Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?
Заявка на добавление в друзья

Порядок возникновения права собственности владельцев квартир на землю под ним

28068 12 8

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним

Как пояснил Суд, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учет

09 Марта 2021

Судебная практикаАрбитражное право и процесс

 

Фотобанк Freepik

Эксперты «АГ» поддержали позицию Верховного Суда, которая, по их мнению, восполняет законодательный пробел. При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Зинаида Павлова

Источник: www.advgazeta.ru
{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (12)

Василий Мартынов

комментирует материал 10.03.2021 #

многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж»////// - ясень пень - совков государство переселит в новый курятник, а на месте старого ООО возведёт что-нибудь по-приличней и наварится)))
Что такое ООО? - это выплата нанесённого ущерба уставным капиталом - обрушится стенка дома и похоронит пяток совков - и получат их родственики по 2 тысячи рублей за труп)))
Никакое ООО в правильном обществе не допустят к работе где могут быть затронуты жизни граждан - в правильных странах регистрируют корпорации где за ущерб отвечаеют всем движимым и недвижимым компании....обрушится стена и на продажу будет выставлено всё до гвоздя включая и землю)))
Но в совке всё через ЖОПУ и земля под МКД))) - в правильных странах когда дом подлежит сносу владельцы квартир не переселяются в новые курятники, а получают бабки за проданую землю под домом пропорционально своим метрам.

no avatar
pawel pegow

комментирует материал 10.03.2021 #

Власть всё равно решит вопрос в свою пользу:)
Если понадобится - через кривосудие:)))

no avatar
Светлана Акпосиону

отвечает pawel pegow на комментарий 11.03.2021 #

конечно, задача любой власти решить вопрос так, чтобы никто не сворачивал никому голову из-за права собственности на рваный лапоть
в данной ситуации обсасывают возможность расширения и углубления производственных отношений
т.е. после права на землю
следом пойдет право на небо и воздух
следом право на право. и далее номерок на руке в очереди за правом на право!
далее уже сам вопрос будет ничтожен по отношению к системе отношений, выстроенной из означенного вопроса.

no avatar
Просто мысль

комментирует материал 11.03.2021 #

1. «Порядок возникновения права собственности владельцев квартир на землю под ним».

Под КЕМ, «под ним»?

«Право собственности» – это «право права» (масло масла).

Собственность – это и есть ПРАВО, – право на имущество.

Нет «права собственности» – есть «собственность на имущество», и есть «имущество в собственности».

Правильнее – о «порядке возникновения собственности на землю под в МКД.

Правильнее по форме – НЕПРАВИЛЬНО ПО СУТИ.

Земля не может быть ни в чьей собственности.

Собственность – что произвёл, то и твоё.

Земля – тот товар, который больше не производится. Марк Твен.
.

no avatar
Василий Мартынов

отвечает Просто мысль на комментарий 11.03.2021 #

Ссылочку на Марка Твена предоставьте)))
Ещё глубоко до его времени населённые пункты осваивались через спекуляции землёй и налогообложением земельных собственников.
К неосвоенному участку провели - дорогу - земля выросла в цене как и её налогообложение - произвёлся новый товар))))

no avatar
Просто мысль

комментирует материал 11.03.2021 #

.
2. «При этом они отдельно выделили вывод ВС о том, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в МКД».

Так можно «выделить» в продукты жизнедеятельности человека не только «земли курортного назначения», но и Землю.

С такими формулировками «экспертов», владельцы помещений в МКД становятся собственниками не только земли под МКД, но и всех «земель курортного назначения».

«Право общей собственности» – в переводе на русский, «право общего права».

Правильнее – «земли курортного назначения под МКД могут быть в собственности владельцев помещений в МКД».

И, опять же – НЕПРАВИЛЬНО ПО СУТИ.

Никакие земли не могут быть в собственности – могут быть только в бессрочном (пожизненном) пользовании.
.

no avatar
Просто мысль

комментирует материал 11.03.2021 #

Комментарий удален его автором

no avatar
Просто мысль

комментирует материал 11.03.2021 #

.
3. «…касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица…».

Субъектом права является только человек.

У юрлица не может быть «возникновения права», и оно не может быть «собственником» по определению.

Имущество, приобретённое на юрлицо, находится не в собственности юрлица, а на БАЛАНСЕ юрлица.


4. «Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок…».

«Право общего долевого права» могло возникнуть только в воспалённом мозгу.

Право – оно или право по определению, или это про «общее долевое» раздвоение целого (шиза).

В МКД нет ничего «долевого».

Есть – пропорциональное распределение общей суммы затрат собственников на обслуживание имущества, находящегося в общем пользовании.
.

no avatar
Просто мысль

комментирует материал 11.03.2021 #

.
«Власть» решит твой вопрос за тебя, если ты решил выбрать власть над собой, чтобы жить чужим умом.
.

no avatar
Валентина Валентина

комментирует материал 11.03.2021 #

Пора устранить пробел в законодательстве и ввести паевую собственность для собственников квартир в МКД на общее имущество и землю под домом. Тогда скупая квартиры в МКД собственник квартир автоматически становится собственником общественного имущества и земли, которые с 2002 г принадлежит УК или ТСЖ . В данной статье земля и общественное имущество дома принадлежит ООО и собственнику квартир придется выкупать и это недвижимое имущество.

no avatar
Василий Мартынов

отвечает Валентина Валентина на комментарий 11.03.2021 #

Для того что бы это сделать - нужно ликвидировать государственную программу о переселении из аварийного жилья))
Не должно быть ВООБЩЕ государственной урбанизированной земли - вся земля в населённых пунктах должна быть приватизирована. Из аварийного жилья выселять на пинках - пусть получают свою землю на паях - продают её и катятся куды хотят....
Этого в совке никогда не случиться))))

no avatar
Михаил Матвеев

комментирует материал 11.03.2021 #

А на хрена собственник разделил двухэтажный дом на две квартиры и продал в таком виде?
Видимо затем, чтобы получить землю в особоохраняемой природной территории в собственность.

Если бы он не разделил дом на квартиры, то дом бы считался частным и никакой суд бы не признал законным его строительство на особоохраняемой природной территории.

С помощью таких манипуляций владельцу дома удалось обойти запрет и получить якобы в общую собственность более 8 соток в заповеднике.

А Верховный Суд исходил из буквы закона. По его мнению лучше пожертвовать восемью сотками в заповеднике, чем царским Жилищным Кодексом.

Формально верно, а на деле как всегда. Мнимым колхозом можно и в заповедники ломиться

no avatar
×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com