Сдавать жилье становится все менее выгодно

На модерации Отложенный

К таким выводам пришли специалисты, сравнив доход хозяев квартир, которые по-честному платят налоги и коммуналку, с процентами по вкладам в банках
 
Специалисты федерального портала о недвижимости посчитали, что ежегодный доход от сдачи в аренду сейчас составляет от 5 до 6,7% годовых в разных городах РФ, а срок окупаемости инвестиций – от 15 до 22 лет. Можно предположить, что в ситуации, когда банки предлагают размещать вклады под 10-12% годовых, а контроль государства за доходами арендодателей ужесточается, желающих заниматься этим рискованным бизнесом уже через пару лет станет гораздо меньше. 

Эксперты воспользовались данными ежедневного мониторинга, который портал проводит  по 11 городам России и обобщенными цифрами по Московской области о стоимости приобретения средней однокомнатной квартиры и цене ежемесячной аренды такой недвижимости. То есть теоретически речь идет о ситуации, когда у потенциального покупателя жилья есть выбор: приобрести квартиру и потом сдавать ее в аренду или положить деньги в банк под процент. 

- Мы подсчитали ежегодный доход, который может приносить такая недвижимость, и срок окупаемости квартиры, затем немного приблизились к реальности: вычли оплату коммунальных платежей, в среднем это около 1500 рублей без учета водоснабжения и электроэнергии, и 13% подоходный налог, который обязан платить арендодатель - физическое лицо, - говорит генеральный директор портала Павел Луценко.

Учитывая, что самые высокие арендные ставки в Москве, то именно здесь потенциальный покупатель «однушки» теоретически получит и самый высокий доход – 424512 рублей в год (при средней стоимости аренды в 35376 рублей в месяц). Неплохо заработает на аренде и тот, кто приобретет квартиру в Санкт-Петербурге (284208 рублей в год) или в Московской области (278700 рублей). Из исследованных городов минимальный доход обретет россиянин, купивший однокомнатную квартиру в Ульяновске (114420 рублей в год при средней арендной ставке в 9535 рублей в месяц).

Однако если рассматривать вырученные средства с инвестиционной точки зрения, то даже доходность до вычета расходов и налогов окажется невелика. Ниже всего она в Москве и в Новосибирске – 6,1% годовых, а наиболее высокая – в Ростове-на-Дону (11,7%). Таким образом, в этом южном городе-лидере инвестиции окупятся только через 11,7 лет, а в городах-аутсайдерах, Москве и Новосибирске, – через 16 лет.

Теперь посчитаем  расходы. При расчетах были  учтены только средняя цена коммунальных услуг и 13%-й налог, который арендодатели обязаны платить государству. Но даже это серьезно снижает доходность бизнеса.

Итак, после вычетов годовой доход законопослушного арендодателя в Москве составит 351325 рублей, а в Ульяновске предприимчивый, но честный хозяин получит всего 81545 рублей. В лидерах по рентабельности в процентном соотношении - Ростов-на-Дону, однако и там доходность составит всего 6,7%, а срок окупаемости инвестиций увеличится  до 15 лет.

Окончательным аутсайдером становится покупатель недвижимости в Новосибирске – его доход от сдачи в аренду составит всего 4,5% годовых, а срок окупаемости увеличится до 22 лет.

Понятно, что в реальности все будет еще печальнее.

- Мы не учитывали ни ежегодные налоги с недвижимости, которые в ближайшее время власти планируют увеличить, ни расходы на отопление, ни затраты на косметический ремонт, а ведь его, по идее, нужно делать каждые пять лет, а затраты могут составить от 10 до 20% от стоимости квартиры, - отметил Павел Луценко. Кроме того, в России есть традиция сдавать квартиру с минимальным набором мебели и бытовой техники, которые также периодически требуют обновления.

И это не считая обычных рисков – например, затрат, которые редкому владельцу не приходится нести из-за недобросовестных постояльцев. Ведь даже обычная «протечка» сантехники может обойтись в «круглую» сумму, не говоря уже о возможности пожара, банального воровства и т.д., а страховать недвижимость в России тоже пока не принято, тем более, страховка серьезно увеличивает затраты и также снижает доходность.

- Если учесть все эти параметры, то рентабельность сдачи жилья редко будет выше 3% годовых, а сроки окупаемости даже в самых экономически активных регионах превысят четверть века, - говорит Павел Луценко.