Почему дорожают квартиры

Фото: ТАСС

Жилье резко подорожало в конце прошлого года, и застройщики продолжают объявлять о повышении цен, ссылаясь на ухудшение экономической ситуации. «Газета.Ru» попросила застройщиков объяснить, как именно курс доллара и ставка ЦБ влияют на строительную отрасль, в том числе на эконом-класс, где используются преимущественно отечественные материалы.

После решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17%, многие застройщики, хотя и не все, начали объявлять внеплановое повышение цен на жилье. По данным ГК «Премьер», специализирующемся на жилье эконом и комфорт-класса, повысились цены в половине жилых комплексов в Москве и области, а снизились — в каждом шестом ЖК. В трети объектов цена оставалась на прежнем уровне.

Основной фактор, из-за которого квартиры начали дорожать, — это ажиотажный спрос, вызванный падением курса рубля.

«Из-за падения курса рубля, люди начали снимать деньги в банках. Часть людей купили на эти деньги валюту, а часть понесли снятую рублевую массу застройщикам. В какой-то момент в офисах продаж собрались огромные толпы людей», — говорит ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.

Таким образом, изменение цен — это реакция отделов продаж застройщиков на поведение покупателей. Максимально цены выросли на наиболее ликвидное жилье.

Также выше вынужденных мер накручивали цены те застройщики, которые остро нуждались в «живой денежной массе», считает Елена Щепкина.

«Финансово неустойчивые застройщики продолжили строительство части замороженных в конце лета — начале осени строек. Причем строительство было активным даже в период новогодних праздников и в лютые морозы», — говорит эксперт.

Если поднимали цены застройщики по-разному, то общей тенденцией стал «выброс» на продажу новых квартир — все компании старались продать как можно больше.

По словам экспертов, в декабре в Москве и области в продажу поступило квартир больше чем за октябрь-ноябрь вместе взятые.

«Некоторые застройщики крупных проектов выставляли большие пулы квартир для расширения ассортимента — разное количество комнат, сроки сдачи, планировки — чтобы продать максимальное количество объектов по предельно высоким ценам. Это позволит перекрыть возможное снижение спроса последующих месяцев», — уверена коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Если с тем, как курс рубля повлиял на поведение людей, побежавших срочно покупать квартиры, чтобы спасти свои деньги, все понятно, то к тезису о том, что квартиры дорожают, потому что из-за роста курса доллара стало дороже закупать материалы, многие относятся со справедливым сомнением.

Когда осложнились отношения с Западом и были введены санкции, застройщики рассказывали «Газете.Ru», что основную часть строительных материалов те компании, которые строят бюджетное жилье, закупают в России.

Руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков тогда говорил, что общая доля проектов на рынке, где используются иностранные стройматериалы, составляет не более 10%.

В ГК «Премьер» также отмечают, что большинство строительных компаний в России преимущественно используют российские материалы, а расчет происходит в рублях, и курс валют на этом компоненте не отразился.

В конце года, когда началась волна повышения цен, застройщики эконом-класса ссылались в целом на сложную макроэкономическую ситуацию, не вдаваясь в подробности, что именно сделало жилье дороже.

Отвечая на вопросы «Газеты.Ru», некоторые застройщики заявили, что поставщики подняли цены на материалы.

«Покрывая возросшие издержки, связанные с финансовой ситуацией, поставщики поднимают цены.

В среднем увеличение составило 10-15%. А у поставщиков арматуры цены взлетели на 40%», — рассказывает Елена Щепкина.

Такое поведение поставщиков, работающих с металлами, эксперт объясняет тем, что им сейчас гораздо выгодней экспортировать материалы, чем продавать их на российском рынке.

В СУ-155 подчеркивают, что главным фактором, влияющим на розничные цены, является состояние рынка и настроения на рынке. В настоящее время — бегство людей в недвижимость и удорожание заимствования на девелоперские проекты. «Для крупных компаний эти факторы не являются фатальными — например, все стройки ГК СУ-155 в основном, уже обеспечены ресурсами. Поэтому цены на недвижимость СУ-155 не растут рывками, а меняются плавно, и в I квартале 2015 года компания не планирует резко их повышать», — заявили в компании, уточнив, что более 90% стройматериалов и работ она проводит собственными силами в России или же закупает у российских поставщиков металла и цемента.

В компании «Мортон» рост цен также объясняют ажиотажным спросом, который привел к существенному вымыванию объема предложения квартир с рынка. «В то же время, из-за удорожания кредитов застройщики снижают объемы вывода новых проектов, поэтому количество предложения значительно сокращается», — говорит заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Импортные материалы используются в основном компаниями, занимающимися отделкой построенных квартир, и теми, которые строят более дорогое жилье — фактически начиная с бизнес-класса.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что практически в любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая может варьироваться от 20% до 60%. Компания занимается строительством жилья класса бизнес, премиум и де-люкс, и в некоторых объектах доля импорта приближается к максимуму.

«На одном из объектов мы используем импортные составляющие начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая высококачественной инженерией и лифтами», — говорит Алексей Белоусов. Однако из-за кризисной ситуации компания приняла решение перевести расчеты на рубли, зафиксировав доллар по внутреннему курсу по цене 36-40 рублей для разных объектов.

«Чем выше степень готовности объекта, тем ниже его зависимость от валютного курса», — пояснили в Capital Group.

Компания Rose Group для объекта бизнес-класса импортирует фасадные материалы, оборудование инженерных систем (лифты, трубы, радиаторы, сантехника, светодиодные светильники), ряд материалов для отделочных работ, а также составляющие для обустройства общественных зон и детских площадок.

«Далеко не все из вышеперечисленного можно заменить российскими аналогами, тем более что некоторые российские производители также подняли цены на свои материалы. В нашем проекте стоимость зарубежных материалов выросла на 15-20%», — говорит коммерческий директор Наталья Саакянц. При этом цены на квартиры в проекте, о котором идет речь, были подняты на 4-5%, в зависимости от очереди строительства.

Однако цены на квартиры застройщики поднимают по своему усмотрению. В основном, компании стараются сдерживать рост цен, насколько это возможно и корректируют цены на 5-10%.

Если же цены вдруг подняли на 25-30%, стоит задуматься о положении дел в этой компании, считают эксперты. Также есть вероятность, что такие компании просто используют экономическую ситуацию, чтобы «задрать цены».

Участники рынка говорят, что на рост цен может повлиять и ключевая ставка, установленная ЦБ в декабре на уровне 17%. Тогда застройщики говорили, что вряд ли такая ставка продержится долго, а кроме того на проекты, которые уже находятся в стадии реализации, она не должна влиять.

Если же ключевая ставка сохранится на уровне 17% долго, тогда застройщикам придется либо откладывать новые проекты, либо брать на них более дорогие займы, что не может не отразиться на ценах.

«Данная тенденция в полной мере проявится только через год-два, когда на рынок начнут выходить проекты, финансируемые по более высоким ставкам. К примеру, сейчас банки выдают девелоперам кредиты под 25% годовых и выше», — говорит вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.

Наталья Саакянц добавляет, что ключевая ставка может повлиять на цены квартир в проектах, где финансовые условия сейчас находятся еще на стадии согласования, и в проектах на начальной стадии строительства. «Кроме того, известны случаи, когда по уже утвержденным договорам были изменены условия, а при текущей ситуации на рынке и в случае ее усугубления возможны прецеденты, когда и ряд текущих договоров будет пересмотрен», — говорит эксперт.