Кейс, вопрос третий

Заканчиваем разговор ))

На балансе ЗАО  числилась квартира по адресу г. Новосибирск, ул. Октябрьская, 40 кв. 5  в жилом 4-х этажном здании, которая использовалась как офис для службы безопасности. Квартира принята к учету 27.06.2006 г., покупная стоимость 201380 рублей, отнесена к 10 амортизационной группе (361 месяц), амортизация начислялась линейным способом в бухгалтерском и налоговом учете. В сентябре 2008 г. сгорела крыша дома, и  Мэрией города Новосибирска была  произведена реконструкция всего дома со сносом несущих и ненесущих конструкций (по факту - был снос дома и возведение на этом месте нового дома с повышенной этажностью). В этом новом доме вместо жилой квартиры было предоставлено нежилое помещение на 1 этаже 9 этажного дома с отдельным входом. Дому присвоили новый адрес ул. Советская, 8, новое свидетельство о регистрации от 12.07.2011 г. По настоящее время квартира продолжала амортизироваться от первоначальной стоимости, т.к. оценку рыночной стоимости произвели экспертами от 06.06.2012 года, сумма оценки квартиры составила 3169740 рублей без учета НДС. Остаточная стоимость здания исходя из первоначальной стоимости составляет на 30.06.2012 г. 161773 руб.40 коп.

Вопрос:

1. Как в настоящий момент (2012 г.) отразить в учете реконструкцию помещения по новой стоимости с учетом изменения рыночной коньюнктуры на недвижимое имущество на момент получения нового свидетельства и  фактической датой оценки экспертов на предмет рыночной стоимости.

2. Как правильно рассчитать суммы амортизации с даты получения нового свидетельства на недвижимость.

3. Как определить налогооблагаемую базу по налогам:

- на прибыль от безвозмездно полученной суммы дохода в виде разниц стоимости объекта,

-   на имущество.

       1) Вопрос содержит несколько неопределенностей, которые позволяют дать ответы только в предположении, что были реализованы те или иные условия.

Первая неопределенность: * была  произведена реконструкция всего дома со сносом несущих и ненесущих конструкций (по факту - был снос дома и возведение на этом месте нового дома с повышенной этажностью).*

Принципиальным является то, что написано в решении исполнительного органа – реконструкция или снос. Предположим, что именно реконструкция. Поскольку на деле имело место полное уничтожение всех перекрытий – реконструкция должна была быть с отселением, и это должно было быть отражено в решении с указанием даты, к которой собственники помещений должны были освободить помещения. В решении исполнительного органа также должно было быть указано, каким образом возмещается изъятое у собственников имущество после реконструкции (по стоимостному ли критерию, или по физическим показателям). Предположим, что в решении органа исполнительной власти, указано примерно следующее «собственникам помещений в реконструированном здании предоставляется помещение той же площади..»

На дату освобождения помещений, объект перестает использоваться в деятельности организации, а поскольку нет оснований говорить о его выбытии (п.29 ПБУ 6/01), и, руководствуясь решением исполнительно органа власти, основное средство должно быть переведено на консервацию. С этой даты следовало прекратить начислять амортизацию, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (п.3 ст.256 НК РФ). Следует отметить, что начисление амортизации по жилому фонду в целях исчисления налога на прибыль, может оспариваться налоговым органом, так как это противоречит официальной позиции Минфина (Письма Минфина РФ от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137, от 15.05.2006 N 07-05-06/116). Судебная практика по данному вопросу в пользу налогоплательщиков.

Вторая неопределенность в вопросе - *было предоставлено нежилое помещение*. Из текста неясно, что за сделка была совершена. Ранее было принято предположение, что исполнительный орган обязался предоставить помещение той же площади, однако если это не так, то «предоставление» могло носить характер смешанного договора – возмещение стоимости имущества плюс безвозмездная передача (то есть, по сути, договор купли-продажи).

Будем предполагать, что ЗАО получило помещение от балансодержателя здания как возврат изъятого для проведения реконструкции помещения. На дату акта приема-передачи ЗАО должно оформить акт ввода в эксплуатацию реконструированного помещения и отразить в бухгалтерском учете в качестве восстановительной стоимости оценку помещений в соответствии с техническим паспортом БТИ.

В акте следует отразить изменение технических характеристик объекта ОС и изменение адреса. Аналогично, эту стоимость можно принять стоимостью амортизируемого имущества для налогового учета, так как на дату принятия в эксплуатацию объекта ОС никакой другой достоверной оценки не было. Результаты дооценки, проведенной на 30.06.2012 года подлежат отражению в бухгалтерском балансе на 31.12.12. Дооценка показывается обособлено по статье баланса «добавочный капитал» (п.15 ПБУ 6/01)

Замечу, что если из распорядительных и правоустанавливающих документов следует, что имущество у ЗАО было изъято ввиду сноса, а затем предоставлено новое имущество в возмещение понесенных убытков, то порядок учета и налоговые последствия будут другими.

2) В бухгалтерском учете сумма амортизации начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия в эксплуатацию нового помещения (окончания консервации). При этом ежемесячная сумма амортизации определяется как восстановительная стоимость после реконструкции (п.27 ПБУ 6/01), деленная на количество месяцев оставшегося срока полезного использования (п.23 ПБУ 6/01). В качестве восстановительной стоимости объекта принимаем стоимость помещения по паспорту БТИ. При расчете оставшегося срока полезного использования, из первоначального вычитается только срок использования помещения до перевода его на консервацию. Срок, в течение которого помещение находилось на консервации (реконструкции) не учитывается как срок полезного использования, так как превышает 12 месяцев (п.23 ПБУ 6/01). Представляется правильным, рассчитывать амортизацию по указанному алгоритму до конца 2012 года, несмотря на проведенную переоценку в середине года. ПБУ 6/01 и Методические указания по учету основных средств не содержат специальных норм начисления амортизации для ситуации, когда переоценка произведена не на 31 декабря отчетного года, а ранее. В соответствии с п.15 ПБУ 6/01 результаты переоценки отражаются заключительными записями 31 декабря, вне зависимости от фактической даты проведения переоценки. Поэтому ранее этой даты в балансе ЗАО увеличения стоимости ОС не будет отражаться, и нет оснований рассчитывать амортизацию в 2012 году исходя из дооценённой стоимости. Замечу, что подобный подход может вызвать спор с налоговым органом, так как, по его мнению, таким образом, занижается налог на имущество. Однако в данном случае, считаю целесообразным следовать нормам бухгалтерского законодательства.

В налоговом учете оставшийся срок полезного использования определяется аналогично тому, как это происходит в бухгалтерском учете – из первоначально установленного СПИ, вычитается срок, в течение которого объект находился на консервации (п.3 ст.256 НК РФ). Поэтому сумма ежемесячной амортизации рассчитывается как восстановительная стоимость на дату ввода ОС в эксплуатацию после консервации деленная на количество месяцев оставшегося срока полезного использования. Следует сказать, что по этому вопросу Минфин иногда высказывает иное мнение (например, в Письме Минфина РФ от 29.03.2010 N 03-03-06/1/202), а именно: чиновники считают, что после проведенной реконструкции (модернизации) при увеличении восстановительной стоимости ОС должна сохраняться только норма амортизации, которая применялась до реконструкции. При таком подходе СПИ автоматически увеличивается, что противоречит содержанию нормы п.1 ст.258 НК РФ, где увеличение СПИ указано как право, а не обязанность налогоплательщика. Позиция ВАС на стороне налогоплательщиков. Амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию.

Результат переоценки объекта ОС не учитывается в целях исчисления налога на прибыль как доход, и не учитывается при исчислении амортизации.

3) Сумма разницы между стоимостью объекта по данным БТИ и остаточной стоимостью на дату консервации следует отразить в качестве дохода от безвозмездного получения имущества и начислить с этой сумма налог на прибыль (п.8 ст. 250 НК РФ).

После того как переоценка ОС будет отражена в балансе, при начислении амортизации (в 2013 году) в учете будет формироваться ПНО за счет разницы в суммах амортизации в налоговом и бухгалтерском учете (амортизация в БУ больше, чем в НУ) (п.4 ПБУ 18/02)

Налог на имущество рассчитывается по данным бухгалтерского учета, таким образом, дооценка повлияет только на стоимость имущества на 31 декабря текущего года.