт изношенных строительных конструкций и внутридомовых инженерных систем), а не дополнительный уровень комфорта. Выбор же ЖЭО (ОО) для обслуживания дома необходимо осуществлять через механизм проведения конкурса на право обслуживания этого домов. Там же, на конкурсе могут продаваться и дополнительные жилищные услуги, повышающие степень комфортности проживания в доме.

           Необходимо принять и вести в действие поправки в закон о возможности выставления имущества должника за ЖКУ в виде жилого помещения в доме  на торги. Эти поправки уже давно находится в стадии «постоянного» обсуждения. Ст. 293 Гражданского кодекса РФ предусматривает такую возможность, но фактически это положение закона – не работает. Для ОМС, необходимо придумать более действенный механизм высвобождения муниципальных помещений от нанимателей -  «злостных» должников за ЖКУ.  В каждом муниципалитете существует «длиннющая» очередь «нормальных» граждан желающих получить муниципальное жилье.

          Таким образом, обращаюсь ко всем представителям законодательной и исполнительной власти в России, с просьбой принять меры по устранению «негативных» моментов в экономической деятельности по обслуживанию многоквартирных домов. Эта деятельность по определению неразрывно связана с повседневными заботами большинства граждан России и требует «бережного» отношения не только к собственникам помещений в домах, но и к представителям «управляющих организаций», особенно в условиях сегодняшних напряженных экономических и политических вызовов. Возможно, в некоторых вопросах нашей жизни есть смысл «сделать шаг назад, чтобы затем сделать два шага вперед».