Как разводят столичных жильцов при заключении договоров на управление многоквартирным домом

«В 2013 году ваш дом будет обслуживать наша компания. Нужно заключить договор. Вот здесь, пожалуйста, распишитесь!» На порогах московских квартир недавно начали появляться улыбчивые люди. Это коммунальщики. Они предлагают заключить договор на управление многоквартирным домом. Обычно эти многостраничные бумаги мы подмахиваем, даже не читая. А зря!

- Если вы подпишете договор не глядя, то уже в феврале можете удивиться дикой, совершенно неадекватной квартплате, - рассказывает член экспертного совета Комитета Госдумы РФ по ЖКХ доктор юридических наук Александр Толмачев.

В эфире Радио «Комсомольская правда» Александр Васильевич рассказал читателям и слушателям «КП», как не попасться на удочку недобросовестных управляющих компаний.

ОХРАНА В ВИДЕ СТАРИЧКА - КОНСЬЕРЖА

В договоре, который вам приносят на подпись, обычно написано: «Управляющая компания предоставляет услуги по эксплуатации, техническому содержанию дома и др.» - Под этим и «и др.», как правило, скрываются дополнительные сервисные услуги, - поясняет Александр Васильевич. - Например, охрана двора и подъездов. Под ней подразумеваются сотрудники ЧОПа в будках возле шлагбаумов. Все просто: жилец не глядя подписывает договор, потом в его подъезде вдруг появляются консьержи. Приятно. Однако, получив платежку, он видит, что квартплата выросла на треть! Начинает разбираться и выясняет: управляющая компания, не спрашивая жильцов, наняла ЧОП.

- Иногда в качестве дополнительной сервисной услуги навязывают озеленение двора, - продолжает Александр Толмачев. - У меня был случай, когда в качестве озеленения управляющая компания в феврале (!) высаживала саженцы рябины по цене 25 тысяч рублей за штуку.

Совет: прежде чем подписать договор, придите в управляющую компанию и попросите предоставить документ, где расписан бюджет (или его проект)на содержание вашего дома в следующем году. Этот документ вам согласно Жилищному кодексу обязаны предоставить. Внимательно прочитайте бюджет. Если там есть такие статьи расходов, как, например, охрана, озеленение, задумайтесь: а нужны ли вам эти услуги? Если нет, то оповестите соседей о том, что вам хотят навязать ненужные услуги. Вам придется созвать общее собрание жильцов дома и составить протокол, в котором необходимо указать, что такие-то и такие-то услуги вы получать не хотите. Протокол отнесите в приемную руководителя управляющей компании. Все это нужно сделать ДО подписания договора.

ЧТОБЫ В ПОДВАЛЕ НЕ ПОСЕЛИЛИСЬ ГАСТАРБАЙТЕРЫ

- Внимательно читайте графу «предмет договора», - советует эксперт. Если вы передаете управляющей компании «право управления домом», значит, она вполне может поселить в подвале гастарбайтеров, ведь эти помещения теперь в ее распоряжении. К тому же компания автоматически получает право оказывать те самые «дополнительные сервисные услуги»: нанимать охрану, мыть подъезды три раза в день, хотя достаточно раза в неделю, а платить придется вам. Совет: не подписывайте договор на коленке. Возьмите его домой и внимательно прочитайте. Лучше покажите юристу. В тексте договора зачеркните слова «право управления домом» и сверху напишите «эксплуатации и технического обслуживания». Договор отправьте в управляющую компанию по почте заказным письмом. Тогда коммунальщики не отвертятся: мол, ничего не получали.

НОВОСЕЛЫ, НЕ РАССЛАБЛЯЙТЕСЬ!

Активнее всего управляющие компании дурят жителей новостроек. Вот какая схема часто применяется в Подмосковье. Сдается жилой дом, строители приносят новоселам акт передачи квартиры. Подписал - получай ключи. Счастливые жильцы подписывают не глядя. - А в этом акте внизу обычно указано, что вы соглашаетесь передать дом в управление нужной застройщику управляющей компании, - рассказывает Александр Толмачев.

Дело в том, что согласно закона строители дают трехлетнюю гарантию на дом. В течение этого времени все выявленные недостатки (течет крыша, прорвало трубы, потрескался фасад и т. д.) они должны исправить за свой счет. Для этого компания-застройщик обязана хранить на своих счетах сумму, равную 5% стоимости дома. Причем эти деньги не облагаются налогом. Надо ли говорить, что терять их строители не хотят? Поэтому строительные боссы быстренько регистрируют на друзей и родственников управляющие компании, которые должны за новостройкой следить. И вот, представим, потекла крыша. Управляющая компания выставляет строителям счет. Те переводят на него деньги, коммунальщики вроде бы ведут работу, но толку никакого.

- За эти три года крышу могут по бумагам перекладывать 4 - 5 раз, хотя фактически ничего не делается, - рассказывает эксперт. - Управляющая компания просто тянет время. Три года прошло - и все, со строителей взятки гладки. А крыша продолжает течь!

Охранники во дворе, консьержки в подъездах и прочие дорогие, но необязательные услуги тоже навязывают жильцам. Совет: не подписывайте акт передачи квартиры с указанной в нем управляющей компанией. Как жители новостройки, вы имеете право создать ТСЖ и сами выбрать компанию, которая будет эксплуатировать дом.

КОММЕНТАРИЙ ВЛАСТЕЙ

Алексей Сенченко, пресс-секретарь Мосжилинспекции: «На управляющие компании жалуйтесь нам» - Чаще всего, как показывает практика, навязывают жильцам дополнительные услуги товарищества собственников жилья. По закону жильцы сами должны решать, нужны ли эти услуги. Для этого проводится собрание собственников. Но бывает, что управляющие организации включают допуслуги, не спросив жителей. Или, например, в том же договоре на обслуживание дома запрещают жильцам самостоятельно менять сантехнику, чтобы дать заработать своим сантехникам. Если идет подобное навязывание услуг, жалуйтесь нам.

Вторая реальная проблема - сокрытие управляющими компаниями информации о бюджете. Согласно постановлению правительства РФ № 731 компании обязаны предоставлять эту информацию всем желающим: вывешивать на стендах в офисе и в Интернете. Если не раскрывают или предоставляют неверные сведения, мы имеем право их штрафовать на сумму от 250 до 300 тысяч. И, кстати, уже оштрафовали на десятки миллионов рублей. Больше того: трех руководителей управляющих компаний (двух в Восточном округе и одного в Зеленограде) за это нарушение после нашего обращения суды уволили.

Что касается договоров на обслуживание дома, то в год к нам поступает от москвичей около 500 жалоб. Чаще всего человек получает договор и только из него узнает, что теперь его дом обслуживает управляющая компания, о которой он вообще не слышал и уж тем более не выбирал. Если мы выясняем, что услуги были навязаны, т. е. предоставлены без согласия общего собрания жильцов, то требуем провести перерасчет. Тогда деньги, незаконно взятые, скажем, за консьержа, будут в последующих платежках учтены как, скажем, плата за тепло.

ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ

Если квартплата зашкаливает

Если вам не дают расшифровку бюджета затрат по эксплуатации вашего дома на год - пишите заявление на имя гендиректора управляющей компании. Если бюджет вам не предоставили в течение 30 дней - жалуйтесь в Мосжилинспекцию. Она обязана оштрафовать управляющую компанию за непредоставление информации. Если и здесь через 30 дней не получите ответа (что вряд ли) - пишите заявление в районную прокуратуру. В любом случае, получив расшифровку бюджета, внимательно ее прочитайте. Увидев там слишком большие расходы (в одном из столичных домов, как рассказывает Александр Толмачев, он обнаружил штат обслуживающих электриков из... 50 человек!), пишите заявление в прокуратуру с просьбой провести проверку деятельности предприятия. Как правило, после этого коммунальщики умеряют свой аппетит.

ПОЛЕЗНЫЙ АДРЕС mgi.mos.ru - Мосжилинспекция.

Если вы чувствуете, что коммунальщики обманывают вас при подписании договора на обслуживание дома, или видите какие-то явные несуразности в платежках - жалуйтесь.

БДИ!

Могут еще и засудить

- Самое глупое, что может сделать жилец, это выбросить договор, который ему принесли, в урну. А потом не оплачивать «коммуналку». Дескать, я не согласен, она слишком большая, - поясняет наш эксперт. - Если человек не платит шесть месяцев, управляющая компания подает на него в суд. Причем выставляет иск не только на сумму долга, но и на так называемую упущенную выгоду. Например, мы планировали вложить эти средства в покупку нового трактора, а трактор за это время подорожал в 1,5 раза, и, будь добр, возмести нам. В результате жильцы получают иски на сотни тысяч рублей, не могут их выплатить, их квартиры арестовывают и продают с аукциона. - Жильцам по суду покупают новые квартиры, поменьше, а оставшиеся деньги отдают управляющей компании в счет погашения долга, - рассказывает Александр Толмачев. - Таких случаев десятки, особенно в центре Москвы, где самые дорогие квартиры и заполучить их много охотников. Поэтому даже если квартплата большая, всегда вносите ее до копейки, а уж потом разбирайтесь с управляющей компанией.