Прогнозы экспертов: когда начнут падать цены на недвижимость

Центробанк обнаружил признаки замедления на рынке ипотеки в России, что снижает вероятность возникновения и последующего спада ипотечного пузыря в финансовой сфере. В некоторых регионах спрос на новостройки уже значительно снизился, однако эксперты предупреждают о том, что снижение цен на жилье следует ожидать не стоит. Какие изменения ждут рынок недвижимости в текущем году?

В прошлом году Центробанк выражал серьезные опасения относительно рисков, связанных с возможным ипотечным пузырем, так как темпы выдачи ипотеки росли слишком быстро. Ипотечный бум в России продолжал набирать обороты. Однако начало 2024 года принесло намеченное замедление на рынке ипотеки.

Заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что темпы роста ипотечного кредитования в первом квартале текущего года будут в два раза ниже, чем в предыдущем году. По ее словам, согласно предварительным данным, темпы роста ипотеки в январе–марте составили всего 2-2,5%, а общий объем ипотечного портфеля в этом году увеличится незначительно – лишь на 7-12%.

Эксперт Дмитрий Осянин, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова, отмечает, что ЦБ беспокоился о перегреве рынка ипотеки из-за возможных рисков для финансовой стабильности страны. Он указывает на опасения регулятора по поводу недооценки кредитоспособности заемщиков и риска перекредитования, что могло привести к увеличению числа невыплат и просрочек.

Охлаждение рынка ипотеки связано с изменением условий льготной ипотеки под 8%: увеличение первоначального взноса с 20% до 30% в декабре и сокращение максимальной суммы льготного кредита до 6 млн рублей. По данным ЦИАН, эти изменения серьезно ударили по спросу.

Согласно ЦИАН, спрос на квартиры в новостройках в Московском регионе упал в первом квартале на 47% по сравнению с прошлым годом, что ранее не наблюдалось. В этот период в Москве и Подмосковье было продано 29,3 тыс. квартир и апартаментов.

Эксперт Осянин считает, что резкое снижение спроса на новостройки в Московском регионе может быть вызвано как переоценкой цен на недвижимость, так и ограничениями финансовых возможностей покупателей. Он полагает, что спрос снизился из-за увеличения цен.

Что касается льготных программ, рабочая группа продолжает работу над их изменением. Недавно президент поручил включить возможность покупки жилья на вторичном рынке в семейную ипотеку. До этого льготные программы ипотеки распространялись только на первичный рынок, что привело к сильному перекосу в сторону спроса на новостройки и росту цен на них.

По мнению Осянина, расширение льготной ипотеки на вторичное жилье может помочь уравновесить рынок недвижимости, однако ограничения по программе могут снизить ее эффективность. Он отмечает, что в настоящее время молодым семьям не хватает кредитного продукта "ипотека на ремонт", так как многие покупают квартиры в новостройках без отделки, а вторичное жилье требует обновления.

ЦБ отмечает рост потребительского кредитования в первом квартале, связывая это, в том числе, с необходимостью брать кредиты для ремонта приобретенных квартир.

Ожидается, что тренды первого квартала продолжатся: замедление ипотеки, снижение спроса на новостройки и оживление спроса на вторичном рынке жилья, утверждает Осянин.

Директор направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков отмечает активность покупателей на московском рынке новостроек, которая в первом квартале выросла на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Часть покупателей переключилась на новостройки из-за высокой ключевой ставки по ипотеке на вторичном рынке.

Ожидается, что спрос на новостройки во втором квартале увеличится на 50% из-за приближения окончания программы льготного ипотечного кредитования. Льготная ипотека под 8% будет действовать до 1 июля, и ее возможно не продлят. Пока обещают продлить только семейную ипотеку до 2030 года по поручению президента.

Поэтому на данный момент снижение цен на новостройки не предвидится.

Эксперт предупреждает, что в течение трех месяцев цены на новостройки могут увеличиться на 10-15%, так как застройщики реагируют на рост спроса перед отменой программ льготной ипотеки.

Доля покупок квартир в ипотеку действительно снизилась: на первичном рынке Москвы – до 52% против 80% в сентябре–декабре 2023 года, согласно данным "Инком-Недвижимости". Однако ипотека заменяется другими методами продаж, рассказывает Кочетков.

Рассрочка платежей стала наиболее популярным способом покупки первичных квартир: количество сделок с рассрочкой выросло на 60% по сравнению с прошлым годом и на 40% по сравнению с декабрем 2023 года. Застройщики сейчас предлагают рассрочку на год или даже на два, при условии оплаты лишь первоначального взноса в 20%.

Два года назад появилась траншевая ипотека, которая становится все более популярной. Она предполагает выдачу банком первого транша кредита на время строительства объекта (от года до трех лет) в размере 10% от суммы кредита, именно с этой суммы начисляются ежемесячные платежи. Они значительно ниже, чем при общей сумме кредита. Оставшуюся часть кредита банк выдает только после ввода дома в эксплуатацию.

Если покупать новостройку по рыночным ставкам, а не в рамках льготной программы, возможно, имеет смысл подождать второй половины текущего года или даже 2025 года, когда ЦБ начнет снижать ставки. Однако вместе со снижением ставок могут возобновиться рост цен на новостройки.

Что касается вторичного рынка, предложение на московском рынке начало увеличиваться. Это не наблюдалось более года, отмечает директор направления "Вторичный рынок" компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Он ожидает, что в ближайшем будущем рынок будет постепенно снижаться – предложение может увеличиваться, а цены будут плавно снижаться, примерно на 1% ежемесячно. По данным агентства "Инком-Недвижимость", около 40% квартир уже продаются со снижением цены, в среднем на 2%.