Опыт управления жилищной и коммунальной сферой в Германии.

Статья адаптирована для Казахстанских коммунальных предприятий. Реформу в Германии провели в течении 3 месяцев. Финансовое положение у них, на момент реформы, было в разы хуже нашего времени. Чем не пример для нашего государства. В небольших объемах эта система работает (очень завышена стоимость выходящих услуг), на примере частных вип – городков и элитных многоэтажных микрорайонов.

Рассматриваются основные организационные и правовые вопросы реформирования и функционирования системы управления коммунальным и жилищным хозяйством Германии, ее этапы и основные направления. Отражена действующая система управления указанными отраслями, раскрыты правовые аспекты деятельности предприятий Германии, оказывающих коммунальные услуги, и жилищных союзов Германии.

Сегодня государственная политика Германии направлена на дальнейшее развитие рыночной экономики в жилищно-коммунальной сфере. Изучая опыт проделанной работы в жилищной и коммунальной сферах, по прошествии многих лет после объединения Германии, остается только удивляться, насколько масштабны перемены.

При этом следует иметь ввиду, что государство в лице Министерства строительства, жилья и транспорта совместно с администрацией земель и по сей день координируют (как в законодательном, методологическом, так и в программно-целевом, финансовом аспектах) процессы преобразований этого социально значимого сектора национальной экономики.

 Коммунальное хозяйство

 Основой реформы коммунальной сферы Восточной Германии являлось акционирование над региональных предприятий и построение системы эффективного муниципального самоуправления.

Обеспечение электроэнергией, теплом и газом осуществлялось в дореформенный период так называемыми над региональными энергетическими предприятиями. Собственность данных предприятий была государственной, они отвечали за снабжение закрепленного за ними региона. (Такая же система у нас в регионе Энерго-сбыт – электричество, Таукель - газоснабжение)

 Водоснабжение и водоотведение осуществлялись предприятиями, организованными на уровне территориальных округов (Иргели - Эдельсвейс). Для достижения успеха у предприятий возникла необходимость обеспечивать потребителей рядом дополнительных услуг. Появился новый термин - «многосторонние коммунальные услуги» (multi-utility).

Помимо основного вида деятельности, коммунальные предприятия включили в свои пакеты коммунальных услуг уборку придомовых территорий, вывоз мусора и утилизацию отходов, обслуживание внутридомовой инфраструктуры, управление оборудованием телекоммуникации. Такие предприятия сегодня имеют холдинговую структуру, распределенную по видам деятельности, что позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных. (На нашей территории более прибыльной является электроснабжение и водопровод – мы являемся собственниками)

В целях достижения преимуществ коммунальные предприятия Восточной Германии стали особое внимание уделять программному обеспечению, разрабатываемому специально для отрасли ЖКХ. Предоставление широкого спектра основных и дополнительных услуг, применение различных методик начисления платежей, охват большой территории обслуживания и работа с различными слоями населения требовали внедрения программного обеспечения как комплексного решения, способного осуществить поддержку всех производственных процессов. Основным требованием была способность программного обеспечения объединение всех поступающих платежей в один абонентский отдел, привело к более объёмному решению вопроса о долговых обязательствах. (по счетам не возможно оплатить часть услуг, только общую сумму)

Для повышения ликвидности был обеспечен точный расчет потребления, контроль платежей, быстрое поступление денежных средств.

Прозрачность и эффективность финансовых потоков на предприятиях обеспечивались грамотным планированием инвестиций, ведением бухгалтерской отчетности, контролем за движением финансовых средств.

Сокращение затрат и потерь, повышение качества предоставляемых услуг обеспечивались управлением основными средствами, планированием и контролем хозяйственных процессов на предприятии и за его пределами.

Большое внимание уделялось взаимоотношениям с клиентами. Для этого немаловажным явилось предложение различных схем оплаты(ТЕРМИНАЛЫ) и дополнительных услуг в зависимости от потребностей клиентов и удовлетворение их запросов.

- Подобные предприятия работают самостоятельно под контролем муниципалитета, который представлен в органах управления предприятием в Наблюдательном совете с правом решающего голоса.

Преимущество данной формы в том, что хозяйственная организация предприятия относительно независима от административных структур(муниципалитет). Административные структуры очень зависимы от жилищных предприятий которые вносят 98% налогов в бюджет государства (нету долгов в коммунальных предприятиях, стабильно плотятся налоги). Без заверенного в жилищном предприятии бланка не осуществляется не одно решение о регистрации собственника в гос. реестре. Существенную поддержку в правовом и нормативно-методическом обеспечении жилищных предприятий обеспечили организованные в Германии в 90-е гг. ХХ в. жилищный союз.

Сегодня существует два жилищных союза: GDW (Verband der Wohnungswirtschaft) и Bundesfachverband Wohnung und Immobilienverwalter e.V., которые объединяют в себе различные жилищные предприятия, кооперативы и товарищества.

Членство в этих союзах обязательное и основано на взносах, которые предприятия оплачивают в зависимости от количества обслуживаемых квартир. На сегодня такие союзы объединяют в себе 4800 членов, что составляет 9,7 млн квартир.

Функции союза:

- лоббирование интересов жилищных предприятий в государственных органах;

- разъяснительная работа в парламенте;

- участие в подготовке законов, касающихся жилищной сферы;

- сбор статистических данных, касающихся вопросов состояния жилого фонда, населения, проживающего в нем;

- изучение мнений руководителей жилищных предприятий в вопросах эксплуатации и содержания различных категорий жилого фонда.

Это необходимо ввиду того, что помимо государственного регулирования существуют еще и местные нормативно-правовые акты, отражающие специфику той или иной земли Германии, касающиеся условий проживания общины.

Членам союза оказывается любая юридическая и техническая помощь. Союзами издается специальный журнал, выходящий раз в месяц, для руководителей жилищных предприятий.

Покупая жилье в многоквартирном доме, граждане автоматически приобретают права и обязанности члена товарищества собственников жилья, став совладельцем личной территории (квартиры, земельного участка), но не совместной территории. Товарищества собственников жилья (Eigentümergemeinschaft) как таковые к жилищным предприятиям не относятся, т.к. собственники не нанимают управляющего, а пользуются услугами жилищного предприятия (в собственности которого имеются основные и дополнительные коммунальные сети).

Жилищное предприятие заключает договора с поставщиками электроэнергии, холодной воды, тепла и горячей воды и другими специализированными предприятиями, занимающимися обслуживанием и ремонтом жилого фонда.

Отношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг, строго разделяются жилищными предприятиями.

Таким образом, законодательная система позволяет разрешить любые жизненные вопросы, а существующие союзы в области недвижимости помогают им в решении различных профессиональных вопросов. Роль таких союзов в работе управляющих домами аналогична роли жилищных союзов для жилищных предприятий.

Адаптированные на Казахстанскую имеющуюся политику-

Новостроещиеся жилые масивы:

Акимат - муниципалитет (Союзы).

Жилищные предприятия.(собственник отдельного специализированного предприятия (электроэнергии, холодной воды, тепла и горячей воды, дороги) и заключающий договора с остальными коммунальными предприятиями.

собственник жилого фонда.

Населённые пункты с установленной системой правления:

Акимат - муниципалитет (Союзы).

Жилищные предприятия - (заключающий договора с коммунальными предприятиями по уборке и утилизации ТБО. Уборки и благоустройстве территории общего пользования.

собственник жилого фонда.