Из практики борьбы с рейдерским захватом квартиры

Так уж получилось, что у моих друзей возникла проблема с квартирой. Собственно, с самой-то квартирой проблемы не было, проблема возникла с правами собственности. Ну а поскольку прозвучало слово «право», приятель обратился ко мне, т.к. право – это как раз то, чем я занимался всю сознательную жизнь после окончания юрфака.

Итак, жил себе, поживал мой хороший приятель в квартире, принадлежащей в равных долях ему и его маме – досталась по наследству от дедушки. Мама, после смерти отца вновь вышла замуж, сына, которому тогда только исполнилось 17 лет, отправила жить в общежитие («Извини, сынок, мне новую семью устраивать нужно, а ты уже взрослый»), и дальнейшей судьбой его не интересовалась. Сын вырос, выучился, работал, женился, родил сына. И жил себе, сначала в общежитии, потом  в квартире, оставшейся от дедушки. Какое-то время мама на свою половинку этой квартиры не претендовала. Но вот это «какое-то время» закончилось – то ли у мамы с новым мужем с деньгами стало хуже, то ли просто решила – с какого бы это перепугу сын вдруг пользуется всей квартирой. Короче, пришли мама с мужем к сыну и предложили «по-честному» - давай-ка, сынок, отдавай нам свою половинку квартиры, а мы тебе за нее дадим целый миллион рублей. Один. За половину двухкомнатной квартиры, хоть и в панельном доме, но в центре Москвы, внутри Садового кольца. Сын, конечно, удивился, мамочка, мол, у тебя же еще жилье есть, а где мне с моим сыном жить? О, сказала мама, у тебя, оказывается, есть сын? Ты еще и женился, небось? Интересно. Но все равно, бери миллион и отдавай квартиру. А не отдашь – будем решать по-плохому.

И это самое «по-плохому» довольно быстро наступило. Буквально через месяц приятель позвал меня на переговоры, на которых директор преуспевающего агентства недвижимости, которое, как говорила его реклама на сайте «занимается выкупом долей в квартирах» популярно на пальцах объяснила нам, что либо мы выкупаем за большие-большие деньги у ДВУХ (!) ее сотрудниц по ¼ долей в квартире, которые им ПОДАРИЛА его мама, либо продаем им же, но уже на не очень большие деньги его долю, либо договариваемся и вместе (через их агентство) продаем квартиру, после чего нам заплатят нашу долю.

Ну а если откажемся… . Что будет, если откажемся, нам показали довольно быстро. Одна из дам быстренько подарила 1/20 из своей доли своему знакомому, по странной случайности оказавшемуся работником того же агентства – хоть и «рыхлому», но крупному и высокому молодому человеку и тот, с завидной регулярностью начал ломать двери в квартиру, повреждать сигнализацию и т.д. и т.п.

Тут, конечно, надо отвлечься и отдать должное нашей родной полиции (не к ночи будь помянута). Три (ТРИ!!!) заявления о том, что этот юноша с криминальными наклонностями, без решения суда о вселении и без определения порядка пользования, занимается самоуправством (статья, между прочим), портит чужое имущество – дверь и сигнализацию мой приятель за свой счет ставил (еще одна статья) и, вдобавок, после последнего взлома, из квартиры пропали ноутбук, серьги и сотовый телефон («Три магнитофона, три кинокамеры, портсигар золотой отечественный. Три.» - тоже, кстати, статья), так вот, все три этих заявления остались без рассмотрения на том простом основании, что юноша, видите ли, не является по вызову и не желает давать объяснения по поводу всего случившегося.

Ну ладно, как-нибудь, но пережили. Приятель переселился с женой и сыном на загородную дачу, в квартиру поселили охранников  (отдельное спасибо Президенту одной из российских федераций контактного карате), которые быстренько объяснили криминально настроенному юноше, что они тут все охраняют и до решения суда никого просто так не пустят. И стали ждать продолжения.

Которое тут же воспоследовало. В суд было подано заявление о вселении дружной «шведской» (ну, или – мусульманской) семьи из двух замужних женщин (1/4 и 4/20 долей в квартире) и одного неженатого молодого человека (1/20 доли).

И об определении порядка пользования квартирой – проходную комнату в 18 метров отдать им, а в запроходной – поселить моего приятеля с сыном.

Ну а мы с приятелем почесали в затылке, порылись в законах и подали встречный иск о признании их долей малозначительными и о принудительном выкупе приятелем их долей. Есть в Законе такая возможность – если доли малозначительны (каждая из долей меньше площади любой из комнат), не могут быть выделены в натуре (а как, интересно, их можно выделить в квартире со СМЕЖНЫМИ комнатами?) и если у собственника нет существенного интереса в использовании этой квартиры. С последним возник вопрос – никто в ЕГРП без судебного запроса не дал бы нам справки о том, какая еще собственность есть у «претендентов».

Тут, конечно, надо отдать должное судье (мудрый человек) который попросил «претендентов» САМИХ представить к следующему заседанию сведения о том, есть ли у них еще какое-либо жилье. Хитрость в том, что ЕГРП дает только справки о том, кто является собственником КОНКРЕТНОГО помещения, но не дает справок о том, что у человека НЕТ жилья. Так что в заседании мы просто заявили, что истцы НЕ ДОКАЗАЛИ отсутствие у них другого жилья, наоборот, согласно Баз данных по прописке (куплено на одном из радиорынков. Кто сказал, что незаконно – раз продается и полиция не ловит, значит законно) кое-какое жилье у них есть.

Ну а дальше, опять же надо отдать должное мудрости судьи, который, хотя и видел, что квартиру, фактически, «рейдуют», но обязан был следовать букве закона. Решение прозвучало примерно так – вселить одну даму (1/4 доли) в спорную квартиру, доли же двух остальных «претендентов» признать малозначительными, взыскать с моего приятеля в их пользу, соответственно, 900 тыс. и 100 тыс. рублей, т.е. стоимость их долей, после чего прекратить их права собственности и признать право собственности моего приятеля на их доли.

Тут надо сделать небольшое пояснение по поводу цены. По нашему запросу одна из крупнейших компаний по продаже недвижимости провела оценку квартиры и долей в этой квартире. И при общей цене в 12 млн. рублей, ¼ доли была оценена примерно в 1 млн., 4/20 – в 900 тысяч, а 1/20 – в 100 тыс. рублей. Просто потому, что если бы ВСЕ собственники продавали квартиру вместе – она бы стоила 12 млн. А вот если кто-то возражает, то стоимость долей, которые, к тому же не могут быть выделены в натуре, резко падает – покупать их стоит, только если хочешь по этому адресу прописаться, но не жить. Исходя из этой оценки в ходе судебного заседания мы и предложили мировое соглашение – уплатить им 2 млн. и пусть они переуступят нам свои  доли. Но риэлторам-то хотелось минимум 6.

Так что теперь мы ждем, когда решение вступит в законную силу. Дальше развитие ситуации может быть по нескольким вариантам. Последняя оставшаяся дама может попробовать продолжать создавать нам проблемы и пытаться вселиться в спорную квартиру. В этом случае мы просто объясним ей, что порядок пользования квартирой судом не определен (а определить его невозможно, и новый суд по тем же требованиям, которые уже рассматривались, тоже невозможен) поэтому пусть она гуляет лесом. Тоже самое будет, если она захочет продать кому-то свою долю (правопреемник столкнется с теми же проблемами), или если она решит эту долю раздробить (ну, тогда мы опять через суд просто признаем раздробленные доли малозначительными).

Хозяйка агентства может выйти с нами на переговоры. В этом случае (опять же спасибо грамотному судье) мы объясним ей, что в изменившихся условиях цена существенно снизилась и мы, может быть, согласимся выкупить оставшуюся долю за полмиллиона рублей, не больше.

Редкий для судебной практики случай. Но интересный, может быть кому-нибудь пригодится.