МКД - управление

1. ОБ УПРАВЛЕНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
________________________________________

Если собственник не передал имущество в управление УК или ТСЖ, а его состав не зарегистрирован в специальном подразделении Минюста-в Регистрационной палате(называется госреестр - но говорим по привычному), как того требует ФЗ №122 и Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г .№29, то это означает, чт между собственником имущества дома и УК (ТСЖ) не возникло правоотношений.

При этом странное желание управлять имуществом никак не отменяет закон.
Очень важно, чтобы собственник знал (и мел на руках соответствующий документ!) о том, что и кому он платит, кто несёт ответственность за сохранность его доли в общей собственности, из чего складывается цена содержания их имущества и какие непосредственно обязанности перед собственниками существуют у управляющей организации-будь то УК или ТСЖ.
Поэтому для начала надо подписать передаточный акт. Его смысл в том,  что право на оперативное управление своей долей в общем имуществе дома, собственник отдаёт конкретной управляющей организации. Раз вопрос касается СОБСТВЕННОСТИ, закон требует, чтобы эта сделка прошла проверку со стороны государства и государственную регистрацию. ИТОГОВЫЙ документ-Свидетельство о государственной регистрации права на оперативное управление общим имуществом на срок, указанный в договоре, подтверждающий право ТСЖ на оперативное(доверительное) управление общим имуществом дома, принадлежащий собственникам дома независимо от регистрации права долевой собственности, которым подтверждено право ТСЖ на распоряжением общим имуществом дома, и-как следствие-право на предъявление затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и содержание общего имущества дома.

А если управляющая организация систематически предъявляет платёжные документы на оплату работ по содержанию и ремонту дома, не имея Свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома, то можно воспринимать такие действия, как уголовно наказуемое деяние-вымогательство.
Ну и такое важное обстоятельство, как наличие достаточного размера собственных средств. Организация, которая берётся управлять общим имуществом, должна обладать достаточными средствами- мало ли что...Возьмёт и рухнет стена. Тогда управляющая организация за свой счёт быстренько восстановит....ЗА СВОЙ!!!  В этом смысл договора.

Поэтому договора управления многоквартирным домом, в котором не указана ответственность за содержание общего имущества дома, и которые не основаны на передаче о собственника права на управление-являются НИЧТОЖНЫМИ.

2.ОБ ОКАЗАНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
________________________________________
ЖК РФ деликатно прописывает ПРАВО управляющих организаций получать плату за коммунальные услуги. А детали указаны в другом законе, потому, что в Жилищном кодексе не хватило место...

ВОТ ЭТОТ ЗАКОН -210- ФЗ

Так вот, по этому закону ТСЖ и УК должны приобретать коммунальные ресурсы у организации коммунального комплекса ЗА СЧЁТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ, но не за счёт средств собственников помещений.
В ином случае такие организации становятся де-юре, поверенными, комиссионерами, агентами ресурсоснабжающих организаций и утрачивают право на заключение договора управления домами(управляющими быть не могут)

3. И ещё ряд интересных моментов: чтобы УК могла выиграть конкурс на управление МКД, нужно чтобы существовал перечень имущества конкретного дома,была известна цена его содержания, а на депозите банка были размещены средства, как подтверждающие страховые обязательства УК при управлении и необходимые при приобретении коммунальных ресурсов!!!!
Так что, если в УК не существует ни первого, ни второго, ни третьего- какие основания у УК содержать не принадлежащее  ей имущество и предъявлять собственнику затраты на содержание имущества дома, которое  он, УК, не передавал?  НИКАКИХ!!!

4.Момент истины. Дата, проставленная в Свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, является моментом, с которого у управляющей организации возникает право требовать оплату за содержание и ремонт общего имущества.А Во за предоставление коммунальных услуг такого чёткого события указать нельзя. Закон такого события не устанавливает. Ну..тем хуже для закона.

5.Ну и сколько? Ну и сколько же платить  организации, которая вроде бы что-то делает в интересах собственника в условиях, при которых правоотношений между организацией и собственником не возникло.
На этот случай  в Гражданском кодексе предусмотрен целый параграф-50  

Выпишем из него две статьи.

Ст 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе.
Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже  если одобрение было устным.
Статья 983. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе

1)Действия в чужом интересе, совершенные после того. как тому, кто их свершает, стало известно, что они НЕ ОДОБРЯЮТСЯ заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении свершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.

КАКОВ ЖЕ ВЫВОД?

Если одобряете действия управляющей организации в вашем интересе-платите, сколько вам нарисуют в платёжке. Если не одобряете - НЕ ПЛАТИТЕ.

Людмила Варавина