7 советов тем, кто хочет купить или продать квартиру

Любая сделка с недвижимостью по-своему уникальна, если принять во внимание многочисленные юридические тонкости ее оформления, утверждают эксперты. Только зная досконально все нюансы и четко соблюдая требования законодательства, можно грамотно провести эту процедуру и обезопасить себя от возможных проблем. О том, как это сделать, «Московские новости» выяснили у ведущих юристов и риелторов.

Чисто сработано

Как обеспечить правовую чистоту сделки? Юридическая чистота сделки означает отсутствие каких-либо препятствий для ее проведения, то есть право собственности на недвижимое имущество возникло и оно не ограничено никакими запретами или обременениями, а также отсутствуют основания оспорить законность договора или признать его недействительным. Чтобы добиться этого, еще до сделки юрист должен провести полноценную экспертизу объекта недвижимости и выявить факторы, которые могут впоследствии привести к оспариванию в судебном порядке договора купли-продажи жилья, рассказывает Иван Николаенко, юрист компании «Хренов и партнеры».

По словам эксперта, полноценная экспертиза подразумевает комплекс проверок. К примеру, при покупке объекта недвижимости необходима экспертиза правоустанавливающих, правоподтверждающих, а также технических документов, необходимых для отчуждения, продажи, мены или дарения недвижимого имущества. «И только правоустанавливающих документов существует великое множество», — отмечает Николаенко, добавляя, что при экспертизе необходимо знать нюансы и детали каждой формы документов, на что способен лишь опытный специалист.

Выясните, что покупаете

В первую очередь при заключении договора купли-продажи жилого помещения юристы рекомендуют проверить, прошло ли жилье обязательную государственную регистрацию. Кроме того, в договоре обязательно должен быть указан объект недвижимости — что, собственно говоря, продается и покупается. «Это данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Цена договора также является существенным условием договора», — говорит Иван Николаенко.

Не занижайте цену

По словам юриста группы «Яковлев и партнеры» Александра Мачнева, часто продавцы просят занизить в документах цену квартиры относительно реально передаваемой суммы. Мотивируется просьба просто: продавцу придется заплатить налог, который рассчитывается от суммы сделки, а ему хочется эти выплаты минимизировать. «Но мы не рекомендуем покупателям соглашаться на подобные условия. В случае последующего расторжения договора купли-продажи будет крайне затруднительно доказать, что возврату подлежит именно переданная сумма, а не та, что указана в документах», — предупреждает юрист.

Передавайте деньги через банк

Покупателю также не следует передавать деньги до полного оформления сделки, а продавцу, напротив, до подписания документов нужно удостовериться, что он деньги получит. Для этого при расчетах наличными используется такой инструмент, как расчеты с помощью банковской ячейки.

Покупатель в присутствии продавца закладывает в банковскую ячейку необходимую сумму и по договору с банком лишается доступа к ней до определенного срока. Продавец же получает возможность воспользоваться этой ячейкой и забрать деньги, только предъявив в банк документ, подтверждающий свершившуюся продажу.

Если смущает процедура передачи бумажных купюр, можно воспользоваться расчетом в безналичной форме.

Для этого нужно прибегнуть к аккредитивной форме расчетов. Банк переведет на счет продавца предварительно зарезервированную сумму покупателя по предъявлении документа, подтверждающего переход права на жилье. «Покупатели ипотечных квартир очень часто пользуются таким инструментом. Это максимально безопасно, когда речь идет о крупных суммах», — рассказали в НОМОС-Банке.

Обратитесь к базе данных

Если говорить о рисках покупателя недвижимости, то они всегда выше, чем у продавца, говорят юристы и рекомендуют покупателю, желающему самостоятельно убедиться в отсутствии юридических пороков у интересующего его жилья, быть особенно внимательными. «Необходимо убедиться, что объект принадлежит продавцу и не имеет обременений в пользу третьих лиц, то есть, например, жилье не находится в залоге и право пользования им не передано кому-то другому. Для этого нужно обратиться в Росреестр с запросом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Каждый объект недвижимости имеет свою карточку, где фиксируются сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также о существующих ограничениях и обременениях», — рассказывает юрист Александр Мачнев.

Эксперты объясняют, что с 1 октября 2013 года любой потенциальный покупатель может получить информацию о переходе прав собственности на объект недвижимости, то есть выяснить историю квартиры. Но даже с учетом нововведения лучше присматривать жилье, которое находится в собственности продавца более трех лет. Таким образом, покупая жилье, вы можете быть уверены, что проблемы предыдущих собственников вас не коснутся, ведь срок исковой давности по таким делам составляет именно три года, говорит Мачнев.

Требуйте домовую книгу

Если квартира находится в собственности человека, состоящего в браке, на продажу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие его супруги или супруга. Важно получить выписку из домовой книги: там может содержаться информация о несовершеннолетних детях, прописанных в квартире. «Если ребенок прописан в квартире, мы рекомендуем получить согласие родителей на выселение ребенка в связи с продажей квартиры, а также согласие районного органа опеки и попечительства на сделку», — советуют юристы.

Сверяйте площадь

«Следует внимательно сверить документы БТИ и Кадастра недвижимости», — говорит Мачнев. Встречаются случаи, когда фактически занимаемая площадь не соответствует площади квартиры по документам. Такое происходит, в частности, при незаконном присоединении к квартире общих площадей дома. По искам соседей такие площади вас обяжут освободить. В результате получится, что покупатель приобрел квартиру меньшей площади, чем рассчитывал.

Заверяйте нотариально

Дополнительной мерой, направленной на минимизацию рисков, связанных с куплей-продажей жилья, является оформление всех документов у нотариуса. Нотариус проверяет все представляемые документы, убеждается в дееспособности лиц, заключающих договор, удостоверяет заключаемые договоры и оформляемые документы.

Иными словами, не стоит игнорировать помощь специалистов. Потратив некоторую сумму, в дальнейшем потребитель может обезопасить себя от гораздо больших потерь и неприятностей, чем гонорар юристам, риелторам и нотариусам.

mn.ru