Реновация. Вопросы без ответов

РЕНОВАЦИЯ. ЕСТЬ ВОПРОСЫ

Если посмотреть тему «Реновация застроенных территорий», то обнаружится масса вопросов, связанных с переселением, и много жалоб на разные обманы. Рассмотрим правовые акты, на которые ссылается администрация и застройщики при расселении. Это рассмотрение не является последовательным и логичным, так как таковыми кажутся автору положения этих актов. Но оно может помочь расселенцу ориентироваться в нервной обстановке и побудить его полнее исследовать правовые вопросы.

Если кто-то лучше разберется во всех хитросплетениях и сообщит об этом или о неточностях, буду благодарен.

Лучше всего начать со ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, (введена ФЗ от 18. 012.2006 №232-ФЗ) на которую прежде всего ссылаются застройщики и которая называется «Договор о развитии застроенной территории». Он заключается органом местного самоуправления с застройщиком – инвестором. Далее – редактированное содержание.

П.3. 4. Застройщик обязуется передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым их жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на развиваемой территории.

П.3.5. Застройщик обязуется уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, призванных аварийными и подлежащими сносу, и за земельные участки , на которых они расположены, но за исключением земельных участков и жил.помещений, находящихся в госсобствнноси, муниципальной или субъекта. Т.е. застройщик не выкупает относящееся к социальному найму.

П. 3.8. Орган местного самоуправления выкупает жилые помещения и земельные участки домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Здесь надо сказать, что хрущевки и панельные дома относятся к другой категории – к застройке по проектам 1958-1970 гг.

П. 3.9. Орган местного самоуправления предоставляет застройщику для строительства муниципальные земельные участки, но не участки, которые находятся в частной собственности. Но опять таки в соответствии с 3.4 и 3.5 это не должно касаться помещений и участков, связанных с социальным наймом.

Очень важен . 3.5. Запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в п.3.4 , а также установление других условий договора, если таковые условия влекут за собой дополнительные расходы застройщика. Как это можно понять. То, что предназначено для социального найма обговаривается условиями. А передача застройщиком квартир собственникам не оговаривается со стороны города условиями, если город не финансирует такую передачу. С этим встретимся позже.

Что тут остается не ясным. То, что переданные застройщику земли становятся его собственностью или нет? Можно понять, что участки под социальное жилье не становятся, а под другое- становятся. Так ли это? Здесь уместно обратиться к Земельному Кодексу. Ст. 28 ЗК разрешает представлять в собственность гражданам и юридическим лицам госземли за плату, в том числе и для строительства (ст.30). Вот не получается ли, что переселенцы, особенно собственники, будут жить на земле стройкомпаний. Тогда последние могут установить налог или арендную плату. А владельцы их будут за счет этого только богатеть.

Вот теперь можно перейти ко второму основному документу – закону от 26 апреля 2006 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» с введенными дополнениями.

Ст. 17.1. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма при развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге. Эта статья введена Законом об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», принятым 16 апреля 2006 г.

Ранее в ст. 17 Закона о жилищной политике говорится что социальный найм предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также другим категориям граждан, признанным нуждающимися. А в ст. 17.1 уточняется, что граждане являющиеся на момент принятии решения о развитии нанимателями (это 2008-2009 , кажется июль) в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, признаются нуждающимися в жилых помещениях. Т. е . им предоставляется жилье по социальному найму.

Если на каждого гражданина приходится больше 18 м, то им предоставляется более благоустроенное жилье, общая площадь которого превышает прежнюю не более чем на 9 кв. м. Если семья занимает менее 18 м на человека, то ей предоставляется площадь по 18 м на человека.

Ст. 23. Мена жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга касается помещений частного жилищного фонда.

П. 2. Если государственная квартира по договору мены передается собственнику сдаваемой квартиры, то он от уплаты разницы между стоимостью освобождаются граждане –

тут надо сделать замечание: застройщик построил квартиру для собственника и передал ее городу, а тот передал ее собственнику. Но эта передача построенной квартиры городу по ст. 46.2 Градостроительного кодекса возможна тогда, когда город возместил затраты застройщику на строительство таких квартир. Да и договор города с застройщиком касается квартир по социальному найму. Должен быть заключен договор города с застройщиком о возмещении затрат. И договор города с собственником о передаче новой квартиры собственнику. А так собственник вроде должен сам возместить застройщику затраты. И Гражданский Кодекс устанавливает, что если обмениваются товары не равноценные по стоимости, то оплачивается разница(ст 568). Хотя возможен и безвозмездный договор мены(ст423). Но пойдет ли на него стройкомпания, когда собственники разобщены и не могут договориться между собой.

- И вот от уплаты разницы в случае возмещения городом убытков стройкомпании освобождаются

Граждане-собственники, стоящие на учете в качестве нуждающихся.

Граждане-собственники помещений, в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, или помещений признанных непригодными для проживания, при расселении по адресной программе.

Эти граждане делятся на две категории. Если общая получаемой от города площадь не превышает сдаваемую городу . Если общая площадь получаемая от города не превышает норму представления – 18 м на человека.

Граждане-собственники в коммунальных квартирах в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, или помещений признанных непригодными для проживания, при расселении по адресной  программе, если количество комнат в получаемой от города коммунальной квартире не превышает количество комнат в сдаваемой коммунальной квартире.

Как мы видим, вроде все это касается категории домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, или помещений признанных непригодными для проживания, при расселении по адресной программе. Но в адресной программе хрущевки относятся к другой категории.

Законом Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге введен в ст . 23. Закона о жилищной политики» п. 2.1. Он освобождает от уплаты разницы граждан, которые стали собственниками в домах, планируемых к сносу, реконструкции в связи с развитием застроенных территорий по адресной программе до принятия решения о развитии застроенных территорий (2008 или 2009? ). Эти граждане делятся на две категории. Если сдаваемая площадь меньше нормы представления, тогда общая площадь получаемого от города помещения может превышает сдаваемую городу не более чем на 9 м. Если сдаваемы площадь меньше нормы представления, тогда общая получаемая площадь не превышает получаемую норму представления (18 м на человека).

Здесь тоже следует обратить внимание на то, что сначала город должен получить от застройщика площадь не за бесплатно. А потом передать ее собственнику. А «бесплатно» город получит по договору ст. 46.2 только социальную площадь. А вот будет ли он выкупать у застройщика квартиры для собственника – вопрос. Пока что нет. Тогда собственники должны выплачивать разницу даже в случае (метр за метр). Вот с чем можно будет столкнуться, когда бульдозер будет стучать в окно.

Кроме того ничего не говорится о гражданах, ставших собственниками после принятия решения о развитии застроенных территорий. Выходит, они должны будут оплачивать разницу. Стоимость метра сейчас 60-70 тыс.

Надо знать, что количество комнат, этажность нигде не оговаривается.

Можно отметить, что все эти кодексы написаны дьявольским языком. В статьях идут ссылки на пункты других предшествующих и следующих статей