Как избежать рейдерского захвата жилья

Председатель коллегии адвокатов «Горелик и партнеры», заслуженный юрист РФ Владимир Горелик рассказывает о видах квартирного мошенничества, аферистах и рейдерском захвате жилья. Как не стать жертвой черных риелторов – в подробном авторском материале юриста

Вопрос противоборства квартирным мошенникам следует рассматривать в качестве актуальной проблематики выживаемости наименее социально защищенных слоев населения: престарелых и одиноких граждан, инвалидов, несовершеннолетних и т. п.

Эта проблема, имеющая сугубо российскую окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы анархии и фактического безвластия и расцвела на фоне многочисленных белых пятен в законодательстве, а также беспомощности, иногда и откровенного бездействия, замешанного на коррупционной основе, со стороны правоохранительных, судебных и других органов власти.

Чтобы предложить рядовым гражданам наиболее эффективные методы борьбы с рейдерскими захватами жилья, необходимо разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.

Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, обеспечивающих переход права собственности на жилье от законного собственника к злоумышленнику или в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.

Такой переход может быть осуществлен на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, либо путем добровольной продажи или бесплатной передачи (например, под предлогом дарения) собственником жилья под влиянием вымогательства, психического или физического насилия или вследствие иных неблагоприятных обстоятельств, «организованных» рейдером в целях решения задачи завладения жильем. Рейдеры также могут использовать переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и в случае добросовестного приобретения доли новым собственником, разработав алгоритм действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.

Могут быть и другие способы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три основных метода завладения чужими квартирами:

Криминальный (мошеннический) захват, основанный на использовании преступных методов его завладением;

Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок, основанных на добровольных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;

Комбинированные формы захвата жилья, основанные на использовании гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом собственника и последующим криминальным вытеснением жильцов из квартиры.

Существенным признаком рейдерского захвата квартиры является наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, распределении ролей и установлении «деловых связей» с различными должностными лицами и органами, помощь которых является необходимой составляющей для реализации преступного замысла.

Остановимся на рекомендациях, предлагаемых юристами в качестве способа противостояния преступным квартирным наездам.

Предлагаемые рекомендации могут значительно различаться в зависимости от способа завладения злоумышленниками жильем.

В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:

- исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;

- принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;

- хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;

- ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;

- не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;

- в случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости – и с адвокатом;

- при подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.

Криминальные связи

Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.

Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.

Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.

Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.

Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.

Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.

Что делать в первую очередь

Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.

К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.

Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.

Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.

Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.

Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.

Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.

Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.

Следствие и суд

Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.

Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.

При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.

Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.

Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу.

Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.

В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.

При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.