УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

На модерации Отложенный Из архива редактора. Статья "УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ"

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

                    Серргей ГЛАЗУНОВ, старший научный сотрудник Института проблем управления РАН, специалист по теории управления 

Недавно (статья была написана в 2007 году) на нашем подъезде появилось объявление о проведении заочного голосования по выбору способа управления нашим домом. В соответствии с новым Жилищным Кодексом (ЖК) все многоквартирные дома должны пройти эту процедуру.
Предлагается три варианта:
1)непосредственное управление собственниками,
2) создание ТСЖ,
3) найти управляющую компанию.
     Если быть более точным, ЖК обязывает жильцов провести общее собрание и на нем уже определиться с управлением.

    Однако провести собрания на практике оказалось крайне трудно – и помещений нет, и люди заняты и разобщены, а там где собрание все же удавалось собрать, оно превращалось в гвалт и крики, каждый старался перекричать другого. В большинстве многоквартирных домов по результатам заочного голосования была выбрана муниципальная управляющая компания (ДЕЗ 22 или РЭУ).
     Московские чиновники уже поспешили заявить, что очевидно работа ДЕЗов москвичей вполне устраивает.

    Однако не все так просто. Выбор москвичей представляется разумным с точки зрения минимизации риска и возможных негативных последствий:

 

    • непосредственное управление, скорее всего, приведет к хаосу и потере управления вообще,

 

    • создать ТСЖ очень сложно, кроме того, придется взять на себя всю полноту ответственности за содержание и управление домом и люди понимают, что реально ничего хорошего из этого не выйдет,

 

    • отдать свой дом на откуп частной управляющей компании, которую никто не контролирует и которая при управлении домом будет, скорее всего, преследовать свои собственные интересы, крайне опасно.

 

Уж лучше плохонькая, но известная и привычная ДЕЗ, которая по крайней мере не сбежит с деньгами жильцов. Правда, для жильцов это будет означать, что в управлении и обслуживании дома ровным счетом ничего не именится. А как же реформа ЖКХ и зачем вообще было городить весь этот огород?

    Несколько слов об управлении вообще.
  Управление – это воздействие на объект для достижения им некоторой цели.
  Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель, которой они должны достичь:

 

    • живые организмы имеют целью физическое выживание и производство потомства,

 

    • коммерческие предприятия имеют целью получение прибыли,

 

    • некоммерческие – выполнение возложенных на них функций.

 

    • целью управления многоквартирным домом является обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при наименьшей оплате.

 


  Любое управление состоит из 3 этапов:

 

    1. сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде,

 

    1. анализ этой информации и выработка управленческого решения,

 

    1. воздействие на объект управления.

 

    Управление может быть неэффективным, если управляемый объект цели управления не достигает вообще; низкоэффективным – когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени; и эффективным (оптимальным), когда цель достигается быстро и с минимальными затратами.

   Субъектом управления объекта всегда является его собственник, владелец, он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта.
      Частной собственностью управляет частный собственник,
       коллективной собственностью – коллектив,
       муниципальной – орган муниципальной власти.



     Владелец управляет своей собственностью в своих интересах, преследуя свои цели.

     Для повышения эффективности управления владелец может привлекать профессиональных управленцев-менеджеров (физических лиц) или целую управляющую компанию (УК) – юридическое лицо.

     В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет УК. На самом деле управляет владелец, а УК – всего лишь посредник, команда наемных менеджеров, нанятая владельцем для повышения качества управления.
     Владелец обязан контролировать этих управленцев, иначе они начинают действовать не в его интересах, а в своих собственных.

     В современных зарубежных развитых странах все многоквартирные дома состоят из 3 разных видов, отличающихся формой собственности и управления:

 

    1. Частный доходный дом – частная форма собственности и управления.

 

    1. Кондоминиум, кооператив – коллективная форма собственности и управления.

 

    1. Муниципальный арендный дом (для малоимущих) – государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

 

  Других многоквартирных домов (и смешанных форм тоже) не бывает.

     Частный доходный дом принадлежит домовладельцу (частное лицо, фирма, банк), квартиры сдаются внаем жильцам по  коммерческим ценам без права (естественно)приватизации.
    В кондоминиуме тоже есть владелец, хозяин – это правление, уполномоченное товариществом собственников.
    А в муниципальном доме владелец – орган местной власти.

Владелец, хозяин управляет своим домом по одной из следующих схем:

 

    • непосредственно, самостоятельно;

 

    • через управляющего (физическое лицо);

 

    • через управляющую компанию (УК), юридическое лицо.

 

С управляющим (или УК)владелец заключает договор на предоставление услуг управления домом и контролирует его работу. Если управляющий (или УК) работает плохо, ворует, владелец договор расторгает и
подыскивает нового.

    В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, внесистемный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире – уродливый гибрид, конгломерат
разнородных собственников и нанимателей. В этом конгломерате смешались разнородные формы собственности – собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, муниципальные квартиры, посторонние собственники нежилых помещений. Кроме того, в нем живут малоимущие, маргиналы, пьяницы и вообще все, все, все.
   Конгломерат – это ключевое понятие, характеризующее жилье в современной России.
    Фактически конгломерат – это смесь всех трех видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума, «три в одном».

     Самым тяжелым пороком, «ахиллесовой пятой» наших домов-конгломератов является отсутствие эффективного владельца, хозяина, и как следствие – низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления - фактический провал кампании по массовому созданию ТСЖ – лучшее тому доказательство. В таком доме-конгломерате нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать УК. Поэтому и выбирают жильцы наших многоквартирных домов опять всю ту же ДЕЗ, по принципу наименьшего зла.

     А как же реформа ЖКХ?

Источник: http://info11.by.ru

 

Статья опубликована в жцрнале "Коммунальщик", №1, 2007 г.